Una de las mayores inquietudes de quien compra una vivienda nueva es que, pasado un tiempo, aparezcan daños que no estaban a la vista en el momento de la entrega y que resulte difícil exigir responsabilidades porque alguno de los intervinientes en la construcción ya no opera o ha cambiado de estructura. Este riesgo existe, pero el comprador no queda desprotegido. El ordenamiento prevé garantías, seguros obligatorios y un régimen de responsabilidad que permite reclamar cuando concurren los requisitos legales.

En este artículo explicamos de forma práctica cómo funciona la reclamación por daños constructivos, qué daños cubre la Ley de Ordenación de la Edificación, quién responde, quién debe asegurar, qué pasos conviene seguir para documentar el siniestro y qué plazos hay que vigilar para no perder la acción.

Reclamación daños constructivos

Para cubrir el vacío que se producía cuando aparecían daños en edificios relativamente recientes, y a partir de la doctrina consolidada del Tribunal Supremo, se aprobó la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE). La norma fija, entre otras cuestiones esenciales, los riesgos que deben cubrirse, el régimen de responsabilidades y la exigencia de garantías como condición para poder escriturar y registrar la obra nueva.

En el proceso constructivo intervienen varios agentes con funciones definidas. La LOE identifica a los intervinientes, delimita sus obligaciones y establece que responderán frente a los adquirentes por los daños materiales del edificio dentro de los plazos y condiciones previstos.

Daños constructivos y riesgos cubiertos

La LOE distingue tres grandes bloques de daños, que se corresponden con tres plazos de garantía. Esta clasificación es la base de cualquier reclamación, porque no todos los defectos tienen el mismo tratamiento ni el mismo periodo de cobertura.

Cuando se detecta un daño, lo primero es encajarlo correctamente en una de estas categorías. Ese encaje condiciona la estrategia, la prueba y, sobre todo, los plazos.

• Daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que pongan en riesgo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (responsabilidad decenal).
• Daños causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• Daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

El plazo de garantía es de 10, 3 y 1 año, respectivamente. El inicio del cómputo de esta garantía es el de la entrega de la edificación sin oposición.

Más adelante se aclara la relación entre plazo de garantía y prescripción, porque es una de las confusiones más frecuentes en este tipo de reclamaciones.

Responsabilidades de los intervinientes

La LOE identifica a los agentes, pero no individualiza caso por caso la responsabilidad concreta de cada uno, porque esa atribución depende de la normativa técnica aplicable, de las funciones asumidas y de la doctrina jurisprudencial construida durante años por el Tribunal Supremo.

Debe quedar claro que la LOE eleva a rango legal un criterio constante del Tribunal Supremo. En la práctica, el promotor responde solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los adquirentes por los daños materiales del edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. De la misma forma, cuando existe dificultad para individualizar la causa de los daños o aparece probada una concurrencia de culpas sin poder delimitar el grado de intervención de cada agente, se exigirá responsabilidad solidaria, esto es, de todos.

Quién debe asegurar

La LOE supone un avance relevante para la seguridad del comprador, porque exige la cobertura de los riesgos de daños constructivos ya descritos. Establece que será tomador del seguro el constructor en el supuesto del apartado a) del régimen legal y el promotor en los supuestos b) y c), siendo asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.

Esta arquitectura de seguro y asegurados es especialmente útil cuando el daño aparece tiempo después y el comprador necesita una vía eficaz de reclamación sin depender únicamente de la solvencia o continuidad de un agente concreto.

No se puede escriturar la obra nueva sin justificar garantías

Una de las novedades más importantes, y que constituye una auténtica garantía para el comprador, es la exigencia legal para poder escriturar y registrar la obra nueva. Para ello debe acreditarse la cobertura de los seguros, justificando la existencia de las pólizas que cubren los riesgos citados.

Debe tenerse en cuenta que la declaración de obra nueva es el reconocimiento legal de la existencia de la edificación, con su descripción, sus componentes y las normas estatutarias por las que se regirá, así como la atribución a cada vivienda de una cuota de participación en los elementos comunes.

La declaración de obra nueva se inscribe en el Registro de la Propiedad y, a partir de ahí, se abre hoja registral a cada elemento por separado. Cuando se adquiere una vivienda, esto supone la certeza del reconocimiento legal de su existencia y su correcta descripción, que pasa a tener individualidad registral propia.

Nada de esto será posible si el promotor no justifica ante notario y registro que ha cubierto los riesgos de daños de construcción con las pólizas debidas.

Cómo actuar ante la existencia de daños en edificio común

La vivienda suele formar parte de un edificio o una urbanización cuyo funcionamiento se rige por los órganos correspondientes, especialmente la comunidad de propietarios. En estos supuestos, al detectarse daños, lo más aconsejable es solicitar un informe técnico sobre la causa y alcance, y, desde ahí, ordenar la estrategia de reclamación.

Con ese soporte técnico, conviene iniciar una reclamación amistosa frente a los agentes responsables para intentar una reparación o una solución indemnizatoria sin pleito. Si se está ante daños cubiertos por la responsabilidad decenal, se puede dirigir la reclamación de forma directa contra la compañía aseguradora, sin perjuicio de la responsabilidad del agente que corresponda.

Este despacho de abogados especialistas en derecho de la construcción trabaja con guías y pautas de actuación que, en la práctica, facilitan acuerdos de reparación o indemnización con compañías de seguros en beneficio de los clientes.

Si las gestiones no dan resultado, habrá que acudir a la vía judicial. En ese caso, es aconsejable preconstituir prueba mediante la elaboración de los informes técnicos periciales necesarios, fijando el daño, su causa y su encaje en la LOE.

Al demandar debe elegirse con cuidado a quién se reclama. Es un error frecuente demandar a todos los agentes pensando que se condenará a todos. Si en el procedimiento se prueba que la responsabilidad solo puede atribuirse a algunos y otros resultan absueltos, ello puede implicar condena en costas para quien demandó indebidamente, porque en los procedimientos civiles rige el principio del vencimiento.

Cómo actuar ante la existencia de daños en obra individual

Si se trata de un chalet o vivienda unifamiliar, es aplicable lo anterior, pero se debe extremar el cuidado en la elección del profesional que asesore la reclamación. En estos casos, el propietario asume inicialmente todos los gastos y, si no obtiene una sentencia favorable, puede asumir también los gastos de los intervinientes absueltos.

El criterio práctico es el mismo: informe técnico sólido, encaje correcto del daño, reclamación bien dirigida y prueba ordenada desde el primer momento.

Confíe en un despacho con experiencia en derecho de la construcción, con protocolos de actuación propios y capacidad para valorar si conviene ir contra aseguradora, promotor, constructor o técnico, evitando reclamaciones indiscriminadas que encarezcan el procedimiento.

De qué tiempo dispongo para reclamar

Esta materia sufrió una variación relevante con la LOE. Aquí se recoge la regulación actual, aplicable a siniestros que aparecen tras la entrada en vigor de la Ley (6/05/2000). Si los daños fueran anteriores, el régimen puede ser distinto, pero queda fuera de este artículo.

La norma vigente establece que se podrá reclamar por los daños materiales citados durante el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

El mismo plazo rige entre los agentes intervinientes en la construcción para reclamarse entre ellos desde la firmeza de la resolución judicial que condene a indemnizar o desde la fecha en la que se hubiera procedido a indemnizar de forma extrajudicial.

Conviene recalcar, para evitar confusión, el juego entre prescripción y plazo de garantía. Los plazos de garantía operan como periodo de cobertura, de modo que solo los daños que aparezcan dentro de ese periodo entrarán dentro de la cobertura del seguro, cuyo inicio es la entrega sin disconformidad de la obra.

Una vez producido el daño asegurado, si entra dentro del plazo de garantía, se dispondrá de 2 años para la reclamación, lo que supone un margen muy reducido. Hay que actuar con diligencia para no perder la posibilidad de reclamar judicialmente la aplicación de la cobertura y la responsabilidad correspondiente.

La opinión de Carlos Baño Abogados

La finalidad de este artículo es limitada, porque se trata de una materia de gran envergadura y con alta presencia en juzgados y tribunales. Debe quedar claro que el propietario que se encuentre en un supuesto de daños constructivos debe actuar con rapidez y con asesoramiento especializado, por la complejidad técnica y jurídica y por la importancia de la prueba y los plazos.

Una reclamación bien planteada comienza por identificar el daño, documentarlo con rigor y dirigir la reclamación contra quien corresponda, con una estrategia coherente que evite costes innecesarios y reduzca el riesgo de una mala imputación.

La reclamación por daños constructivos se gana con dos cosas: técnica y plazos. El informe pericial debe fijar la causa del daño y su encaje en la LOE, y la actuación debe iniciarse sin demora para no perder la acción por prescripción. Conviene reclamar con precisión, evitando demandas indiscriminadas contra todos los agentes, porque una absolución parcial puede traducirse en costas. Cuando el daño encaja en responsabilidad decenal, la acción directa frente a la aseguradora suele ser una vía eficaz, sin renunciar a exigir responsabilidad al agente que corresponda.

Si necesitas valorar una reclamación por daños constructivos en Alicante, puedes visitarnos en el despacho o Encuéntranos en Google Maps. Para ampliar información sobre este tipo de reclamaciones, puedes consultar el texto legal en el BOE de la Ley de ordenación de la edificación.