Comunidad de Propietarios
Las Comunidades de Propietarios de la Ley de Propiedad Horizontal tienen atribuidas por Ley en recientes modificaciones determinadas atribuciones que pueden afectar el derecho de dominio de los propietarios integrantes de dicha Comunidad.
La propiedad de casas por pisos es una modalidad de propiedad donde al derecho individual de propiedad de cada una de las viviendas se adiciona un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.
Los propietarios están facultados para decidir con las mayorías exigidas por Ley, sobre acuerdos que pueden afectar los derechos individuales de los copropietarios en determinados casos que son los que vamos a contemplar en este artículo.
Cuestión de gran transcendencia es la capacidad para adoptar acuerdos que puedan afectar a los usos privativos de las propiedades de viviendas o locales.
Modificación de uso previsto, modificación de uso previsto de una vivienda o local.
Los usos de las viviendas y locales no tienen que ser necesaria y obligatoriamente los que se contemplen en la escritura de Obra Nueva, y por tanto en la escritura de compraventa, o bien en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, ya que se podrá destinar las viviendas o locales a usos distintos siempre y cuando no estén prohibidos en los Estatutos o en acuerdos de la Junta de Propietarios en determinados casos.
Así, podemos recoger algunos pronunciamientos:
“Se desestima la demanda de la Comunidad de Propietarios en la que pretendía que se declarase la ilegalidad de la modificación del uso o destino al destinar los locales a viviendas, asentándose precisamente en que no estaba prevista ninguna prohibición al respecto ni en el título constitutivo ni en los estatutos”.
“El mero hecho de que en el título constitutivo un local esté descrito como oficina no supone una limitación al uso que pueda dársele y por tanto no permite declarar ilegal un nuevo uso empresarial»
«Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
Por lo tanto creemos que la respuesta a la pregunta que hacíamos al principio, es clara, y por lo tanto se puede destinar una vivienda o local a uso que no esté prohibido y de igual forma se podrá cambiar el destino de un local o de vivienda a uso siempre que no esté prohibido, sin que la mera descripción de un uso suponga limitación alguna.
Así un local destinado a oficina, podría destinarse a otro uso como por ejemplo cafetería siempre y cuando no se trate de una actividad que no se haya excluido, y siempre que no cause molestias a la comunidad o sea una actividad insalubre, etcétera.
Pero ¿podría la Comunidad de Propietarios decidir y acordar la prohibición de un uso de local a determinada actividad aunque no se contemple la prohibición en los Estatutos u Obra Nueva?
¿Podrá la Comunidad de Propietarios afectar un derecho absoluto como es el de dominio restringiendo una facultad concreta? Pues la respuesta es que sí, pero para ello deberá adoptarse acuerdo con la mayoría que establece la Ley de Propiedad Horizontal y ese acuerdo que no sea lesivo.
Prohibición del uso de vivienda, apartamento turístico.
La regulación actual a partir de los cambios más recientes contempla la posibilidad de que la comunidad siempre con un porcentaje de votación concreto y con una mayoría determinada, pueda acordar la prohibición del uso de vivienda a uso turístico sin que se pueda reclamar contra ello de forma que el nuevo adquirente estará supeditado y condicionado por dicha votación; ello sin perjuicio de que el actual propietario que esté destinando a uso turístico su vivienda no le afecte por tratarse de derecho anterior a la prohibición, pero si vende su vivienda si le afectará la prohibición de uso acordada por la Comunidad de Propietarios.
No obstante este precepto está recurrido ante los Juzgados y sus efectos en suspenso hasta tanto se resuelva judicialmente las dudas que ha planteado su legalidad.
Mientras se dilucida esta importante cuestión, las Comunidades de Propietarios tienen la posibilidad de prohibir el destino de viviendas a uso turísticos pero por la vía de alegar y probar que se trata de actividades incómodas y molestas y también peligrosas, y dado que el afectado acudirá a la vía judicial en esta vía se tendrá que dirimir si está probado o no esta causa.
Las sentencias sobre el uso de viviendas turísticas varían según cada caso, pero muchas de ellas han determinado que el uso excesivo de una vivienda por un número elevado de personas puede suponer un uso anormal de las instalaciones comunitarias. Este tipo de situaciones generan conflictos entre los vecinos debido a la convivencia y al desgaste de las zonas comunes.
Uno de los principales problemas asociados a las viviendas turísticas es el ruido y las molestias que pueden ocasionar a los residentes habituales del edificio. En muchos casos, el uso turístico de las viviendas conlleva la celebración de reuniones, fiestas y otras actividades que generan ruidos excesivos, afectando la tranquilidad de la comunidad. Además, la falta de un control claro sobre el número de ocupantes puede agravar aún más esta problemática.
Otro aspecto importante que han valorado los tribunales es que la convivencia entre los propietarios que residen de forma permanente y los inquilinos temporales de viviendas turísticas puede generar fricciones constantes. La actividad mercantil derivada del alquiler vacacional en espacios no diseñados para este fin provoca conflictos, ya que los inmuebles no están especialmente habilitados para soportar el flujo constante de huéspedes.
En definitiva, la proliferación de viviendas destinadas a uso turístico dentro de comunidades de propietarios está generando cada vez más controversias legales. Las decisiones judiciales reflejan esta realidad y han determinado en muchos casos que el uso inadecuado de estos inmuebles puede afectar negativamente a la convivencia y el bienestar de los vecinos.
La opinión del despacho de abogados Carlos Baño
Las comunidades de propietarios tienen un papel fundamental en la regulación del uso de viviendas y locales dentro de un edificio. En nuestra experiencia, muchas disputas surgen precisamente por la interpretación de los estatutos y los acuerdos adoptados en Junta.
La Ley de Propiedad Horizontal ha ido evolucionando, otorgando a las comunidades de propietarios mayor capacidad para regular ciertos usos, como la prohibición de viviendas turísticas. Sin embargo, estas decisiones deben cumplir con los requisitos legales y no vulnerar derechos adquiridos por los propietarios.
Si necesitas asesoramiento sobre un conflicto en tu comunidad de propietarios o deseas conocer mejor tus derechos y obligaciones, en Carlos Baño Abogados contamos con un equipo especializado en derecho inmobiliario y de propiedad horizontal.
