Un abandono de obra es una situación que puede darse fácilmente en cualquier proceso de reforma o construcción. Muchos de los que han tenido este problema no saben cómo reaccionar ni qué pasos seguir, pese a que la ley les ampara. En estos casos lo primero es actuar con calma, evitar decisiones impulsivas y seguir un protocolo claro.

Los abandonos de obra pueden producirse en reformas de viviendas, comunidades de propietarios, locales comerciales, instituciones o empresas. Por ello, la normativa prevé distintas medidas para proteger al propietario y resolver el conflicto con la empresa constructora o reformista. Si el contratista deja la obra sin causa justificada y sin comunicarlo, puede estar incurriendo en un incumplimiento contractual que da derecho a reclamar daños y perjuicios.

¿En qué consiste un abandono de obra?

Se denomina abandono de obra cuando la empresa constructora o de reformas deja de acudir al trabajo y paraliza los trabajos sin terminar lo pactado en el contrato. Puede hacerlo al principio, a mitad de la ejecución o en fases avanzadas, pero en todos los casos supone una ruptura injustificada de sus obligaciones contractuales si no existe causa legítima ni acuerdo con el cliente.

En esta situación, el propietario o promotor está en todo su derecho de reclamar frente a la empresa constructora. Lo correcto, si el contratista no puede continuar, es comunicarlo por escrito, justificar las razones y ofrecer una solución (nuevo plazo, sustitución, rescisión pactada…). Cuando esto no ocurre y simplemente desaparece de la obra, además de una falta de ética profesional, suele producirse un claro incumplimiento contractual.

Causas habituales de abandono de obra

Aunque cada caso es diferente, los abandonos de obra suelen tener su origen en alguna de estas situaciones:

• Problemas económicos de la empresa (falta de liquidez, impagos a proveedores, concursos de acreedores).
• Mala planificación de tiempos y costes, que lleva al contratista a dejar obras que le resultan poco rentables.
• Conflictos con el cliente por cambios constantes, diferencias sobre calidades o pagos parciales.
• Falta de profesionalidad o empresas poco serias que no respetan contratos ni compromisos.

Sea cual sea la causa interna de la empresa, el propietario no tiene por qué asumir sin más las consecuencias: retrasos, sobrecostes, daños en la vivienda o necesidad de contratar a otra constructora para terminar la obra.

Consecuencias legales del abandono de obra

Desde el punto de vista jurídico, el abandono de obra puede suponer un incumplimiento grave del contrato. Esto permite al propietario:

• Resolver el contrato con la empresa incumplidora.
• Reclamar la devolución de cantidades pagadas por trabajos no ejecutados.
• Exigir indemnización por daños y perjuicios (retraso en la entrega, alquilar otra vivienda, contratar a otra empresa a mayor precio, daños materiales, etc.).

Para ello es fundamental contar con pruebas documentales y técnicas que acrediten el estado real de la obra en el momento del abandono, así como el contenido del contrato y de los pagos realizados.

Pasos a realizar en caso de abandono de obra

Si has sufrido un abandono de obra, es recomendable seguir una serie de pasos ordenados. Ir improvisando o actuar impulsivamente puede perjudicar luego una posible reclamación judicial.

1. Reclamar formalmente a la empresa

Lo primero es conservar la calma y comunicarse con la empresa para hacer el reclamo por canales formales (correo electrónico, burofax, carta certificada). Solicita una explicación y fija un plazo concreto para que retomen los trabajos o propongan una solución.

Es posible que exista un malentendido, un retraso puntual o un problema que pueda reconducirse. Si la empresa no contesta, se niega a retomar la obra o da excusas poco creíbles, conviene dejar de hacer reclamaciones informales y acudir a un abogado para que encauce el asunto jurídicamente.

2. Reunir evidencias del abandono de obra

La prueba es clave. Debes guardar todos los mensajes intercambiados con la empresa (emails, SMS, chats de WhatsApp, presupuestos, contratos, facturas, justificantes bancarios). Haz capturas de pantalla y guarda los originales.

Además, es recomendable tomar fotografías y vídeos de la obra tal y como está en el momento del abandono: zonas sin terminar, materiales abandonados, instalaciones a medias, posibles daños, etc. Cuanta más información objetiva tengas, más difícil será para la empresa negar la realidad.

3. Acudir al notario para levantar Acta de Presencia

Un paso muy útil es solicitar a un notario que acuda al inmueble para levantar un Acta de Presencia. En dicha acta se dejará constancia del estado de la obra en esa fecha, pudiendo incorporar fotografías y una descripción detallada de lo ejecutado y lo pendiente.

Este documento notarial tiene un valor probatorio importante, ya que permite demostrar ante los tribunales cuál era la situación real en el momento en que se considera abandonada la obra. También puede añadirse información sobre el estado de las herramientas, la maquinaria y las condiciones del área de trabajo (por ejemplo, si se ha dejado todo desordenado o con riesgos para la seguridad).

4. Comunicación y documentación complementaria

Una vez levantada el acta, el notario puede comunicar al solicitante que la situación de abandono de obra ha quedado comprobada. Paralelamente, el abogado del cliente puede preparar documentación complementaria como:

• Solicitud de cumplimiento del contrato o resolución del mismo.
• Reclamación de daños y perjuicios derivados del retraso o del mal estado de la obra.
• Requerimiento de retirada de materiales o herramientas de la empresa.

5. Informe técnico y certificación de obra ejecutada

Llegados a este punto, suele ser conveniente solicitar a los técnicos directores de la obra (arquitecto, aparejador, ingeniero) un informe donde se detalle:

• Qué partes de la obra se han ejecutado realmente.
• Las mediciones y valoraciones de lo construido.
• Las certificaciones de obra y liquidaciones correspondientes.
• Las medidas de conservación, mantenimiento y vigilancia que deben adoptarse mientras la obra está paralizada.

Este informe servirá tanto para reclamar a la empresa incumplidora como para contratar a una nueva empresa que continúe los trabajos con una base técnica clara.

6. Notificar el abandono a administraciones y terceros afectados

En muchos casos, será necesario notificar el abandono de obra a las administraciones o entidades implicadas: Ayuntamiento (licencias), comunidad de propietarios, suministradoras, etc. Es importante que todos los actores conozcan que la obra está oficialmente suspendida y que se han iniciado actuaciones para resolver la situación.

7. Acta de cancelación o suspensión de la obra

Finalmente, se puede redactar un acta de cancelación o suspensión de la obra en la que, al menos, se recoja:

• Las partes de la obra afectadas durante la suspensión.
• La fecha de la suspensión y sus causas.
• La obligación de informar sobre la reactivación de los trabajos o la resolución definitiva del contrato.
• Los deberes que debe cumplir el encargado o promotor (custodia de la obra, acceso, seguridad, documentación técnica, etc.).

Cómo prevenir un abandono de obra en el futuro

Además de reaccionar correctamente cuando se produce un abandono, es fundamental prevenir este tipo de situaciones. Algunos consejos básicos son:

• Firmar siempre un contrato de obra detallado, con plazos, hitos de pago, penalizaciones por retraso y garantías.
• Comprobar la solvencia y referencias de la empresa antes de contratarla.
• Evitar los pagos por adelantado excesivos; vincular los pagos a la ejecución real de los trabajos.
• Contar con asesoramiento jurídico previo cuando la obra es de importe elevado o compleja.

La opinión de Carlos Baño Abogados

En casos de abandono de obra es fundamental actuar con rapidez, pero también con rigor jurídico. Documentar bien la situación, levantar actas notariales, recabar informes técnicos y contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario y de la construcción permite reclamar con mayores garantías y recuperar, en la medida de lo posible, el tiempo y el dinero perdido.

En Carlos Baño Abogados asesoramos a propietarios, comunidades de vecinos y empresas que han sufrido un abandono de obra o una reforma mal ejecutada. Estudiamos tu caso, analizamos el contrato, el estado real de la obra y te proponemos la mejor estrategia para defender tus intereses.

Si necesitas ayuda con un abandono de obra en Alicante o alrededores, puedes contactar con el Despacho de Abogados Carlos Baño León o encontrarnos en Google Maps.