Vanaf 2 oktober 2026 gelden er voor de verhuur van woningen in Spanje andere regels. Koninklijk Decreet-wet 27/2026 (Real Decreto-ley 27/2026) wijzigt artikel 10 van de Spaanse Huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) en verandert twee zaken die elk contract raken: hoe lang het duurt en hoeveel het kost om het niet te verlengen.
Verhuurt u een woning of woont u in een huurwoning, dan is dit voor u van belang. Een contract beëindigen wanneer de einddatum is bereikt, wordt voor de verhuurder niet meer zo eenvoudig, en in veel gevallen ook niet gratis.
Samengevat: met Koninklijk Decreet-wet 27/2026 worden huurcontracten automatisch verlengd met 5 jaar (particuliere verhuurder) of 7 jaar (bedrijf) als niemand iets laat weten. Wil de verhuurder niet verlengen, dan moet hij dit 6 maanden van tevoren melden en de huurder een vergoeding betalen van, als algemene regel, 12 maandhuren, behalve in de uitzonderingsgevallen die de wet vastlegt.
Wij leggen punt voor punt en zonder vakjargon uit wat er verandert en wat u moet doen, afhankelijk van uw situatie.
Automatische verlenging van de huur: 5 of 7 jaar extra
Dit is de fundamentele wijziging. Tot nu toe kon de huur, wanneer de verplichte looptijd van het contract afliep (5 jaar als de verhuurder een particulier is, 7 jaar als het een bedrijf is), jaarlijks worden verlengd tot maximaal 3 jaar. Dat systeem verdwijnt.
Met de nieuwe wet wordt het contract, als de einddatum aanbreekt en geen van beide partijen iets laat weten, automatisch verlengd, en wel met volledige perioden van dezelfde duur als het oorspronkelijke contract:
| Type verhuurder | Vóór de hervorming | Met KDW 27/2026 |
| Legal entity (company) | Jaarlijkse verlenging, maximaal 3 jaar | 5 jaar extra, telkens opnieuw |
| Persona jurídica (empresa) | Jaarlijkse verlenging, maximaal 3 jaar | 7 jaar extra, telkens opnieuw |
In de praktijk kan een contract waar niemand aankomt vele jaren van kracht blijven. Daarom is het zo belangrijk om te weten wanneer en hoe de niet-verlenging kan worden meegedeeld.
Opzegtermijn van 6 maanden voor de verhuurder
Wil de verhuurder niet verlengen, dan volstaat het niet langer om 4 maanden van tevoren te melden. Hij moet dit nu minimaal 6 maanden vóór de einddatum laten weten.
De huurder behoudt daarentegen dezelfde termijn als voorheen: wil hij zelf vertrekken, dan volstaat een opzegtermijn van 2 maanden.
Ons advies voor verhuurders: noteer vandaag nog de einddatum van uw contract en trek er 6 maanden van af. Dat is uw laatste dag om de niet-verlenging schriftelijk mee te delen, en te laat zijn betekent een nieuwe verlenging van 5 of 7 jaar.
Vergoeding bij niet-verlenging van de huur: 12 maandhuren
Dit is de belangrijkste maatregel van de hervorming en degene die het meeste debat zal oproepen. Besluit de verhuurder het contract niet te verlengen, dan moet hij de huurder een vergoeding betalen, ook als hij de opzegtermijn van 6 maanden respecteert. Het idee is de huurder te compenseren voor de kosten van de verhuizing en het zoeken naar een nieuwe woning.
- Cuánto se paga. Como regla general, el equivalente a 12 mensualidades de renta, calculadas sobre el precio de referencia de una vivienda similar en la zona.
- Het wettelijke minimum. In geen geval mag de vergoeding lager zijn dan één maandhuur per jaar dat de huurder in de woning heeft gewoond. De maanden of dagen van het laatste jaar worden naar rato berekend.
- Wanneer er wordt betaald. Op het moment dat de huurder de sleutels overhandigt en de woning verlaat.
Voor een verhuurder verandert dit de beslissing om niet te verlengen volledig: het is niet langer alleen een kwestie van data, maar ook van kosten.
Wanneer er GEEN vergoeding hoeft te worden betaald
De wet beschermt ook de verhuurder in noodsituaties of tegenover huurders die zich niet aan hun verplichtingen houden. Om vrijgesteld te worden van betaling moet de verhuurder een van de volgende redenen aanvoeren en schriftelijk onderbouwen; dit zijn de enige die de wet toestaat:
- Familiale noodzaak. De verhuurder heeft de woning nodig voor zichzelf, zijn kinderen, zijn ouders of zijn echtgeno(o)t(e) bij een echtscheiding. Let op: als zij de woning niet binnen 3 maanden betrekken, kan de huurder de vergoeding opeisen.
- Woning zonder werkelijk gebruik. De huurder heeft in het afgelopen jaar meer dan 6 maanden niet werkelijk in de woning gewoond, behalve om redenen van werk, gezondheid of studie.
- De huurder heeft een andere woning. Hij beschikt over een andere woning in eigendom of in gebruik in dezelfde gemeente die in zijn behoeften voorziet.
- Nieuw overeengekomen contract. Beide partijen ondertekenen een nieuw langlopend contract om in de woning te blijven.
- Afwijzing van een redelijk aanbod. De verhuurder biedt een nieuw contract van 5 of 7 jaar aan, met een prijs binnen de wettelijke grenzen, en de huurder wijst dit af.
- Kwetsbaarheid van de verhuurder. De verhuurder toont aan dat hij de woning moet terugkrijgen, of de vergoeding niet kan betalen, omdat hij zelf in een economisch kwetsbare situatie verkeert.
De sleutel ligt in het "schriftelijk onderbouwen". Een slecht opgestelde mededeling of een mededeling zonder bewijs kan ertoe leiden dat de uitzondering niet van toepassing is en de verhuurder alsnog moet betalen.
Heeft dit gevolgen voor reeds ondertekende huurcontracten?
Ja. Heeft u een lopend contract, dan geldt de nieuwe wet ook voor u. Zij is van toepassing op alle lopende contracten waarvan de einddatum of verlenging na 2 oktober 2026 valt.
Er zijn twee overgangsregels die u moet kennen:
- Contracten die binnen 6 maanden aflopen. Als er bij de inwerkingtreding van de wet minder dan 6 maanden resten tot de einddatum, kan de verhuurder zich tegen de verlenging verzetten met een opzegtermijn van 4 maanden in plaats van 6.
- Contracten in "stilzwijgende verlenging" Als uw contract al stilzwijgend was verlengd op grond van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, wordt het aangepast aan de nieuwe wet bij de eerste einddatum die valt na 4 maanden vanaf de inwerkingtreding van de regeling.
Verband met Koninklijk Decreet-wet 26/2026
Deze hervorming wordt aangevuld door Koninklijk Decreet-wet 26/2026 van 29 september. Als een huurder zich in een buitengewone beschermingsverlenging van maximaal twee jaar bevindt en de verhuurder besluit het contract te beëindigen wanneer deze afloopt, behoudt de huurder het recht op zijn vergoeding van 12 maandhuren. Zo blijft niemand onbeschermd aan het einde van die verlenging.
Veelgestelde vragen over de nieuwe Koninklijke Decreet-wet over huur
Sinds wanneer geldt Koninklijk Decreet-wet 27/2026?
Sinds 2 oktober 2026. De regeling geldt voor nieuwe contracten en voor contracten die al lopen, mits de einddatum of verlenging op of na die datum valt.
Kan de verhuurder het huurcontract niet verlengen?
Ja, maar hij moet dit minstens 6 maanden van tevoren melden en, tenzij een van de wettelijke uitzonderingen van toepassing is, de huurder de bijbehorende vergoeding betalen.
Moet de huurder iets betalen als hij vertrekt?
Niet op grond van deze hervorming. Besluit de huurder zelf niet door te gaan, dan volstaat een opzegtermijn van 2 maanden.
Wat gebeurt er als de verhuurder de woning terugneemt voor een familielid en deze vervolgens niet wordt betrokken?
Als de woning niet binnen 3 maanden door de aangegeven persoon wordt betrokken, kan de huurder de vergoeding opeisen.
Wat betekent dit voor u? Wij controleren uw contract
Elk contract is anders, en met deze hervorming kan een vergissing in de data of een verkeerd opgestelde mededeling u duur komen te staan.
- Bent u verhuurder,dan helpen wij u de toekomst van uw woning te plannen: wij berekenen uw termijnen, beoordelen of u zich op een uitzondering kunt beroepen en stellen de mededeling van niet-verlenging op met alle waarborgen.
- Bent u huurder,dan leggen wij u uit welke rechten u nu heeft, op hoeveel vergoeding u recht heeft en hoe u deze kunt opeisen als de verhuurder zich niet aan zijn verplichtingen houdt.
Bij CBL Abogados, ons advocatenkantoor in Alicante, controleren wij uw huurcontract en vertellen wij u precies waar u staat en wat u moet doen. Neem contact met ons op en wij lossen uw zaak op voordat de termijnen verstrijken. Contacta con nosotros y resolvemos tu caso antes de que corran los plazos.
¿Tienes alguna duda sobre la reforma? Déjanos tu comentario aqui bajo y te respondemos.
