El desistimiento unilateral del arrendatario es un instrumento jurídico español que faculta a quienes arriendan un bien inmueble para rescindir un contrato de alquiler anticipadamente. Esto en calidad de derecho y de manera diferenciada según la naturaleza del inmueble, ya que solo aplica para viviendas.
Hablamos de cualquier tipo de arrendamiento urbano, con fines residenciales. De esta forma queda establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula la materia mediante su artículo 11, al cual abordamos de inmediato. Por ello te invitamos a analizar juntos su alcance y aportes.
Características del desistimiento unilateral del arrendatario
Según lo establece el artículo 11 de la ley (LAU), el desistimiento unilateral del arrendatario puede llevarse a cabo en situaciones muy precisas. Estas son las siguientes:
- Que hayan transcurrido 6 meses, al menos, de celebrado el contrato en cuestión.
- Quien funge como arrendatario debe informar al arrendador dicha acción con una anticipación igual o mayor a 30 días.
No obstante, igualmente protegiendo los intereses del arrendador, dicha ley permite incorporar ciertos elementos indemnizatorios favorables a este. Ello ante tales actos de desistimiento unilateral del arrendatario.
Pues en el documento de arriendo podrían ambas partes pactar compensaciones iguales a una mensualidad en vigencia por cada año incumplido del contrato. Mientras que, para casos menores al año, podrá hacerse proporcionalmente.
Efectos de no cumplir con lo exigido por la ley
Como se dijo, la ley establece dos requisitos a fin de poder emprender el desistimiento unilateral del arrendatario. Nos referimos a una duración de al menos 6 meses para el contrato. Por otra parte, también cuenta un preaviso igual o mayor a 30 días, pero veamos enseguida qué sucede al incumplirlas.
Seis (6) meses mínimo de vigencia para el contrato
En este aspecto la ley es tajante, puesto que no deja alternativas a la existencia mínima del contrato para poder realizar esta acción. Pues quien pretenda rescindir de tal convención sin cumplir este plazo mínimo sencillamente incurre en incumplimiento contractual.
Tal realidad deja el camino servido para que el arrendador emprenda las acciones judiciales e indemnizatorias que correspondan. Entre ellas podrían contar demandas ante tribunales por daños y perjuicios, daño emergente y lucro cesantía.
Treinta (30) días mínimos de preaviso
A diferencia del requisito previo, el preaviso mínimo de 30 días no resulta indispensable. Pues en este caso el arrendatario no estaría expuesto a acciones judiciales. Simplemente, podrá quedar exento de responsabilidad al pagar el dinero correspondiente.
Arriendos de comercios y el desistimiento del contrato de arrendamiento
Dicha ley (LAU) solo aplica en aquellas situaciones de inmuebles destinados a fungir como vivienda. Esto quiere decir que, para usos distintos, como los destinados al comercio, solo aplica excepcionalmente y bajo los siguientes supuestos:
- Situaciones sobrevenidas. Implican todas aquellas situaciones inesperadas que, como resultado, impiden que el deudor pueda continuar con el cumplimiento contractual. Acá ha de ser argüido el recurso jurídico conocido como “rebus sic stantibus”.
- Esto cuando, conforme a la STS (17/01/2013), se intente resolver situaciones de manifiesta desigualdad legal. Implica una especie de eximente de ciertas obligaciones contractuales.
- Voluntad correspondiente a las partes. Mediante su artículo 4.3, establece la LAU algo puntual sobre los arriendos con usos diferentes a las viviendas.Estos se sustentan en la Autonomía de la Voluntad de las Partes. Además, supletoriamente están respaldados por el Código Civil (art.1255).
- Ello significa que los contratantes son libres de implementar, entre sus disposiciones clausulares, el derecho de desistimiento unilateral del arrendatario.Sin embargo, puede hacerse únicamente cuando no sea contrario a la ley, la moral y el orden público.
Luego de visto todo lo anterior, ahora sabes que dispones de este instrumento jurídico cuando lo requieras. No obstante, ello solo será posible mientras cumplas los requisitos de ley. Así que, antes de dar este paso, asegúrate de hacerlo adecuadamente, evitando acciones legales posteriores.
