Aspectos legales en la compra de propiedades rústicas en España
La compraventa de un bien inmueble en España exige siempre, para quienes no son naturales del país, unas especiales cautelas, siendo la primera de ellas la de contar con un asesoramiento legal e independiente.
Si a esto le añadimos que existe una legislación sobre el suelo en España, de la que sus ejecutores son los Ayuntamientos quienes deben vigilar por el cumplimiento de la Ley, es evidente que este asesoramiento debe ser más cualificado cuando sobre todo estamos hablando de fincas rústicas.
Ya en otros artículos hemos distinguido la diversa naturaleza urbanística legal que pueden tener los terrenos, y ahora vamos a centrarnos en el estudio sucinto de lo que es la naturaleza rústica.
Por tanto, teniendo claro un destino cualquier uso que se dé al mismo o cualquier construcción no contemplada en su normativa choca contra la misma y será considerado quebrantamiento de la legalidad urbanística, con consecuencias que van desde la demolición de lo construido la imposición de multas coercitivas y sancionadoras.
¿Quién define la naturaleza rústica de una propiedad?
El artículo 12 de la Ley 8/2007, Ley del Suelo, en vez de establecer las distintas «clases de suelo”, alude en cambio a lo que califica como «situaciones básicas del suelo».
Así, todo el suelo se encuentra, o bien en la situación básica de suelo rural o de suelo urbanizado. Concretamente, se encuentra en situación de suelo rural:
- a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización. En este suelo se deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de protección de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquellos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.
- b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización.
- c) Cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente los recursos.
En definitiva, el suelo rural será aquel que no está funcionalmente integrado en la trama urbana. Sin embargo, algunas Comunidades Autónomas como la de Valencia sí que vienen a emplear definiciones y así se establece que se califica como suelo no urbanizable aquel que, según el planeamiento urbanístico o territorial, debe ser destinado a los usos propios de la naturaleza rústica de los terrenos.
¿Qué Usos se Permiten en las Fincas Rústicas?
El suelo rústico está excluido de su transformación mediante su urbanización, incapacitándolo para construir urbanamente, siendo su uso destinado únicamente a la explotación de los recursos naturales. El suelo rústico tiene los siguientes usos: agrícola, ganadero, forestal, cinegético y cualquier otro acorde con el uso racional de los recursos naturales.
¿Qué Puede Construirse en Suelo Rústico?
Queda prohibido cualquier construcción que no sea propia y adecuada para el desarrollo de cualquiera de los usos autorizados. Lo que caracteriza precisamente un suelo de otro es por un lado que el suelo rústico carece de cualquier infraestructura o servicio urbano, como agua, luz, alcantarillado, etcétera; por otro lado en este suelo no está destinado a la construcción, por lo que cualquier construcción que se desee realizar deberá ser la propia del uso a que se destina.
Dado que para poder construir se debe obtener la pertinente licencia por parte del Ayuntamiento de la localidad donde se ubique el terreno, es evidente que cualquier solicitud de construcción en dicho terreno que no se ajuste a lo indicado será rechazada de plano, de ahí la picaresca que durante muchos años ha ocurrido en España donde se ha hecho la vista gorda a muchísimas construcciones en terreno rústico ilegales.
Finalmente, hemos de añadir, porque si no este artículo sería incompleto, y porque además no estaríamos dando una información veraz, que en ocasiones sí que se permite construir edificios aislados, destinados a vivienda familiar en lugares en los que no exista posibilidad de formación núcleo de población.
Deberá solicitarse las pertinentes autorizaciones y por el Ayuntamiento se verificará si se cumplen los requisitos, y es una situación excepcional o no frecuente de permitir el uso de vivienda familiar en zona rústica.
¿Qué Ocurre si se Construye o se Destina a Usos Indebidos?
La consecuencia inevitable es que se considere una grave infracción urbanística que dará pie al correspondiente expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística, lo que no solo conllevará la correspondiente multa sino la exigencia de la demolición de la obra ilegal, de ahí su nombre de restablecimiento de legalidad urbanística.
Si el Ayuntamiento actúa dentro del plazo, puede decirse que las consecuencias son muy gravosas para el propietario infractor. Otra cosa como veremos más adelante es que esas obras se hayan hecho y haya transcurrido el citado plazo, entonces como veremos más adelante las consecuencias serán distintas.
¿Puede Legalizarse una Obra Ilegal?
Como veremos más adelante, las obras efectuadas sin licencia municipal no se pueden legalizar, siendo cosa distinta que se puedan declarar como existentes en el Registro de la Propiedad en determinadas circunstancias y solo a efectos declarativos y de información, pero nunca constitutivos de derecho alguno.
El siguiente problema con que se va a encontrar es la imposibilidad legal de crear construcciones nuevas o modificar la existente.
¿Qué Cautelas Debe Tener un Comprador a la Hora de Interesarse por la Compra de un Terreno Rústico?
Lo primero que debe hacer un comprador es saber la naturaleza urbanística del bien inmueble que desea comprar. Puede solicitarla al Ayuntamiento, la cédula urbanística del terreno, si bien también lo podría hacer del catastro solicitando ficha y certificación sobre el terreno que se interese.
Con esta información deberá cotejar el bien que desea comprar y comprobar que toda la construcción existente en su interior se encuentra con la pertinente licencia o bien aparece inscrito en el Registro de la Propiedad como existente, aunque como luego veremos esto no quiere decir que necesariamente esas construcciones inscritas posteriormente sean legales.
El Registro de la Propiedad lo que hace es recoger la realidad del inmueble tal y como ha aparecido siempre o con distintas fases con licencia, pero también puede recoger aquellas construcciones que tienen un mínimo de antigüedad, aunque no tengan licencia.
En estos casos el comprador al acudir al Registro podrá comprobar si está declarada o no las obras y si lo están deberá exigir al propietario su inscripción como más adelante veremos.
Cautela esencial sobre la existencia de obras que no estén registradas es que si carecen de licencia durante el plazo de 5 años el Ayuntamiento puede incoar un expediente de restablecimiento legalidad urbanística que llevará como consecuencia tras la comprobación su ilegalidad su demolición aparte de las sanciones económicas pertinentes.
Si un comprador comprueba que hay construcciones ilegales dentro de ese periodo deberá tener en cuenta esa circunstancia y rehuir la compra de ese bien porque le afectará la actuación del Ayuntamiento y sufrirá su actuación con la demolición de las obras ilegales.
Pero si esto es importante, mucho más lo es el que el comprador debe saber que al haber comprado terreno rústico no se puede construir nada que no sea para el destino previsto legalmente, y como estamos hablando de construcciones ilegales en terrenos rústicos esto quiere decir, no sólo que no se podrá legalizar, sino que tampoco podrá construir ni realizar ningún tipo de construcción añadida o nueva por cuanto sería ilegal ya que no lo podría pedir con licencia se le denegaría y si lo hace sería con el riesgo de su detección por Ayuntamiento y el pertinente expediente de restablecimiento de legalidad urbanística.
Despacho de Abogados Carlos Baño
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