El panorama del alquiler y de los procedimientos judiciales en España ha dado un giro de 180 grados. La aprobación del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, introduce modificaciones de calado estructural en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
A continuación, desglosamos de forma práctica y detallada cómo afectan estos cambios a propietarios, inquilinos y profesionales del derecho, estructurados por bloques temáticos.
Bloque 1: La Ofensiva contra el Fraude en el Alquiler Temporal y de Habitaciones
Uno de los principales objetivos de la reforma es atajar el desvío de viviendas residenciales hacia el alquiler de temporada o por habitaciones con el fin de eludir los límites de precios de la Ley de Vivienda de 2023. El Real Decreto-ley 26/2026 Art. 3 modifica el artículo 4.2 de la LAU para someter estas modalidades a un control mucho más estricto.
1. El Alquiler de Habitaciones entra en la LAU
- Calificación según el uso: El arrendamiento parcial de una vivienda (habitaciones o estancias) se asimila legalmente a la modalidad que corresponda según la necesidad que satisfaga. Si la habitación cubre la necesidad de vivienda permanente del inquilino, se regirá como arrendamiento de vivienda habitual (con todas sus prórrogas y derechos). Si es por un desplazamiento justificado, será temporal.
- Límite de precios acumulados: La suma de las rentas de todos los contratos de habitaciones vigentes simultáneamente en una misma vivienda no podrá superar el precio del alquiler unitario de la vivienda completa.
- Zonas Tensionadas: En las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, tanto el contrato unitario como la suma de los contratos de habitaciones deberán respetar estrictamente los límites de precios máximos previstos en la ley.
2. Nuevas Reglas y Sanciones para el Alquiler Temporal
- Causa expresa y acreditada: Para que un contrato sea considerado «temporal», el arrendatario debe estar desplazado de su domicilio habitual por una causa real, justificada y acreditable (estudios, trabajo temporal, etc.). La causa debe constar expresamente en el contrato y el arrendador tiene la carga de probar su veracidad.
- Conversión automática en vivienda habitual: Si el contrato carece de causa expresa, si no se puede acreditar, si su duración supera los 12 meses sin justificación, o si se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el contrato se convertirá automáticamente en un arrendamiento de vivienda habitual desde su inicio, otorgando al inquilino el derecho a permanecer en ella hasta 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica).
- Límite de precios en contratos sucesivos: Si se celebran varios contratos temporales sucesivos sobre una misma vivienda, la renta de los nuevos contratos no podrá superar el incremento porcentual anual marcado por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV).
Bloque 2: Nuevos Derechos para el Inquilino y Obligaciones del Arrendador
La reforma introduce un reequilibrio de las prestaciones contractuales en la LAU, limitando los gastos repercutibles y reforzando las garantías de habitabilidad.
- Prohibición absoluta de repercutir gastos de gestión: El arrendador no podrá cobrar al inquilino, bajo ningún concepto o denominación, los gastos de gestión inmobiliaria, formalización, preparación o renovación del contrato.
- Prohibición de repercutir impuestos: No se podrá pactar que el inquilino pague tributos asociados a la propiedad (como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI), salvo que el inquilino sea el obligado tributario por ley.
- Límite estricto a las garantías adicionales: En contratos de vivienda habitual, las garantías adicionales a la fianza en metálico no podrán superar las dos mensualidades de renta (y una mensualidad en contratos temporales). Además, se prohíbe expresamente obligar al inquilino a contratar seguros de impago de rentas.
- Derecho de auto-reparación ante desperfectos: El Real Decreto-ley 26/2026 (Art. 3.13) introduce el apartado 5 en el artículo 21 de la LAU. Si existen daños que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, el inquilino puede requerir la reparación por escrito adjuntando un presupuesto. Si el arrendador no responde o se niega injustificadamente en 15 días naturales, el inquilino podrá ejecutar las obras y descontar el coste directamente de las rentas futuras.
- Ampliación del derecho de adquisición preferente: En caso de ventas conjuntas de edificios, se preserva el derecho de tanteo y retracto del inquilino si su vivienda es jurídicamente individualizable, prohibiéndose expresamente la renuncia contractual a este derecho.
Bloque 3: Prórrogas Extraordinarias para Contratos Antiguos
Un cambio de gran relevancia para los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la Ley de Vivienda de 2023 es el introducido por el Real Decreto-ley 26/2026 (Art. 4.2), que modifica la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023:
- Aplicación de prórrogas: Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de 1994 celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 2023 serán susceptibles de acogerse a las prórrogas extraordinarias previstas en el artículo 10 de la LAU (redacción vigente).
- Límite de actualización: Sus actualizaciones de renta quedarán sujetas al límite máximo aplicable de acuerdo con la disposición adicional undécima de la LAU. En todo lo demás, conservarán el régimen jurídico vigente en el momento de su celebración.
Bloque 4: Revolución en los Procedimientos Judiciales y Desahucios
El ámbito procesal civil sufre una transformación radical con el objetivo de evitar que cualquier persona vulnerable sea lanzada de su vivienda sin una alternativa habitacional digna.
1. Suspensión de Desahucios hasta 2030 (Artículo 2)
El Real Decreto-ley 26/2026 — Art. 2 establece un régimen temporal de suspensión de lanzamientos vigente hasta el 31 de diciembre de 2030:
- Frente a «Fondos Buitre» (Art. 2.1): Si el demandante es una entidad dedicada a la adquisición de carteras de préstamos impagados o inmuebles por debajo de su valor de mercado para maximizar rentabilidad, y el demandado se encuentra en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, el tribunal suspenderá el proceso por auto de forma obligatoria. Esta suspensión no conlleva compensaciones económicas para el demandante.
- Frente a otros propietarios (Art. 2.2): Si el demandante no es un fondo de inversión, el tribunal suspenderá el proceso y requerirá a la Administración autonómica para que ofrezca una alternativa habitacional. Si no se dispone de ella, el proceso se suspenderá hasta que se garantice.
- Compensaciones: En este caso, la Administración competente asumirá los gastos para compensar al propietario (si es persona física, o persona jurídica dedicada al alquiler asequible), abonando como máximo la renta contractual dejada de percibir y los suministros impagados.
- Revisión: La suspensión se revisará cada 12 meses y se alzará si desaparece la vulnerabilidad, si se rechaza una alternativa sin causa justificada, o si transcurren 3 años.
- Excepción por vulnerabilidad del propietario: No procederá la suspensión si el propietario es una persona física en situación de vulnerabilidad que posea dos o menos viviendas.
2. La Enervación Extraordinaria Estructural (Artículo 5.2)
Se introduce una nueva figura procesal en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) que obliga a las Administraciones Públicas a intervenir económicamente para evitar el desahucio:
- Obligación de pago autonómico: En los procesos de desahucio por falta de pago de rentas donde el inquilino sea vulnerable y no se le ofrezca alternativa habitacional, las Comunidades Autónomas estarán obligadas a enervar la acción en un plazo de dos meses, pagando o consignando judicialmente las cantidades adeudadas. El proceso judicial permanecerá suspendido durante esos dos meses.
- Subrogación obligatoria: Si la Comunidad Autónoma no enerva la acción ni ofrece alternativa en el plazo de dos meses, la Administración quedará subrogada automáticamente en la posición deudora del inquilino. Se pondrá fin al proceso judicial de desahucio, no habrá lanzamiento y el contrato de arrendamiento continuará vigente con normalidad.
- Compensación estatal: El Estado compensará a las Comunidades Autónomas por el coste de estas enervaciones (excepto los intereses de demora que se generen por retrasos de la propia administración autonómica).
Régimen de Transición para Contratos Vigentes
Para dar seguridad jurídica al mercado, el Real Decreto-ley 26/2026 (Art. 3.22) introduce la disposición transitoria octava en la LAU:
- Contratos anteriores: Los contratos de temporada o de habitaciones formalizados antes del 1 de octubre de 2026 continuarán rigiéndose por el régimen jurídico anterior hasta la finalización del plazo pactado, momento en el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga.
- Renovaciones: Cualquier renovación o nuevo contrato temporal que se firme a partir de la entrada en vigor del decreto-ley quedará plenamente sometido a las nuevas y estrictas exigencias de la reforma.
