Venta inmobiliaria mediante la figura de cesión de remate
En los últimos años, ha surgido una nueva modalidad de compraventa en el sector inmobiliario que ha ganado popularidad, especialmente en el contexto de grandes operaciones relacionadas con activos adquiridos por fondos de inversión. Esta modalidad se conoce como cesión de remate, y está siendo utilizada por compañías que gestionan activos inmobiliarios comprados a entidades bancarias, las cuales buscan sanear sus balances mediante la venta de inmuebles de difícil cobro o activos tóxicos.
El contexto de la cesión de remate en el mercado actual
Desde la crisis económica de 2008, los bancos han acumulado una gran cantidad de inmuebles como resultado de ejecuciones hipotecarias. Estos inmuebles, a menudo de difícil venta, fueron adquiridos por grandes fondos de capital a precios muy bajos. Hoy en día, el mecanismo de venta de estos inmuebles ha evolucionado, y la práctica tradicional de venta directa ha sido sustituida por la cesión de crédito y la cesión de remate. Esta nueva estrategia permite una mayor flexibilidad a los inversores, quienes pueden adquirir activos sin necesidad de que el proceso judicial haya concluido por completo.
Anteriormente, la venta de inmuebles adjudicados se realizaba únicamente una vez que el proceso judicial finalizaba. Sin embargo, la cesión de remate permite a los acreedores ejecutar la venta a terceros antes de que se dicte la adjudicación definitiva del bien. Esto proporciona una ventaja significativa a las entidades financieras que desean liberar activos de sus balances sin necesidad de esperar a la conclusión completa del procedimiento.
¿Qué es la cesión de remate y cómo funciona?
La cesión de remate es una herramienta que se utiliza dentro de los procesos de ejecución hipotecaria. Se trata de un contrato mediante el cual el acreedor que ha iniciado el procedimiento de ejecución cede a un tercero su derecho a recibir el bien subastado. Este mecanismo se regula en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que permite al acreedor ceder su posición en la subasta a un tercero, una vez que el remate ha sido aprobado a su favor, pero antes de que se dicte el Decreto de Adjudicación.
Beneficios de la cesión de remate
Uno de los principales beneficios de este mecanismo es que el acreedor puede evitar la adjudicación directa del inmueble, transfiriendo el remate a un inversor interesado. De esta forma, el acreedor ejecutante se garantiza la posibilidad de encontrar a un comprador antes de asumir los costes y responsabilidades asociados a la adjudicación del bien, como los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad, el pago de impuestos como el IBI o las cuotas de la comunidad de propietarios.
Además, la cesión de remate permite que el inversor cesionario adquiera el inmueble por un precio generalmente inferior al valor real del mercado, lo que convierte esta operación en una opción atractiva para quienes buscan oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario. Esto es especialmente relevante en casos donde el inmueble puede tener cargas, ocupantes ilegales o situaciones de difícil resolución, factores que influyen en el precio final.
Requisitos legales para la cesión de remate
La cesión de remate debe llevarse a cabo cumpliendo con los requisitos legales establecidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según el artículo 647.3, solo el acreedor ejecutante o los acreedores posteriores tienen la facultad de hacer una postura en la subasta reservándose el derecho de ceder el remate a un tercero. Esta cesión se formaliza ante el Secretario Judicial, con la presencia del cesionario, quien debe aceptar la cesión, y previa o simultáneamente al pago o consignación del precio del remate.
Es importante señalar que la cesión debe ser notificada al Juzgado y ratificada antes o al mismo tiempo que el pago del precio de adjudicación. El plazo para realizar esta cesión es de 40 días, según lo establece el artículo 670.1 de la LEC.
El precio en la cesión de remate
El precio de la cesión de remate no necesariamente coincide con el precio del remate. Las partes pueden pactar libremente un precio diferente, dependiendo de las condiciones del inmueble y de las negociaciones entre el acreedor y el inversor. Esto proporciona flexibilidad al cesionario, quien puede realizar un análisis detallado de las cargas, deudas, impuestos y posibles ocupantes ilegales asociados al inmueble antes de hacer su oferta definitiva.
Diferencias entre cesión de remate y cesión de crédito
Es fundamental no confundir la cesión de remate con la transferencia de crédito. En esta última, lo que se transfiere es el derecho a cobrar una deuda. A diferencia de la cesión de remate, la transmisión de crédito no implica necesariamente el traspaso de la propiedad del bien subastado, sino que se refiere a la traslación de un derecho de crédito, lo que permite al nuevo acreedor ocupar la posición del anterior en un procedimiento judicial.
El Código Civil regula la transferencia de crédito en varios artículos, como los artículos 1112, 1198, 1526, 1528, 1529 y 1530. Estos artículos establecen que el nuevo titular del crédito se subroga en los derechos del acreedor original, incluyendo el derecho a seguir el procedimiento judicial para reclamar el cobro de la deuda.
La transferencia de crédito en los procedimientos judiciales
Una vez realizada la transferencia de crédito, el cesionario debe notificar al Juzgado su nueva posición en el procedimiento. A partir de ese momento, el nuevo acreedor ocupará el lugar del acreedor original y podrá continuar las actuaciones judiciales donde quedaron. Es importante que esta transferencia se realice de manera adecuada para evitar cualquier inconveniente o retraso en el proceso.
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