Vicios ocultos en la compraventa de viviendas
El artículo 1484 y siguientes del Código Civil establecen la responsabilidad del vendedor frente al comprador por los vicios ocultos en la cosa vendida. Estos defectos pueden hacer que el bien sea inadecuado para su uso o reducir su utilidad de tal manera que, de haberlos conocido, el comprador no lo habría adquirido o habría pagado un precio menor por él.
EL SANEAMIENTO DE VICIOS OCULTOS INCLUYE DAÑOS EN ELEMENTOS COMUNES
En el Código Civil se contempla esta obligación del vendedor de responder frente a daños ocultos de la cosa vendida existentes al momento de la compraventa y que no son conocidos por el comprador.
Condiciones para reclamar por vicios ocultos
Siempre que los vicios ocultos aparezcan dentro del intervalo de 6 meses desde la compraventa, el comprador podrá ejercer su derecho a reclamar dentro de dicho periodo.
En estos casos, la ley le otorga una doble opción. En primer lugar, podrá optar por la resolución de la compraventa, lo que implicará la devolución entre las partes de lo entregado.
Por otro lado, también puede solicitar la reducción del precio de la compraventa en una cantidad equivalente al daño oculto o vicio oculto denunciado.
Si estos presupuestos y sus consecuencias son claros nos gustaría responder en este artículo, a la pregunta que surge cuando el daño oculto no se presenta en la vivienda objeto de compraventa, sino en un elemento común del edificio donde se encuentra la vivienda, en régimen de propiedad horizontal.
Es decir, que ocurre si en una venta de vivienda o local los daños aparecen en un elemento común y no propiamente en un pio o local.
EL ELEMENTO COMUN COMO INSEPARABLE DE LA PROPIEDAD PRIVADA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Establece el art 3 de la LPH En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
- a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
- b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
El fundamento de este precepto está en el art 396 del Codigo Civil que dispone
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute….”
Implicaciones de la copropiedad en los vicios ocultos
En consecuencia, el propietario de un piso o local no solo es propietario, sino que es copropietario del elemento común por lo que cualquier problema o defecto de construcción en dicho elemento común en el plazo de 6 meses desde que se venda gozara de la misma condición de vicio oculto
APLICACIÓN A LOS ELEMENTOS COMUNES DE LOS VICIOS OCULTOS
Esta afección ha sido declarada en numerosas sentencias y hay una doctrina clara del TS.
Fundamento legal y doctrina del Tribunal Supremo
El fundamento de estas acciones de saneamiento radica en que la fijación del precio en la compraventa depende directamente de la calidad de la cosa adquirida. Es esencial que el comprador pueda examinar la propiedad en detalle antes de tomar su decisión.
Si el comprador basó su elección en una percepción que, con una diligencia razonable, difería de la realidad, se considerará la existencia de un vicio oculto. En consecuencia, tendrá derecho a deshacer el contrato o a solicitar una rebaja del precio, ajustada a las condiciones reales de la propiedad y su impacto en el mercado.
Este mecanismo no busca obtener una indemnización por los daños sufridos, sino garantizar el equilibrio económico en el contrato de compraventa. Su objetivo principal es proteger al comprador frente a defectos ocultos que afecten el valor de la propiedad.
La responsabilidad legal por saneamiento del vendedor de una vivienda en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal no se limita únicamente a los elementos privativos. También se extiende a los elementos comunes del edificio, ya que estos forman parte de la «cosa vendida» e incluyen la cuota de participación correspondiente en dichos elementos.
No existe discrepancia alguna con respecto a la existencia de vicios ocultos que afectan directamente a los elementos comunes del edificio: plaga de xilófagos en los forjados de manera; y presencia de roedores en el falso techo.
Consecuencias de los vicios ocultos en la propiedad horizontal
Esta circunstancia, sin embargo, no puede eximir de la responsabilidad legal por saneamiento por vicios ocultos a la parte vendedora. Tales deficiencias también afectan indirectamente al uso ordinario de la cosa vendida, impactando en su funcionalidad y habitabilidad.
Además, cuando se trata de una vivienda integrada en un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal, la «cosa vendida» no se limita únicamente al conjunto de elementos privativos de dicha vivienda. También abarca el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes esenciales para su uso y disfrute.
Entre estos elementos se encuentran techos, vigas, vuelos y otros componentes estructurales. Estas partes en copropiedad no son susceptibles de división y solo pueden ser enajenadas, gravadas o embargadas junto con la parte privativa de la que forman un anejo inseparable.
EXIGENCIAS PARA EXISTENCIA DE DICHA RESPONSABILIDAD
Tratándose de edificios de antigüedad cada vez son mas los compradores cautos que antes de la compra se cercioran sobre el estado del edificio y no solo de la vivienda que desea comprar.
Importancia de verificar el estado del edificio
Debemos recordar la necesidad de un…para aquellos edificios de mas de 50 años, siendo este un documento que peude ser revisado por el comprador y orientativo sobre el estado de la vivienda.
No obstante, ello no es realmente definitivo porque puede omitir por diversas razones patologías ocultas que pueda haber y no por ello se va a eximir a vendedor.
Consideramos importante el conocimiento o desconocimiento que haya podido tener el comprador acerca del estado previo del edificio plasmado en Juntas o cerificacion del administrador de la Comunidad.
Siempre a nuestros clientes pedimos se cercioren de ello solicitando del administrador no solo la acreditación del estado de la vivienda en cuanto a deudas sino también acerca de la inexistencia ce dermis.
Es importante también que el comprador solicite copia de las actas de los últimos años para saber si hay problemas en la comunidad respecto de los elementos comunes porque estas actas pueden ser reveladoras de la existencia de problemas que si llegan a conocimiento del comprador eliminaría la posibilidad de decir vicios ocultos.
CALCULO DE INDEMNIZACION
El saneamiento puede consistir en la resolución de la venta o en una rebaja proporcional del precio.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha destacado que cuando lo que se pretende es la reducción del valor, la acción q«no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual» , de manera que si se ejercita esta acción , no se puede obtener más que una reducción o rebaja en el precio, no una indemnización de daños y perjuicios.
El fundamento de estas acciones de saneamiento reside en que la fijación del precio en la compraventa depende singularmente de la calidad de la cosa comprada, de modo que el comprador ha de estar en condiciones de poder examinarla y, en base a ello tomar su decisión.
Si ésta se basó en una discordancia entre lo que pudo apreciar, con una normal diligencia por su parte, y la realidad, habrá vicio oculto, y por ello podrá bien deshacer el contrato o bien solicitar la rebaja del precio ajustada a las condiciones reales de la cosa, y su influencia en el precio de mercado. Se trata por tanto de un mecanismo de salvaguarda del equilibrio económico del contrato de compraventa, y no de un instrumento para lograr un resarcimiento indemnizatorio de un perjuicio.
Como hemos referido anteriormente, con la acción quanti minoris derivada del saneamiento por vicios ocultos en el contrato de compraventa se pretende restablecer el equilibrio contractual rebajando el precio en proporción al defecto; pero no se trata de una acción indemnizatoria derivada de los daños, esto es, de una acción para resarcir el perjuicio que causan de modo directo.
Diferencias entre reducción de precio e indemnización
La acción quanti minoris no puede obedecer a la reparación de los daños causados por el vicio oculto sino a la disminución del precio en atención a la entidad del daño (más en concreto, a la minusvaloración del precio que el daño origina), no a las consecuencias dañosas que su aparición haya causado, y ello sin perjuicio de otras acciones que pudieran corresponder al comprador.
Despacho de Abogados Carlos Baño
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