Obras Urbanísticas Ilegales
La Ley atribuye a la Administración Pública los instrumentos legales necesarios para actuar ante una infracción urbanística de modo que, aparte de sancionar por dicho ilícito, reponga o restaure la situación urbanística existente antes de la comisión de la infracción urbanística.
Tres son los supuestos de infracciones urbanísticas.
- a) y b) Obras realizadas sin solicitar o sin obtener la pertinente Licencia de Obras del Ayuntamiento.
- c) Obras realizadas sin atenerse o adecuarse a la Licencia Municipal de Obras otorgada (condiciones autorizadas por la Administración, normalmente el Ayuntamiento, y contenidas en el Proyecto Urbanístico que la licencia autorizó).
Bien tras denuncia de un particular, bien tras actuación de los servicios de Inspección, el expediente continúa con el Acta de Inspección o declaración impresa que recoge la actuación inspectora de verificación in situ de la infracción y que debe ser rellenada por los agentes actuantes y firmada por la persona que está en dicho momento en el lugar, bien sea el propietario, bien el inquilino, bien las personas que están realizando las obras o la persona a quién el propietario haya dejado como responsable.
Una vez redactada el Acta de Inspección habrá que distinguir entre la siguiente casuística:
1.- Obras que se están realizando al momento de la actuación inspectora. En este caso se inicia de inmediato el procedimiento.
2.- Obras terminadas. Solo podrá iniciar el expediente cuando estas obras conforme el plazo legal no haya prescrito.
3.- En los supuestos de uso a destinos no previsto en el ordenamiento legal, se inicia el expediente al igual que en el epígrafe 1º, por cuanto no cabe prescripción al estar en presencia de una infracción permanente por un uso constante, infractor del ordenamiento jurídico.
La finalidad del expediente, como hemos dicho, es la de reponer la situación legal urbanística al momento anterior a la infracción por lo que una de las medidas cautelares esenciales es la orden de paralización de las obras, ya que debe evitarse que se produzca una consolidación de la infracción urbanística.
Esta orden de paralización de las obras, que es una medida cautelar, deberá notificarse al interesado y tiene carácter ejecutivo, es decir no puede paralizarse por el interesado de ninguna forma.
La Ley atribuye facultades ejecutivas a la Administración para lograr coercer al propietario para que obedezca dicha medida de paralización de obras. Entre estas medidas coercitivas, podemos nombrar las siguientes: multas coercitivas que se van reiterando durante el incumplimiento de forma acumulativa; comunicación compañías suministradoras de los ceses de suministros; ejecución por el propietario de forma subsidiaria con repercusión luego al mismo de los costes etcétera.
La adopción de la medida cautelar de suspensión es simultánea a la orden de legalización de dichas obras, si es que ello fuera posible.
Por lo tanto, cuando se reciba la orden de paralización de obras en la misma resolución, se notificará la orden de legalización.
La legalización se producirá, si es que fuera posible, mediante la solicitud de una licencia de obras al Ayuntamiento.
La orden de legalización opera como un requerimiento que se hace al propietario para que las obras que ha hecho, terminadas o no, se ajusten a una licencia por la sencilla razón de que la licencia es una autorización tras la comprobación de que la obra o uso de terreno se adecúa a las previsiones urbanísticas contempladas por el Ayuntamiento, es decir, es un control de legalidad.
Las licencias son un control de legalidad.
Por más que podamos ver las licencias como meros instrumentos recaudatorios, lo más importante a tener en cuenta es que es un mecanismo ideado para el control por parte de la Administración de la actividad a realizar.
Por nuestra actividad de muchos años, hemos visto que muchos compradores extranjeros tienen una visión errónea de lo que son las licencias administrativas.
Cuántas veces han acudido a nuestro despacho compradores ante un requerimiento de demolición y no tienen ni licencia de obras, o las mismas contemplan obras muy distintas, y todo ello porque cuando contratan con pequeños constructores son objeto de engaño, y no se les advierte de la gravedad de las consecuencias.
Se les engaña cuando se les informa de las licencias, que suelen presentarse como si de meras tasas o impuestos se tratara. Se aconseja pagar cuanto menos mejor y de ahí que se suela aconsejar solicitar licencias distintas a las obras que se van a hacer, además de no declarar su valor real, para pagar menos impuestos. Esto es un engaño y consecuencia es que luego el cliente se encuentra con el problema, nada puede hacer contra el constructor que además normalmente será insolvente.
La petición de licencia si es desestimada, al igual que si en el plazo de 2 meses el propietario les pide la licencia, llevará consigo la orden de demolición de las obras, bien insistimos aquellas que se hayan paralizado, y también aquellas que terminadas, aún no hayan prescrito.
Recordar que las obras terminadas y no legales y que hayan prescrito la infracción (15 años en la Comunidad Valenciana) no podrán ser demolidas, si bien nunca serán legalizables y tendrán la consideración de fuera de ordenación.
En cuanto a la orden de demolición de obras, no debe pensarse que siempre es destrucción o derribo físico de las obras, porque hay veces que ello no es posible, y por tanto en estos casos se adoptarán medidas que persigan la misma finalidad y que sean posibles como por ejemplo, el tapiado de una barandilla, hormigonamiento de una piscina, etc.
Por la necesaria brevedad de este artículo, que sólo trata el restablecimiento de la legalidad infringida, dejamos sin tocar muchos temas que derivan de éste y que iremos desarrollando en nuestra página, pero dejamos constancia de la importancia que para el perjudicado va a tener contar con asesoramiento de un abogado especialista en derecho inmobiliario, porque durante la incoación de este expediente de restablecimiento de la legalidad, tendrá oportunidad de intervenir mediante la presentación del escrito de alegaciones y proposición de pruebas y todo ello para evitar la indefensión de no ser oído y poder defenderse.
Muchas veces, clientes acuden al despacho de Carlos Baño León abogados inmobiliarios cuando ya se han acordado medidas y declaraciones firmes porque frente a las mismas no se han hecho alegaciones, y por tanto debe tenerse muy claro que el expediente administrativo de restauración de la legalidad es un procedimiento regulado en todos sus detalles por la Ley y en el que el ciudadano afectado podrá desde el primer momento personarse y defenderse;aparte que en su actuación la Administración se rige por los principios de legalidad y proporcionalidad, entre otros, sin que quepa nunca la actuación arbitraria pues esa actuación está sujeta a la ponderación y revisión de los Juzgados y Tribunales.
