Créditos inmobiliarios
Los créditos inmobiliarios, nueva normativa de préstamos hipotecarios.
Empezamos con este una serie de artículos destinados a tratar aquellas cuestiones más importantes que se contemplan en el recién aprobado Proyecto de Ley regulador de los contratos de crédito inmobiliario publicado en el Boletín Oficial del Congreso de los Diputados con fecha 7/03/2019 y pendiente por tanto de su publicación en el BOE.
Mal llamada reforma de la Ley Hipotecaria, este texto legal sobre créditos inmobiliarios, no sustituye a la vigente Ley Hipotecaria (tan solo modifica algunos temas precisamente los que vamos a tratar en este artículo), ya que regula una materia distinta, por ser como se indica en su propia exposición de motivos la trasposición de la normativa europea que España llevaba mucho tiempo sin incorporar a nuestro ordenamiento jurídico interno, y se aprovecha para potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y comprensión de los contratos y de las cláusulas que los componen, así como el justo equilibrio entre las partes
El Proyecto de Ley contiene 48 artículos y numerosas disposiciones adicionales, transitorias derogatorias y finales tendentes a modificar un amplio número de disposiciones legales que se van a ver afectadas por esta importantísima norma legal.
La Ley solo se aplicará a los supuestos de adquisiciones por personas físicas para uso residencial, y por lo tanto solo en los casos en que estemos ante un préstamo personal de una persona física para adquirir vivienda que va a ser residencia se podrá aplicar la Ley y por tanto estas disposiciones que estamos comentando de vencimiento anticipado.
En la Disposiciones Final Primera se contienen una serie de disposiciones que afectan a la Ley Hipotecaria algunas de ellas de extraordinaria importancia práctica y que han constituido un buen número de contenciosos judiciales en estos últimos años y tiene que ver básicamente con la cláusula de vencimiento anticipado así como con la cláusula del tipo de interés de demora.
Ambas materias han suscitado un sinfín de sentencias y en esta página web de Carlos Baño Leon Abogados de Alicante, hemos escrito artículos, en su momento, así como hemos comentado resoluciones judiciales atinentes a ambas cuestiones.
Vamos a empezar por las llamadas cláusula de vencimiento anticipado y en concreto por la que contempla deuda de préstamo impagada, que permitirá a la entidad bancaria iniciar un procedimiento judicial de reclamación anticipado de todo el préstamo adeudado o pendiente de vencimiento.
VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL PRÉSTAMO
A partir de la entrada en vigor de la Ley, la entidad bancaria no va a poder dar por resuelto anticipadamente el contrato a no ser que el deudor prestatario le adeude un importe en cuotas impagadas y vencidas equivalentes al 3% del capital prestado, siempre y cuando se encuentre en la primera mitad de duración del préstamo hipotecario.
Es importante que aparte de esta fórmula, se establece que se entenderá que cumple este presupuesto en las siguientes circunstancias:
1.- Si está en la primera mitad de duración del préstamo que el prestatario adeude un importe en cuotas vencidas e impagadas equivalentes a 12 mensualidades o un número de cuotas que suponga que lleva como mínimo 12 mensualidades sin pagar.
2.- Si está en la segunda mitad del préstamo lo mismo pero el mínimo elevado al 3% del capital concedido.
Si se cumplen estos requisitos el prestatario correrá el riesgo de que la entidad bancaria le resuelva el contrato y le pida todo lo pendiente de pago aparte de lo adeudado lo que supondrá la ejecución del préstamo hipotecario.
En todo caso hay dos presupuestos ineludibles para la entidad bancaria, siendo el primero que deberá previamente haber requerido de pago al deudor con un mes de antelación, y si no hay tal requerimiento no se podrá dar este supuesto y por tanto no podrá reclamar la entidad bancaria hasta que no acredite el requerimiento.
A partir de este requerimiento el deudor prestatario dispone del pazo de ese mes para pagar la integridad de lo adeudado e impagado y si lo hace se enervará la posibilidad de acción por la entidad bancaria.
Nada dice la Ley respecto a agotamiento de dispensas por parte del prestatario de donde se deduce que cuantas veces se encuentre en situación de impagado y abone los requerimientos no correrá el riesgo de enervar ese derecho al pago previo.
Este recuerda a la facultad de enervación a favor del arrendatario que se reconoce en la Ley 2971994 de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, a diferencia de lo que se establece para los arrendamientos urbanos en los casos de deudas atrasadas siempre que proceda un requerimiento bastará con el pago y ninguna actuación podrá emprender la entidad bancaria.
TIPO DE INTERÉS DE DEMORA
Establece el nuevo Texto Legal que el tipo de demora nunca será superior al 3% del interés remuneratorio que como se sabe es el tipo fijado en el préstamos para pago de principal.
La incorporación a la Ley Hipotecaria de esta importante medida se hace mediante la modificación del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
La determinación de este tipo de demora viene a recoger los criterios que venían estableciendo el Tribunal Supremo.
En un principio no está de más que recordemos, para que veamos cuánto ha cambiado todo, que en las escrituras de préstamo hipotecario se establecían tipos de demora elevadísimos y jamás pasó nada, nunca se discutió hasta que en avalancha vinieron las reclamaciones auspiciadas por la Justicia Europea.
En la misma Ley Hipotecaria se establecía como tope superior el de tres veces el interés legal del dinero luego en los años más recientes fue minorándose hasta llegar a la reciente sentencia del Tribunal Supremo Sala Civil Sentencia del Pleno 671/2018, de 28 de noviembre que estableció tras la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que el interés de demora no podía exceder de dos puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio.
Ahora aprovechando la necesidad de modificaciones se ha venido a fijar legalmente ese tope. Es esta una reivindicación largamente pretendida dentro del mundo de los consumidores y ahora queda claramente fijada en marco legal de modo que su ilegalidad estará clara desde el momento que exceda de tres puntos porcentuales sobre los intereses remuneratorios, pero este supuesto jamás se dará entre otras cosas por el papel de custodio de la legalidad que da la Ley a Notarios y Registradores de la propiedad, no solo en la búsqueda y detección de cláusulas abusivas sino también en aquellas disposiciones manifiestamente ilegales.
Es muy importante como nota común a ambas materias la de la cláusula de vencimiento y la del tipo de interés de demora que ambas disposiciones son de obligado cumplimiento, son ex lege y son irrenunciables de ahí que quede fuera de la capacidad negociadora de las partes que tendrán siempre esos dos techos tan elevados e infranqueables a la hora de acordar las condiciones del préstamo hipotecario.
En este sentido la nueva regulación legal que será la que se aplique establece un punto porcentual más elevado y este es de obligado cumplimiento.
