Hypotheken

Hypothecaire leningen, nieuwe regelgeving voor hypothecaire leningen.

Hiermee beginnen we een reeks artikelen die bedoeld zijn om de belangrijkste kwesties te behandelen die aan de orde komen in het onlangs goedgekeurde wetsontwerp inzake hypothecaire kredietovereenkomsten, dat op 7 maart 2019 in het Staatsblad van het Congres van Afgevaardigden is gepubliceerd en dus nog in afwachting is van publicatie in het Staatsblad (BOE).

De misnoemde hervorming van de Hypotheekwet, deze wetstekst over vastgoedkredieten vervangt de huidige Hypotheekwet niet (hij wijzigt slechts enkele punten, namelijk precies die welke we in dit artikel zullen behandelen), aangezien deze een andere materie regelt, namelijk, zoals aangegeven in de eigen toelichting, de omzetting van de Europese regelgeving die Spanje al lange tijd niet in onze interne rechtsorde had opgenomen, en wordt aangegrepen om de rechtszekerheid, de transparantie en het begrip van de contracten en de daarin opgenomen clausules te versterken, evenals het juiste evenwicht tussen de partijen

Het wetsontwerp bevat 48 artikelen en talrijke aanvullende, overgangs-, intrekkings- en slotbepalingen die tot doel hebben een groot aantal wettelijke bepalingen te wijzigen die door deze uiterst belangrijke wet zullen worden beïnvloed.

De wet is uitsluitend van toepassing op aankopen door natuurlijke personen voor bewoning, en dus alleen in gevallen waarin het gaat om een persoonlijke lening van een natuurlijke persoon voor de aankoop van een woning die als hoofdverblijfplaats zal dienen, kan de wet worden toegepast en dus ook de bepalingen waarover we het nu hebben met betrekking tot vervroegde aflossing.

De eerste slotbepaling bevat een reeks bepalingen die betrekking hebben op de Hypotheekwet waarvan sommige van buitengewoon praktisch belang zijn en de afgelopen jaren aanleiding hebben gegeven tot een groot aantal rechtszaken; het gaat hierbij in wezen om de clausule inzake vervroegde aflossing en de clausule inzake de vertragingsrente.

Beide onderwerpen hebben tot talloze uitspraken geleid en op deze website van Carlos Baño Leon Advocaten in Alicante,  We hebben destijds artikelen geschreven en hebben ook gerechtelijke uitspraken besproken die betrekking hadden op beide kwesties.

Laten we beginnen met de zogenaamde vervroegde aflossingsclausule, en dan met name die welke voorziet in achterstallige lening, waardoor de bank een gerechtelijke procedure kan starten om de volledige uitstaande of nog te vervallen lening vervroegd opeisbaar te stellen.

VERVROEGDE AFLOSSING VAN DE LENING

Vanaf de inwerkingtreding van de wet kan de bank de overeenkomst niet voortijdig beëindigen, tenzij de kredietnemer een bedrag aan achterstallige en vervallen termijnen verschuldigd is dat gelijk is aan 31% van de geleende hoofdsom, op voorwaarde dat de lening zich in de eerste helft van de looptijd van de hypothecaire lening bevindt.

Het is belangrijk dat, naast deze formule, wordt bepaald dat in de volgende omstandigheden wordt aangenomen dat aan deze voorwaarde is voldaan:

1.- Indien de kredietnemer zich in de eerste helft van de looptijd van de lening bevindt en een achterstallig bedrag verschuldigd is dat gelijk is aan 12 maandtermijnen, of een aantal termijnen dat inhoudt dat hij ten minste 12 maandtermijnen niet heeft betaald.

2.- Als u zich in de tweede helft van de looptijd van de lening bevindt, geldt hetzelfde, maar wordt het minimum verhoogd tot 31% van de verstrekte hoofdsom.

Als aan deze voorwaarden wordt voldaan, loopt de kredietnemer het risico dat de bank de overeenkomst beëindigt en hem vraagt om alle openstaande bedragen, bovenop het verschuldigde bedrag, te betalen, wat zal leiden tot de executie van de hypotheeklening.

In ieder geval gelden er twee onontkoombare voorwaarden voor de bank: ten eerste moet zij de debiteur een maand van tevoren tot betaling hebben aangemaand; als een dergelijke aanmaning ontbreekt, is deze situatie niet van toepassing en kan de bank dus geen vordering instellen totdat zij het bewijs van de aanmaning heeft geleverd.

Vanaf deze aanmaning heeft de kredietnemer de rest van die maand de tijd om het volledige openstaande bedrag te betalen; als hij dat doet, vervalt het recht van de bank om juridische stappen te ondernemen.

De wet zegt niets over het opgebruiken van vrijstellingen door de kredietnemer, waaruit kan worden afgeleid dat hij, telkens wanneer hij in gebreke blijft en de vorderingen voldoet, niet het risico loopt dat recht op voorafgaande betaling te verliezen.

Dit doet denken aan het recht op opschorting ten gunste van de huurder dat is vastgelegd in Wet nr. 2971994 van 24 november inzake stedelijke huurovereenkomsten, in tegenstelling tot wat is vastgelegd voor stedelijke huurovereenkomsten in gevallen van achterstallige schulden: wanneer een aanmaning op zijn plaats is, volstaat betaling en kan de bank geen maatregelen ondernemen.

RENTE BIJ BETALINGSACHTERSTAND

In de nieuwe wettelijke tekst wordt bepaald dat het vertragingspercentage nooit hoger mag zijn dan 3% van de vergoedingrente, die zoals bekend het tarief is dat geldt voor leningen ter aflossing van de hoofdsom.

Deze belangrijke maatregel wordt in de Hypotheekwet opgenomen door middel van een wijziging van artikel 114 van de Hypotheekwet.

De vaststelling van dit soort vertraging sluit aan bij de criteria die het Hooggerechtshof eerder had vastgesteld.

Om te beseffen hoezeer alles is veranderd, is het goed om even terug te denken aan de tijd dat in hypotheekovereenkomsten torenhoge vertragingsrente werd vastgelegd en er nooit iets aan de hand was; er werd nooit over gediscussieerd, totdat de klachten, aangewakkerd door het Europees Hof van Justitie, als een lawine binnenstroomden.

In diezelfde Hypotheekwet was als bovengrens driemaal de wettelijke rente vastgesteld; in de afgelopen jaren is deze grens echter steeds verder verlaagd, tot aan het recente arrest van de civiele kamer van het Hooggerechtshof (Plenaire Zitting 671/2018) van 28 november, waarin op grond van de rechtsleer werd bepaald dat Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJ-EU) dat de vertragingsrente niet meer dan twee procentpunten boven de gewone rente mocht liggen.

Nu er toch aanpassingen nodig zijn, is dat maximum wettelijk vastgelegd. Dit is een eis waar consumenten al lang op hebben aangedrongen en die nu duidelijk in de wet is vastgelegd, zodat het onrechtmatige karakter ervan duidelijk is zodra de rente meer dan drie procentpunten boven de vergoedingrente uitkomt, maar dit scenario zal zich nooit voordoen, onder andere vanwege de rol die de wet aan notarissen en kadasterambtenaren toekent als hoeders van de rechtsorde, niet alleen bij het opsporen en signaleren van oneerlijke bedingen, maar ook bij bepalingen die duidelijk in strijd zijn met de wet.

Een belangrijk punt dat beide onderwerpen gemeen hebben, is dat zowel de vervalbepaling als de vertragingsrente verplicht moeten worden nageleefd; het gaat hier om van rechtswege en zijn onontbeerlijk; daarom vallen ze buiten de onderhandelingsbevoegdheid van de partijen, die bij het overeenkomen van de voorwaarden van de hypothecaire lening altijd met deze twee zeer hoge en onoverkomelijke drempels te maken zullen hebben.

In dit verband wordt in de nieuwe wettelijke regeling, die van toepassing zal zijn, een hoger percentage vastgesteld, en dit is bindend.