La posesión de un bien inmueble puede que sea, consentida o tolerada por el dueño; cedida de forma voluntaria a título gratuito o por finalización de una relación contractual que justificaba la posesión, y a estos supuestos son a los que se refiere el Precario según la Jurisprudencia del TS.

Desahucio Precario

No lo es, la posesión adquirida mediante actos de fuerza en las cosas, sin conocimiento del dueño que tiene ya afortunadamente una regulación concreta y distinta a la que aquí estudiamos, tras los numerosos episodios de entradas y ocupaciones por la fuerza.

Esta figura puede ser causa de litigio, en el momento en que el dueño del inmueble se encuentra con la negativa de su poseedor de entregarle la posesión, pese a saberse sin título sólo su voluntad de mantenerse contra la voluntad del dueño.

Esto lo sabemos muy bien en este despacho de abogados civilistas de Alicante de Carlos Baño Leon que mucha experiencia en derecho y en casuística inmobiliaria tenemos.

Abogados Civilistas Carlos Baño León

Para resolver esta situación injusta, abusiva conducta frente a propietario, el Derecho atribuye al titular del dominio, la facultad de acudir a los Tribunales para solicitar el desahucio o lanzamiento de este poseedor sin derecho, y contra la voluntad del dueño.

Como quiera que esta posesión no tiene título, es evidente que la Ley debe reconocer al propietario un tipo de acción judicial que le garantice de forma sumaria la recuperación de la posesión, y en efecto así es ya que la LEC dispone de un procedimiento judicial expreso llamado verbal de desahucio en el que el demandado muy poca defensa podrá oponer dada la existencia de un título real por parte del dueño que no puede limitarse y dado que la posesión como derecho limitativo de la propiedad por el demandado no tiene vínculo contractual es evidente que se reconocerá al propietario los derechos de su propiedad y en el citado procedimiento sumario apenas si se permitirá alegación contra el citado título de propiedad.

Es por eso que en este tipo de procedimientos el poseedor no podrá prácticamente oponerse con esperanza, porque lo único que podrá alegar es estar en posesión de un título que legitime su posesión y que pueda oponer al dueño

Recientemente la Audiencia Provincial de Almería con fecha 15 de octubre de 2.019 ha dictado una sentencia que es bastante clarificadora sobre la regulación actual de juicio de precario perfilando singularmente el tratamiento legal y jurisprudencial que esta figura tiene.

La citada Audiencia Provincial pronunció esta sentencia a raíz de un Recurso de Apelación de quien decía ser propietaria de una vivienda, frente a un cliente de este despacho de Abogados inmobiliario de Alicante Carlos Baño León que llevaba muchos años poseyendo esa vivienda y que en su defensa combatió el título que aportaba la demandante, invocando un propio título, invocando la prueba de la posesión durante muchos años, y finalmente acreditando la existencia de un procedimiento judicial incoado a si instancia en la actualidad donde reclama la nulidad del título de la persona que ahora pretendía desalojarle de la vivienda.

Con anterioridad el Juzgado de Primera Instancia de Almería nº 4 había conocido del juicio verbal de precario nº 1.666/2.015 a instancia de la recurrente y defendida por este despacho inmobiliario de Alicante frente a nuestro cliente, al entender que no se podía dictar una sentencia en el juicio de precario favorable al desalojo de la persona toda vez que se estaba ante una situación compleja donde ambas partes discutían o se discutían mejor dicho los títulos que se invocaban y excediendo por tanto el debate judicial de los límites del juicio de precario.

Por la parte demandante se formuló Recurso de Apelación invocando la inexistencia de derecho o título alguno por parte de quien decía era un mero ocupante de hecho y pretendía de la Audiencia Provincial se dictase sentencia estableciendo la inexistencia de causa impeditiva para conocer del precario y solicitaba se considerase que la posesión de nuestro cliente era una posesión de hecho y consentida por cuanto la demandante era su suegra, cuya hija se había divorciado de él hacía años y que ella había tolerado esa situación hasta que había decidido ponerle fin.

Tras las oportunas alegaciones de ambas partes, la Audiencia Provincial de Almería tras una valoración de toda la prueba obrante en el procedimiento, de conformidad con la valoración hecha por la Juzgadora de Instancia, ha dado la razón a abogados civilistas de Alicante de Carlos Baño Leon, considera en su sentencia que estamos ante una situación compleja y que por tanto excede de los límites de juicio de precario remitiendo a las partes a un juicio declarativo donde soliciten de un Juez un pronunciamiento acerca del mejor título que esgriman las partes.

Sentencia 

Si hemos hecho referencia a esta sentencia y hacemos un artículo de la misma es porque resume perfectamente el tratamiento actual por parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de doctrinas de las Audiencias Provinciales sobre el juicio verbal de desahucio por precario, y sobre éste. Y llega hasta tal punto su discurrir que como consecuencia del estudio que han tenido que hacer de esta figura en este caso han podido tomar contacto con la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo y distintas sentencias de la Audiencia Provincial lo que les ha llevado a reconocer la amplitud con que se consideran existentes los precarios y la dificultad de oponerse a dicha declaración.

La A. P. de Almería analiza diversas sentencias del Tribunal Supremo muy recientes y establece que actualmente la jurisprudencia es muy clara al interpretar el precario de forma muy extensa, de modo tal que, difícil prueba pueda tener quien poseyendo un inmueble sin título pretenda obtener la tutela de un Tribunal y obligar al titular de derecho del inmueble a recurrir a un proceso declarativo.

Insistimos que como se dice por la A.P. de Almería actualmente el precario en la medida que no se pueda acreditar un título que contradiga el que se alegue de contrario, no podrá obtener la tutela del Tribunal y se encontrará con un pronunciamiento de lanzamiento sobre su vivienda.

Esta interpretación tan amplia que ahora existe del precario no ha podido aplicarse en el presente caso defendido por Abogados civilistas de Alicante de Carlos Baño León, por cuanto nuestro cliente esgrimió no solamente la tenencia de un título sino también las dudas más que razonables que sugerían el título alegado de contrario únase a esto la testifical practicada en su día en Instancia de los hijos del demandado que revalidaron la condición de propietario de su padre junto con quien por aquel entonces era su madre, y adiciónese el hecho de que nuestro cliente a través de nuestros abogados justificaron la presentación de los Juzgados de Almería de una nueva demanda donde se solicitaba la nulidad del título de la demandante, todo ello contribuyó de forma definitiva a que la A.P. de Almería queda considerado el caso de nuestro cliente no es un supuesto de precario sino es un difícil supuesto de valoración de títulos y remite a las partes a lo que resulte de procedimiento judicial que ya presentamos, como hemos dicho más arriba, ante un Juzgado de Primera Instancia de Almería.

Recientemente en Juzgado de 1 Instancia nº 11 de Alicante en el Juicio Verbal Desahucio por Precario 1894/2018 dictó sentencia de fecha 21 de Marzo de 2020, favorable a cliente de Carlos Baño León, abogados de Alicante en relación con una reclamación en la que el comprador de la vivienda en el tiempo que estaba alquilado nuestro cliente pretendió desalojarlo invocando la existencia de un precario.

En este caso nuestro cliente está disfrutando la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento y durante ese tiempo el propietario vendió a un tercero la vivienda pero este no hizo declaración ni actuación alguna de no reconocer el citado contrato por lo que el Juzgador desestimó su pretensión de desalojo por cuanto entiende que otros mecanismos tenía para ello pero nunca el de alegar la existencia de un precario.

Esta sentencia es muy ilustrativa a nuestro juicio, por un lado, al demostrar el error de la dirección Letrada de la otra parte en el planteamiento que hizo del caso; y  por otro para acreditar la naturaleza y razón de ser del precario y es por ello que lo comentamos en este artículo para que se tenga bien en cuenta.

Como se decía en la sentencia que se dictó, el precario tiene dos presupuestos:

– Por un lado el demandante tiene que tener un título que acredite la posesión real del inmueble bien como dueño, usufructuario, u otro que le permita disfrutarla.

– Por el demandado, debe darse la condición de precarista, o lo que es lo mismo que se está ocupando un inmueble sin título, y solo  por la mera tolerancia del dueño o poseedor real, y por supuesto sin pago de renta

En el juicio que comentamos constaba la existencia de un título “Contrato de Arrendamiento” suscrito por el anterior propietario arrendador de la vivienda objeto del juicio, y el demandado, como arrendatario, en el que el nuevo propietario adquirente de dicha vivienda arrendada, ahora demandante, se subrogó, al NO mostrar expresa NI tácitamente su voluntad de dar por resuelto dicho contrato ex. Artículo 1571 del Cc., en relación con el Artículo 14 de la LAU, en su redacción vigente aplicable a fecha de los hechos; NI haber ejercitado judicialmente su derecho a que termine el arriendo vigente conforme al procedimiento declarativo ordinario correspondiente.

No habiendo por lo tanto una situación de precario, se desestimaba íntegramente la demanda, dándosenos la razón a abogados inmobiliarios de Carlos Baño Leon.