LA USUCAPIÓN O MEDIO DE ADQUIRIR PROPIEDAD POR LA POSESIÓN

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LA POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO COMO MEDIO DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

Aun cuando pueda parecer extraño que a día de hoy pueda darse el caso de bienes inmuebles que permanezcan durante muchos años fuera de la esfera dispositiva de una persona, es la verdad, y se producen muchos casos en que no se ha arreglado la transmisión de la titularidad de un bien inmueble, y llegado el caso, su poseedor que cree ser su dueño quiere regularizar su situación lo que podrá hacer siempre que cumpla los requisitos que se establecen en el Código Civil, siempre y cuando tenga un título, evidentemente, porque en caso contrario no estaríamos hablando de lo mismo.

Al hablar de usucapión se refiere siempre tanto a bienes muebles como inmuebles y la adquisición se refiere siempre a dominio y a derechos reales.

RAZÓN DE SER DEL RECONOCIMIENTO DE ESTE DERECHO

Creemos que la razón de ser de esta figura jurídica descansa en varias causas, siendo la principal la necesidad de seguridad jurídica y el que no se cierren las puertas de normalización del derecho de propiedad a personas que acreditan tener derecho a ello.

Como ha fijado nuestro Tribunal Supremo el fundamento de la usucapión, es de carácter objetivo y consiste en dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en el ejercicio del derecho y concurriendo los demás requisitos exigidos, tal derecho queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA CUANDO CONCURRE JUSTO TÍTULO

La usucapión se regula en el Código Civil, entre otros, en los artículos 609 y 1936 y siguientes, que no vamos a reproducir si ben si lo esencial cual es los requisito que se exigen para poder acceder a esta forma de adquisición originaria porque no es traslativa sino originaria.

Usucapión ordinaria:

Requiere de los requisitos de buena fe y justo título (según el art. 1940 del Código Civil):

Justo título:

El Código Civil define el justo título en el art. 1952 del Código Civil: «Entiéndase por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate». El título de usucapión también tendrá que ser verdadero y válido (art. 1953 del CC).

Buena fe:

El art. 1950 del Código Civil establece que: «La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio», lo cual coincide con lo establecido en el art. 433 del Código Civil, según el cual se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide, y por el contrario se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario.

El plazo para la usucapión ordinaria de bienes muebles es de 3 años (art. 1955 del Código Civil, párrafo 1.º) y los bienes inmuebles prescriben a los 10 años, salvo que el perjudicado resida en un país extranjero o en ultramar, en cuyo caso requieren de 20 años, según el art. 1957 del Código Civil.

Debemos considerar que, en general, los bienes inmuebles están inscritos en el Registro de la Propiedad, lo que presume que el titular registrado es el dueño. Por ello, el requisito de poseer en concepto de dueño debe justificarse adecuadamente.

Para entender bien este tipo de prescripción, es esencial destacar que el poseedor debe actuar en concepto de dueño. Esto solo puede acreditarse mediante un título, que no necesariamente será el requerido para inscribir en el Registro de la Propiedad. Si fuera así, no estaríamos ante este supuesto de prescripción.

Un ejemplo práctico:

Este despacho de abogados en Alicante actualmente tramita un caso de prescripción adquisitiva ordinaria. Basamos nuestra argumentación en la existencia de un documento de justo título, en este caso, la concesión de un poder notarial. La titular difunta otorgó este poder a nuestra clienta, otorgándole amplios derechos sobre el inmueble, incluida la autocontratación.

Además, nuestra clienta ha demostrado que, durante los últimos 40 años (aunque 20 hubieran sido suficientes), ha pagado todos los gastos relacionados con la vivienda y la ha poseído desde el principio. Esto ha sido confirmado por numerosos testigos, incluidos los vecinos.

Finalmente, es importante señalar que la titular registral falleció siendo viuda y sin herederos. Por ello, se presentó una demanda contra la herencia yacente de la difunta.

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA

Contempla el código Civil, art.1.959, en relación a los bienes inmuebles, que cuando no concurre un título se puede llegar a adquirir la propiedad, si bien se necesita a diferencia de la prescripción ordinaria que la posesión sea durante 30 años, y cuando se trata de bienes muebles 6 años; y por supuesto en concepto de dueño. En este caso no será necesaria ni buena fe ni justo título.

Al igual que la prescripción ordinaria la posesión deberá ser pública, pacífica e ininterrumpida.

Es importante no confundir esto con el reconocimiento de un derecho a quien ocupa un inmueble y pretende adquirirlo solo con el paso del tiempo. En nuestro Derecho, la simple posesión de un inmueble no se reconoce como título para adquirir la propiedad. Esto es especialmente relevante en el caso de bienes inmuebles, ya que es poco común encontrar propiedades no inscritas en el Registro de la Propiedad. Dicho registro no permitiría que alguien reclame una propiedad basándose únicamente en la posesión.

En el caso de la prescripción adquisitiva, especialmente la extraordinaria, se considera consumada cuando se cumplen ciertos requisitos. Es esencial que la posesión se realice en concepto de dueño, de manera pública y pacífica. Este concepto de «posesión en concepto de dueño» no es solo subjetivo o intencional. No basta con el simple deseo de poseer la cosa para uno mismo.

También se requiere un elemento objetivo, que consiste en realizar actos inequívocos y claramente visibles en el tráfico. Estos actos deben ser aquellos que solo un propietario puede llevar a cabo. Es necesario actuar y presentarse como el dueño efectivo de la propiedad, demostrando esta posesión a través de actos que solo un propietario legítimo podría realizar.

ACCIÓN JUDICIAL DE RECONOCIMIENTO DE DICHO DERECHO

La adquisición por posesión solo puede ser reconocida a través de una resolución judicial que tras adquirir su carácter de firmeza sea inscrita en el Registro de la Propiedad.

El procedimiento idóneo es el juicio ordinario por contemplarlo así la Ley procesal.

Hay que demandar al titular registral frente a quien se acciona o bien frente a la herencia yacente si es que el titular falleció y no hay o no se conocen herederos.

La demanda deberá acompañarse de cuanta documentación y prueba testifical se pueda para acreditar la concurrencia de los requisitos legales exigidos según sea ordinaria o extraordinaria la prescripción.