Vicios ocultos en la compraventa
¿Qué ocurre si, tras adquirir una vivienda, aparecen daños de tal magnitud que, de haberlos conocido previamente, no habríamos comprado la vivienda o habríamos negociado una rebaja significativa en el precio? Estos son los llamados vicios ocultos.
Estamos ante daños de relevancia y no ante los llamados defectos de acabado
No es infrecuente que en las compraventas de viviendas entre particulares aparezcan durante el plazo de 6 meses daños constructivos de mayor o menor importancia. Este es un supuesto más común de lo que parece. Nuestro Código Civil regula estas situaciones y establece que, si se cumplen determinadas circunstancias, el comprador puede reclamar al vendedor siempre que los daños aparezcan en el plazo de 6 meses y la reclamación se interponga dentro de dicho período.
Ejemplos comunes de vicios ocultos
Entre los vicios ocultos más habituales en las edificaciones podemos encontrar:
- Humedades y filtraciones derivadas de defectos en la cubierta, el solado, etc.
- Grietas de consideración que puedan comprometer la seguridad.
- Defectos en los acabados, como solados, pinturas o revestimientos.
- Desprendimiento de ladrillos o materiales de revestimiento.
- Problemas estructurales que afecten a la cimentación o la estabilidad del edificio, lo que supone un riesgo grave para las personas.
Como puede observarse, los vicios ocultos abarcan un amplio rango de daños o desperfectos, desde los menos graves hasta los muy graves. Por ello, es esencial que el comprador de una vivienda busque asesoramiento técnico, independientemente de la gravedad inicial que puedan aparentar los desperfectos.
Plazo para reclamar
Desde el momento de la entrega de la posesión de la vivienda, el plazo de caducidad es de 6 meses. Este plazo no puede interrumpirse, lo que significa que cualquier acción realizada dentro de ese período (como presentar un requerimiento al vendedor) no reinicia el contador. Por tanto, es fundamental actuar con rapidez y asegurarse de cumplir los plazos establecidos.
Un ejemplo claro de esta limitación es que, si el comprador detecta los daños y envía un requerimiento al vendedor dentro del plazo, el tiempo transcurrido hasta entonces no se detendrá ni se reiniciará. Esto hace que sea crucial contar con asesoramiento legal desde el inicio.
Opciones para el comprador ante vicios ocultos
Si el comprador se enfrenta a un supuesto de vicios ocultos, tiene dos opciones dentro del plazo de 6 meses:
- Desistir del contrato: Esto implica la resolución de la compraventa, devolviendo la vivienda al vendedor y recibiendo el reembolso de los gastos pagados.
- Solicitar una rebaja proporcional del precio: La cuantía de esta rebaja será determinada por peritos que evalúen la magnitud de los daños.
En Carlos Baño León Abogados, hemos tramitado numerosos casos de este tipo. Por ejemplo, en dos juicios ganados por este despacho, los compradores obtuvieron una resolución favorable en los Juzgados, confirmando su derecho a reclamar por los vicios ocultos detectados en sus viviendas.
¿Qué ocurre en viviendas nuevas?
En el caso de viviendas nuevas, no se aplica el régimen de los vicios ocultos, sino que se recurren las acciones derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Esta ley establece tres tipos de responsabilidades según la gravedad de los daños:
- Decenal: Para daños estructurales que afecten a la cimentación, vigas, forjados o elementos similares.
- Quinquenal: Para defectos que afecten a elementos constructivos o instalaciones que comprometan la habitabilidad.
- Anual: Para daños que afecten a los acabados.
La LOE asegura una mayor protección para los compradores de viviendas nuevas, estableciendo plazos más amplios y responsabilidades claras para promotores y constructores.
Límites a la responsabilidad del vendedor
Es importante entender que la obligación del vendedor de responder por los vicios ocultos tiene una naturaleza contractual y ciertos límites. La ley establece que el vendedor no será responsable en los siguientes casos:
- Si los daños eran evidentes y visibles a simple vista.
- Si el comprador es un perito o profesional que, por su oficio, debería haber identificado fácilmente los daños.
- Si comprador y vendedor pactan expresamente la exoneración de responsabilidad del vendedor, siempre que este último haya actuado de buena fe. Si el vendedor conoce los daños y los oculta, el acuerdo de exoneración no será válido.
¿Qué ocurre tras los 6 meses?
Si los daños ocultos aparecen después de los 6 meses de la compraventa, el comprador no queda desprotegido, aunque la regulación aplicable será diferente. En este caso, las acciones de reclamación se basarán en otros preceptos legales, como el incumplimiento contractual o incluso en algunos casos la reclamación directa al constructor o promotor si los daños tienen un origen constructivo.
El objetivo de la ley es equilibrar los derechos y deberes de ambas partes. Por un lado, se protege al comprador frente a defectos graves; por otro, se reconoce la responsabilidad del comprador de inspeccionar adecuadamente el bien adquirido y evitar reclamaciones por daños evidentes.
Abogado inmobiliario, nuestra opinión
Desde nuestra experiencia en Carlos Baño Abogados, es crucial actuar con rapidez y contar con asesoramiento especializado desde el inicio de la compraventa. La detección de vicios ocultos puede generar importantes conflictos legales y económicos, pero con una gestión adecuada, es posible obtener resultados favorables para el comprador.
El acompañamiento de un técnico o perito durante la inspección inicial es una medida preventiva esencial. Además, en caso de conflicto, nuestro despacho está preparado para asesorarte y representarte, asegurando que tus derechos sean plenamente defendidos.
Para resolver cualquier duda sobre vicios ocultos o iniciar un procedimiento de reclamación, no dudes en contactar con nosotros. En Carlos Baño Abogados, estamos a tu disposición para ofrecerte soluciones personalizadas y efectivas.
También puedes encontrarnos en Google Maps y visitarnos en nuestras oficinas en Alicante para recibir atención directa.
