PROPIEDAD HORIZONTAL
Bienvenidos al primer artículo de nuestra serie dedicada a un tema fundamental: la propiedad horizontal. En esta serie, exploraremos en profundidad los diversos aspectos legales y prácticos de la propiedad horizontal, comenzando por su contexto y desarrollo en España. Acompáñanos en este viaje para comprender mejor este aspecto crucial del derecho inmobiliario.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN ESPAÑA
La propiedad horizontal es una de las regulaciones legales que más interesan a los ciudadanos propietarios de viviendas en España y que suelen ser motivos de preguntas casi a diario.
Por ese motivo, hemos creído útil editar este sucinto artículo donde se tratan de forma breve las cuestiones esenciales para dar una idea de esta figura jurídica.
¿QUÉ ES LA PROPIEDAD HORIZONTAL?
Con este nombre se denomina la copropiedad o comunidad en proindiviso de elementos comunes que sirven para el uso y disfrute independiente de pisos y locales, ya sea en edificios en vertical, ya lo sea como viviendas unifamiliares, siempre que aparte de sus elementos constructivos propios tengan en común unos comunes que sirven para el disfrute de pisos y locales.
Lo característico es que se goza a la vez de una propiedad privada junto con elementos constructivos que son copropiedad y que son necesarios para la construcción del edificio, o bien para gozar de elementos de disfrute, mas allá de la propiedad privada.
La Propiedad Horizontal tiene su fundamento y origen en la figura de la Comunidad de Bienes que regula el Código Civil en su art 392, siendo de especial importancia la descripción a efectos meramente enunciativos de lo que son los elementos comunes que contempla, en el artículo 396 del citado Texto Legal.
Como regulación legal propia, es la Ley 49/60 de 21 de Julio la que desarrolla de forma bastante exhaustiva todo lo relativo a esta figura jurídica de trascendental importancia.
ELEMENTOS COMUNES EN COPROPIEDAD EN ESPAÑA
Un fenómeno de la construcción moderna fue en su día que se construyeron viviendas que formaban partes de edificios que se elevaban a lo alto.
Estos edificios se componen de una variedad de elementos estructurales arquitectónicos esenciales para su construcción. Entre estos elementos se encuentran el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, que constituyen la base física del edificio. Además, incluyen elementos como pilares, vigas, forjados y muros de carga, que proporcionan estabilidad y soporte estructural.
Las fachadas son otra parte integral de estos edificios, abarcando revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, junto con los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores. El portal, escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios y pozos son áreas comunes que facilitan la circulación y el acceso dentro del edificio.
Además, se incluyen recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías y otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos de uso privativo. Esto abarca instalaciones y conducciones para el suministro de agua, gas o electricidad, así como sistemas para el aprovechamiento de energía solar, agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
También se consideran instalaciones para la detección y prevención de incendios, portero electrónico, seguridad del edificio, antenas colectivas y otras instalaciones para servicios audiovisuales o de telecomunicación.
En resumen, la propiedad horizontal engloba una amplia gama de componentes físicos y sistemas que contribuyen al funcionamiento y comodidad de los edificios residenciales y comerciales.
Estos elementos constructivos no pertenecen a ninguno de los copropietarios en particular y sí al conjunto, puesto que tienen como finalidad la de permitir el uso y disfrute de los pisos y locales de forma independiente, y es por eso que nada tiene que ver con los pisos o elementos privativos que son propiedad particular para uso y disfrute de su propietario.
Por tanto, la Ley de Propiedad Horizontal viene a regular el funcionamiento de la comunidad que se crea con esos elementos comunes y que por tanto pertenecen en proindiviso a los propietarios.
Por corresponder a la comunidad, y por tanto, a todos los copropietarios, los elementos comunes están fuera del alcance de disposición de los particulares y solo la Comunidad puede tratar sobre los mismos con votaciones diferentes según de que se trate.
Ya hemos visto que se consideran elementos comunes según Ley, pero esta enumeración no es numerus clausus, de modo que la configuración de elemento común que no esté descrito puede entenderse de cualquier otro elemento que no aparezca como privativo.
Hay muchas cuestiones judiciales que se plantean a raíz de que sea o no elemento común, pero esto excede lo que es este artículo.
INDISPONIBILIDAD SOBRE DICHOS BIENES SALVO ACUERDO UNANIME COPROPIETARIOS EN ESPAÑA
Al igual que los coeficientes de participación en los gastos comunes, la condición de común de un elemento contrapuesto, por tanto a los elementos particular solo se podrá modificar por unanimidad de la Junta de Propietarios que podrá establecer el carácter de privativos de algún bien que originariamente fuera elemento común.
Fuera de ese acuerdo unánime no cabe variar o considerar de modo distinto a un elemento común.
CONSTITUCIÓN.- ESCRITURA DECLARACIÓN OBRA NUEVA EN ESPAÑA
El título constitutivo de la Propiedad Horizontal es la escritura de Declaración de Obra Nueva que el dueño de la obra inscribe en el Registro de la Propiedad dando de alta el edificio y todos sus componentes, antes de proceder a la venta de los pisos y locales.
A partir de ahí, en el Registro de la Propiedad se le da de la como finca registral y luego cada uno de los componentes privados, conforme se vendan, irán causando alta como fincas independientes.
En el título constitutivo, cada vivienda debe tener su coeficiente de contribución a los gastos de comunidad, al igual que en dicha escritura se tendrá por creada y constituida la Comunidad de Propietarios y se podrán establecer normas estatutarias de obligado cumplimiento.
En la escritura de Declaración de Obra Nueva se suelen fijar o establecer los elementos comunes de forma detallada, de ahí que la escritura es una referencia obligada a tener en cuenta en la vida de la comunidad de propietarios.
ESTATUTOS
La escritura de Declaración de Obra Nueva, que sirve como el título de la Comunidad de Propietarios, suele incluir un estatuto privado de gran importancia. Este estatuto tiene como objetivo principal facilitar la convivencia entre los copropietarios desde el inicio.
Es esencial tener en cuenta que este estatuto privado no puede perjudicar a terceros a menos que esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, su regulación en la escritura de Declaración de Obra Nueva resulta crucial, ya que esta escritura contiene las disposiciones fundamentales que rigen la constitución y el ejercicio de los derechos, así como diversas disposiciones relacionadas con el uso, destino, administración y mantenimiento del edificio, entre otros aspectos.
Así, la escritura de Declaración de Obra Nueva abarca un amplio espectro de normativas que abogan por una convivencia armoniosa y un gobierno eficiente dentro de la Comunidad de Propietarios, asegurando la protección de los intereses de todos los involucrados y la adecuada gestión de la propiedad en cuestión.
LA CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS COMUNES EN ESPAÑA
La contribución al mantenimiento de los elementos comunes viene dada por el llamado coeficiente de participación que se fija por el Promotor en la escritura de Declaración de Obra Nueva al construirse el edificio, y este coeficiente se obtienen entre otros factores de los metros que tiene un piso o local en relación a los metros del edificio.
De este modo, al adquirir un bien inmueble en la descripción que se hace en la escritura del citado bien, aparece su cuota de participación en la contribución en los pagos de gastos de Comunidad o gastos para el mantenimiento y conservación de la Comunidad.
Al referirnos a gastos, estamos hablando tanto de los gastos ordinarios como de los extraordinarios.
Ese porcentaje es inmodificable, a no ser por acuerdo por unanimidad de todos los copropietarios en acuerdo adoptado en Junta de Propietarios.
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