A partir del 2 de octubre de 2026, el alquiler de vivienda en España funciona con otras reglas. El Real Decreto-ley 27/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y cambia dos cosas que afectan a cualquier contrato: cuánto dura y cuánto cuesta no renovarlo.
Si tienes un piso alquilado o vives de alquiler, esto te interesa. Terminar un contrato al llegar su fecha de vencimiento ya no será tan sencillo para el propietario, y en muchos casos tampoco será gratis.
En resumen: con el Real Decreto-ley 27/2026, los contratos de alquiler se prorrogan automáticamente por 5 años (propietario particular) o 7 años (empresa) si nadie dice nada. Si el propietario no quiere renovar, debe avisar con 6 meses de antelación y pagar al inquilino una indemnización de, como regla general, 12 mensualidades, salvo en los casos de excepción que fija la ley.
Te explicamos, punto por punto y sin tecnicismos, qué cambia y qué debes hacer según tu situación.
Prórroga automática del alquiler: 5 o 7 años más
Este es el cambio de fondo. Hasta ahora, cuando terminaba la duración obligatoria del contrato (5 años si el propietario es particular, 7 si es una empresa), el alquiler se podía alargar año a año hasta un máximo de 3 años. Ese sistema desaparece.
Con la nueva ley, si llega el vencimiento y ninguna de las partes dice nada, el contrato se prorroga solo, y por periodos completos de la misma duración que el contrato original:
| Tipo de propietario | Antes de la reforma | Con el RDL 27/2026 |
| Persona física (particular) | Prórroga anual, máximo 3 años | 5 años más, de forma sucesiva |
| Persona jurídica (empresa) | Prórroga anual, máximo 3 años | 7 años más, de forma sucesiva |
En la práctica, un contrato que nadie toca puede seguir vigente durante muchos años. Por eso es tan importante saber cuándo y cómo se puede comunicar la no renovación.
Preaviso de 6 meses para el propietario
Si el propietario no quiere renovar, ya no le basta con avisar con 4 meses de antelación. Ahora debe comunicarlo con un mínimo de 6 meses antes del vencimiento.
El inquilino, en cambio, mantiene el mismo plazo que tenía: si es él quien quiere irse, le basta con avisar con 2 meses de antelación.
Nuestro consejo para propietarios: apunta hoy mismo la fecha de vencimiento de tu contrato y resta 6 meses. Ese es tu último día para comunicar la no renovación por escrito, y hacerlo tarde significa una nueva prórroga de 5 o 7 años.
Indemnización por no renovar el alquiler: 12 mensualidades
Es la medida estrella de la reforma y la que más debate va a generar. Si el propietario decide no prorrogar el contrato, aunque cumpla con los 6 meses de preaviso, tendrá que pagar una indemnización al inquilino. La idea es compensarle por los gastos de la mudanza y de buscar una nueva vivienda.
- Cuánto se paga. Como regla general, el equivalente a 12 mensualidades de renta, calculadas sobre el precio de referencia de una vivienda similar en la zona.
- El mínimo legal. En ningún caso podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda. Los meses o días del último año se calculan de forma proporcional.
- Cuándo se paga. En el mismo momento en que el inquilino entrega las llaves y deja la vivienda.
Para un propietario, esto cambia por completo la decisión de no renovar: ya no es solo una cuestión de fechas, sino también de coste.
Cuándo NO hay que pagar indemnización
La ley también protege al propietario en situaciones de necesidad o frente a inquilinos que no cumplen. Para quedar exento de pagar, el propietario debe alegar y justificar por escrito alguna de estas causas, que son las únicas que admite la norma:
- Necesidad familiar. El propietario necesita la vivienda para él, sus hijos, sus padres o su cónyuge en caso de divorcio. Ojo: si no la ocupan en 3 meses, el inquilino podrá reclamar la indemnización.
- Vivienda sin uso real. El inquilino no ha vivido realmente en la casa durante más de 6 meses en el último año, salvo por motivos de trabajo, salud o estudios.
- El inquilino tiene otra vivienda. Dispone de otra casa en propiedad o en uso en el mismo municipio que cubre sus necesidades.
- Nuevo contrato pactado. Ambas partes firman un nuevo contrato de larga duración para seguir en la vivienda.
- Rechazo de una oferta justa. El propietario ofrece un nuevo contrato de 5 o 7 años, con un precio dentro de los límites legales, y el inquilino lo rechaza.
- Vulnerabilidad del propietario. El propietario demuestra que necesita recuperar la vivienda, o no puede asumir la indemnización, porque él mismo está en situación de vulnerabilidad económica.
La clave está en el «justificar por escrito». Una comunicación mal redactada o sin pruebas puede hacer que la excepción no se aplique y el propietario acabe pagando.
¿Afecta a los contratos de alquiler ya firmados?
Sí. Si tienes un contrato vigente, la nueva ley también te afecta. Se aplica a todos los contratos en vigor cuyos vencimientos o prórrogas lleguen después del 2 de octubre de 2026.
Hay dos reglas de transición que conviene conocer:
- Contratos que vencen en menos de 6 meses. Si al entrar en vigor la ley quedan menos de 6 meses para el vencimiento, el propietario podrá oponerse a la prórroga avisando con 4 meses de antelación, en lugar de 6.
- Contratos en «tácita reconducción». Si tu contrato ya estaba prorrogado de forma tácita conforme al Código Civil, se adaptará a la nueva ley en el primer vencimiento que se produzca pasados 4 meses desde la entrada en vigor de la norma.
Relación con el Real Decreto-ley 26/2026
Esta reforma se complementa con el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre. Si un inquilino está en una prórroga extraordinaria de protección de hasta dos años y el propietario decide resolver el contrato al terminarla, el inquilino seguirá teniendo derecho a su indemnización de 12 mensualidades. Así, nadie queda desprotegido al final de esa prórroga.
Preguntas frecuentes sobre el nuevo Real Decreto-ley de alquiler
¿Desde cuándo se aplica el Real Decreto-ley 27/2026?
Desde el 2 de octubre de 2026. Afecta a los contratos nuevos y a los que ya están en vigor, siempre que su vencimiento o prórroga llegue a partir de esa fecha.
¿Puede el propietario no renovar el contrato de alquiler?
Sí, pero debe avisar con al menos 6 meses de antelación y, salvo que concurra alguna de las excepciones de la ley, pagar al inquilino la indemnización correspondiente.
¿El inquilino tiene que pagar algo si se va?
No por esta reforma. Si es el inquilino quien decide no continuar, le basta con avisar con 2 meses de antelación.
¿Qué pasa si el propietario recupera la vivienda para un familiar y luego no la ocupa?
Si en 3 meses la vivienda no se ocupa por la persona indicada, el inquilino podrá reclamar la indemnización.
¿Cómo te afecta a ti? Revisamos tu contrato
Cada contrato es distinto, y con esta reforma un error de fechas o una comunicación mal planteada puede salir muy caro.
- Si eres propietario, te ayudamos a planificar el futuro de tu vivienda: calculamos tus plazos, valoramos si puedes acogerte a alguna excepción y redactamos la comunicación de no renovación con todas las garantías.
- Si eres inquilino, te explicamos qué derechos tienes ahora, cuánto te corresponde de indemnización y cómo reclamarla si el propietario no cumple.
En CBL Abogados, nuestro despacho en Alicante, revisamos tu contrato de alquiler y te decimos exactamente dónde estás y qué hacer. Contacta con nosotros y resolvemos tu caso antes de que corran los plazos.
