La posibilidad que el propietario de un terreno que firma un contrato de ejecución de obra pueda desistir del mismo, se hayan o no iniciado las obras, es una facultad que la Ley le reconoce, si bien anuda o vincula determinados efectos o consecuencias que vamos a estudiar someramente en este artículo.
El art. 1594 del Código Civil prevé que el dueño de un terreno pueda desistir unilateralmente del contrato de ejecución de obra y tal y como ha establecido nuestro Tribunal Supremo sin necesidad de que concurra otra causa más que su mera voluntad.
Contrato de obra en construcción: derechos y obligaciones
¿Qué implica el desistimiento por parte del propietario?
El mismo artículo menciona los conceptos retributivos, gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella.
No puede dudarse de que es equitativo reembolsar los gastos ocasionados y que no se hayan abonado aún.
Pero la cuestión más importante y que motiva este artículo es el significado de la expresión “utilidad que pudiera obtener de ella”, que son los beneficios o utilidad económica que el contratista iba a tener con el desarrollo de este contrato, el llamado beneficio industrial.
En la práctica, esta posibilidad de desistir permite al propietario liberarse de un compromiso contractual que, por razones legítimas o sobrevenidas, ya no desea o no puede ejecutar. Sin embargo, esta facultad conlleva consecuencias económicas que no deben subestimarse.
El perjuicio económico para el contratista
Debemos aceptar que el desistimiento por voluntad del dueño del terreno origina un perjuicio al contratista que debe resarcirse. No hay que confundir el desistimiento con la resolución contractual con causa, ya que lo que tratamos aquí es la simple manifestación de voluntad de terminación del contrato de obra y el resarcimiento que al perjudicado corresponde.
El contratista, que ha comprometido recursos, tiempo y organización empresarial para la ejecución de la obra, se ve perjudicado cuando, sin causa, el cliente opta por desistir. De ahí la obligación legal de indemnizarle no solo por los gastos, sino también por los beneficios esperados.
¿Qué daños puede reclamar el contratista?
Volviendo al concepto de resarcimiento de daños en los supuestos de desistimiento, viene entendiéndose por los Tribunales que este daño viene constituido por los beneficios que se esperaban recibir con la realización del trabajo, el beneficio por la utilidad del mismo, y es aquí donde se producen reclamaciones judiciales que nuestro Tribunal Supremo ha venido a resolver con reiteración.
Como dice nuestro Tribunal Supremo, la aplicación de un 15% no tiene por qué ser automática, sino que habrá que estar a cada caso concreto, aunque tras leer numerosas sentencias el tipo común más aplicado es el 15%.
En cualquier caso, el contratista deberá probar de manera razonable la cuantía de su perjuicio, y este es un aspecto clave para el éxito de cualquier reclamación judicial en este tipo de procedimientos.
Ejemplos prácticos de desistimiento
En la práctica, encontramos múltiples situaciones en las que se ejerce el desistimiento:
- Particulares que contratan la reforma integral de su vivienda y, tras obtener la licencia, deciden paralizar la obra por motivos económicos.
- Promotores inmobiliarios que, tras firmar el contrato de ejecución, sufren cambios en el mercado que les llevan a cancelar la promoción.
- Propietarios que, ante retrasos en la obtención de financiación, optan por desistir antes de iniciar los trabajos.
Estos casos ponen de manifiesto la importancia de un adecuado asesoramiento previo, para valorar correctamente las consecuencias de un desistimiento y sus costes asociados.
Consecuencias económicas del desistimiento
Debe tenerse en cuenta que en los contratos de ejecución de obra al contratista se le suele anticipar una cantidad, normalmente el 20% del importe presupuestado. La primera consecuencia del desistimiento será que el contratista hará suyo dicho anticipo, con cargo a una liquidación que deberá contemplar la indemnización y el reembolso de gastos que reclame el contratista.
Si consideramos que tras la firma del contrato se solicita licencia y se abonan tasas cuantiosas, y que además ya se habrá redactado un proyecto básico por un arquitecto, podemos imaginar los gastos inútiles que el cliente sufrirá, ya que el desistimiento forzará a contratar un nuevo arquitecto y tramitar de nuevo una licencia de obra mayor.
Además de los gastos técnicos y de gestión, es frecuente que se produzcan otros costes indirectos: penalizaciones en contratos con terceros, pérdida de oportunidades, e incluso daños reputacionales en el caso de promociones públicas o grandes desarrollos inmobiliarios.
Complicaciones si las obras ya han comenzado
La situación se complica si el constructor ya ha iniciado las obras, porque en estos casos es raro que acepte abandonar sin haber cobrado lo que le interese. Ello supone paralización de la obra, litigios y dificultades para el propietario.
En este contexto, el cese anticipado de las obras puede generar conflictos inmediatos con proveedores, subcontratistas y autoridades administrativas. El propietario debe prever este escenario antes de optar por el desistimiento unilateral.
Riesgos de judicialización
Produce desasosiego pensar que el cliente termine reclamando ante el Juzgado, ya que esta situación perjudicial se agravará con el tiempo que suelen tardar los pleitos judiciales.
Abogados inmobiliarios y de la construcción de Carlos Baño León, con dilatada experiencia, han comprobado la complejidad que alcanzan estos contratos de ejecución de obra.
Evitar la judicialización mediante una correcta prevención contractual es siempre la vía más eficaz para proteger los intereses de todas las partes implicadas en el contrato de obra.
Jurisprudencia sobre desistimiento en contratos de obra
Las Audiencias Provinciales y el Tribunal Supremo han dictado numerosas sentencias en esta materia. En líneas generales, se confirma que el derecho al desistimiento es lícito, pero debe respetar los principios de buena fe contractual y resarcimiento del daño causado.
Entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo 98/2016, de 19 de febrero, establece que el contratista tiene derecho a recuperar el beneficio esperado, además de los gastos efectivamente realizados, siempre que pruebe su importe. Asimismo, se establece que un simple desistimiento sin causa no habilita para exigir penalizaciones adicionales fuera de lo pactado en el contrato.
En definitiva, el marco jurisprudencial actual exige rigor en la prueba de los perjuicios reclamados y ofrece herramientas para lograr una compensación adecuada cuando el desistimiento no está debidamente planificado.
Consejo profesional: actuar con prevención
Por lo tanto, es nuestra opinión que el desistimiento normalmente no interesa al propietario, salvo que la obra esté muy avanzada y el coste de la indemnización resulte asumible. Antes de tomar esta decisión, es imprescindible realizar un análisis económico y jurídico completo de las consecuencias, ya que los costes finales pueden superar las expectativas iniciales del cliente.
Además, no debe olvidarse que un desistimiento mal gestionado puede afectar no solo al contratista, sino también a terceros (proveedores, técnicos, entidades financieras), lo cual puede derivar en responsabilidades adicionales o en bloqueos que retrasen futuras actuaciones sobre el inmueble.
Revisión previa del contrato de obra
Nuestro consejo es que antes de firmar un contrato con el constructor, el propietario acuda a un abogado especializado para que revise e incluya cláusulas que le protejan en caso de desistimiento. Es en este momento inicial cuando más puede protegerse el cliente. Un buen contrato puede prever, por ejemplo, que el importe de la indemnización se limite de forma razonable, que ciertos anticipos estén sujetos a la ejecución efectiva de determinadas fases de la obra, o que el desistimiento sea posible sin penalización en fases iniciales del proyecto.
También resulta conveniente negociar condiciones claras sobre el modo en que se documentarán los avances de obra, para que en caso de conflicto sea posible acreditar con facilidad el grado de ejecución y los pagos realizados. Cuanto más equilibrado sea el contrato desde el inicio, menores serán las posibilidades de litigio posterior.
Cláusulas habituales en contratos de obra
En un próximo artículo expondremos en detalle las cláusulas más comunes que los constructores suelen incluir y que muchos propietarios firman sin saber que son negociables y en ocasiones abusivas. Algunas de las más relevantes son: penalizaciones desproporcionadas en caso de desistimiento, exclusión del derecho a retener importes en caso de discrepancia, renuncia anticipada a derechos de resolución, o aceptación tácita de plazos poco realistas que acaban generando incumplimientos imputables al promotor.
Contar con asesoramiento especializado en la fase previa del contrato es clave para identificar estas cláusulas y negociar su modificación o eliminación. De este modo se evitan futuras sorpresas y se garantiza que el contrato sea equilibrado y adaptado a los intereses reales del cliente.
La opinión de Carlos Baño
El valor de un buen asesoramiento legal
En nuestra dilatada experiencia como abogados especializados en derecho inmobiliario y en contratos de ejecución de obra, hemos visto que muchos de los conflictos que surgen entre propietarios y constructores tienen su origen en una falta de asesoramiento previo. Es habitual que los clientes firmen contratos redactados unilateralmente por el constructor, que no contemplan garantías suficientes para el propietario en caso de desistimiento o resolución anticipada del contrato.
El derecho al desistimiento es legítimo, pero su ejercicio puede acarrear serias consecuencias económicas y legales si no se planifica adecuadamente. Por eso insistimos en que el momento de la firma del contrato es crucial: un contrato bien redactado permite al propietario ejercer sus derechos con mayor seguridad y menor riesgo de litigio.
Además, la experiencia nos enseña que cada caso es distinto. No es lo mismo una promoción de obra nueva que una reforma integral de vivienda, ni es igual un promotor profesional que un particular que encarga por primera vez una obra. Por ello, el asesoramiento debe ser personalizado y adaptado a las circunstancias de cada cliente.
Reiteramos nuestro consejo: consulte siempre con un abogado especializado antes de comprometerse. Le ayudaremos a negociar las condiciones más favorables, a prever escenarios futuros y a minimizar el riesgo de conflicto. Y, si ya se ha producido el desistimiento o la controversia, pondremos a su disposición nuestra experiencia y nuestro conocimiento de la jurisprudencia más reciente para defender sus intereses con la máxima eficacia.
En Carlos Baño Abogados llevamos décadas asesorando a propietarios y promotores en todo tipo de contratos de obra. Nos avala un conocimiento profundo del sector y un compromiso absoluto con la defensa de los derechos de nuestros clientes. No dude en consultarnos: nuestra intervención puede marcar la diferencia. También puede encontrarnos en Google Maps.
