Servidumbres legales en razón de utilidad pública
Las servidumbres son derechos reales que favorecen a un titular, propietario de un bien inmueble o terreno, permitiéndole servirse o beneficiarse de otro colindante. Constituyen una auténtica limitación al derecho de dominio del titular colindante y están reguladas en el artículo 530 del Código Civil.
Servidumbres legales entre particulares
Estamos acostumbrados a tratar con las servidumbres legales que se establecen como imposición de la Ley a un propietario en beneficio de otro cuando es necesario. Ejemplos de esto incluyen:
- Servidumbres en materia de aguas
- Servidumbres de paso
- Servidumbres de medianería
- Servidumbres de luces y vistas
- Servidumbres del desagüe de los edificios
- Servidumbres de distancia y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones
Todas estas están reguladas en el Código Civil, en los artículos 552 a 593.
Servidumbres voluntarias
Además de estas servidumbres impuestas por ley, existen servidumbres voluntarias. Estas surgen como resultado de pactos o acuerdos entre las partes, como se establece en el artículo 594 y siguientes del Código Civil.
Servidumbres legales en razón de utilidad pública
En este artículo, nos enfocamos en aquellas servidumbres que son menos comunes y que solo llegan a los despachos de abogados cuando un particular se enfrenta a ellas. Las servidumbres legales por razón de utilidad pública son gravámenes impuestos sobre los bienes inmuebles de particulares. Estas servidumbres constituyen un límite a la propiedad a favor de la administración pública, creando un auténtico derecho real sobre una propiedad ajena. Su razón de ser se encuentra en la gestión de los servicios de interés general y en la protección de la integridad del dominio público.
Artículo 550.
Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las Leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las disposiciones del presente título.
El artículo 550 del Código Civil recoge en su existencia: ‘’Todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal se regirá por las Leyes y reglamentos especiales que las determinan y, en su defecto, por las disposiciones del presente título.’’
Su regulación, como se dice en el citado Texto Legal, viene establecido por las Leyes especiales que las regulan.
Servidumbres en razón de utilidad pública
Las servidumbres por utilidad pública, también conocidas como servidumbres administrativas, tienen como objetivo el interés general o la utilidad pública. Estas servidumbres pueden aplicarse en diversas áreas, como costas, montes, tendido eléctrico, radiofónico, pecuniarias, entre otras. Es fundamental comprender que no se tratan de simples gravámenes o cargas, sino que representan un verdadero límite a las facultades de dominio sobre los bienes de los propietarios afectados.
¿Qué son las servidumbres administrativas?
Las servidumbres administrativas son restricciones impuestas sobre propiedades privadas para garantizar la gestión adecuada de servicios de interés general y la protección del dominio público. A diferencia de las servidumbres entre particulares, estas están establecidas por la ley y no requieren inscripción en el Registro de la Propiedad, ya que su publicidad está garantizada por las normativas correspondientes.
Áreas de aplicación de las servidumbres por utilidad pública
Las servidumbres por utilidad pública pueden afectar a distintas áreas, como:
- Costas: Reguladas por la Ley de Costas, que busca proteger y garantizar el uso sostenible del litoral.
- Montes: Protege los recursos forestales y regula el acceso y uso de los mismos.
- Tendido eléctrico y radiofónico: Asegura el correcto establecimiento y mantenimiento de las infraestructuras necesarias para el suministro de electricidad y telecomunicaciones.
- Pecuniarias: Restricciones relacionadas con la protección del patrimonio económico de la administración pública.
¿Cómo se constituyen las servidumbres administrativas?
Las servidumbres administrativas están reguladas por distintas normativas según su tipo y la finalidad que persiguen. Estas normativas establecen las condiciones bajo las cuales se imponen restricciones sobre propiedades privadas para asegurar el cumplimiento de intereses públicos.
Regulación de las servidumbres de carreteras
Las servidumbres de carreteras se encuentran reguladas en la Ley 37/2015 de 29 de septiembre, de Carreteras, y el Real Decreto 182/1994, que aprueba el Reglamento General de Carreteras. Estos textos legales establecen cómo se ven afectados los terrenos cercanos a las infraestructuras viales, tanto por la existencia como por la proximidad de dichas instalaciones.
Regulación de la servidumbre de costas
La servidumbre de costas está regulada por la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, y complementada por la Ley 2/2013 de 29 de mayo, que aborda la protección y el uso sostenible del litoral, así como por el Real Decreto 876/2014, que aprueba el Reglamento General de Costas. Esta normativa refuerza de manera exhaustiva la protección del litoral español.
Regulación de las servidumbres aeronáuticas
Las servidumbres aeronáuticas están contempladas en la Ley 48/1960 de 21 de julio, de Navegación Aérea, y el Real Decreto 297/2013 de 26 de abril. Estas deben adaptarse a las disposiciones del Real Decreto 584/1972, que regula las condiciones de uso y las restricciones en los alrededores de los aeropuertos.
Regulación de las servidumbres de paso de energía eléctrica
Las servidumbres de paso de energía eléctrica están contempladas en la Ley 24/2013 de 26 de diciembre, del Sector Eléctrico, y el Real Decreto 1955/2000 de 1 de diciembre, que regula la energía eléctrica. De manera complementaria, también están sujetas a las disposiciones del Código Civil.
Regulación de las servidumbres sobre el dominio público hidráulico
La servidumbre sobre el dominio público hidráulico se regula en el Real Decreto Legislativo 1/2001 de 20 de julio, que es el texto refundido de la Ley de Aguas, y el Real Decreto 849/1986 de 11 de abril, que aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico.
¿Tienen acceso las servidumbres administrativas al Registro de la Propiedad?
Las servidumbres legales o administrativas en razón de utilidad pública no requieren acceso al Registro de la Propiedad. Esto se debe a que la finalidad de dicho registro público no incluye estas servidumbres, ya que su publicidad y conocimiento están garantizados por las leyes y normativas que las regulan.
Razón de la exclusión del registro
Las servidumbres de utilidad pública se imponen al ciudadano sin necesidad de inscripción registral. La ley establece su existencia y su alcance sin requerir que estén registradas, debido a su naturaleza y función en la protección del interés público y la gestión de servicios de interés general.
Caso de servidumbre de paso de energía eléctrica
Este caso concreto se presentó recientemente en nuestro despacho cuando un comprador mostró interés en adquirir una vivienda y un terreno rústico atravesado aéreamente por cableado eléctrico. El comprador consultó si era posible ampliar la vivienda existente a pesar de esta servidumbre.
Requisitos legales para modificar construcciones afectadas por servidumbres eléctricas
Lo primero que se informó al comprador es que el cableado eléctrico constituía una servidumbre a favor de Red Eléctrica en España. Cualquier modificación en la construcción debía ser propuesta a dicho organismo. La normativa exige el envío de información suficiente (documentos y planos) para verificar si se cumplen las condiciones técnicas y si la modificación afectaría la línea eléctrica.
Normativas y condiciones para mantener la servidumbre
Cualquier actuación en la zona de influencia de la línea, como una ampliación de construcción, debe garantizar la servidumbre de paso aéreo y energía eléctrica. Esto incluye el derecho de paso o acceso para el establecimiento, vigilancia, conservación, reparación de la línea eléctrica, y el corte de arbolado si es necesario. Además, se deben cumplir las normativas municipales, autonómicas, estatales y comunitarias.
Consecuencias de no cumplir con los requisitos
Se indicó la necesidad de presentar la documentación al organismo correspondiente para avalar la posibilidad de nueva construcción. Es crucial cumplir con estos requisitos, ya que una ampliación unilateral de la construcción podría resultar en multas severas y la demolición de la obra realizada sin la autorización o consentimiento de Red Eléctrica.
Decisión del cliente tras recibir el informe de Red Eléctrica
Después de las gestiones realizadas por nuestro cliente y al recibir un informe desfavorable de Red Eléctrica, decidió desistir de la operación de compraventa.
Despacho de Abogados Carlos Baño
Las servidumbres son de gran importancia ya que constituyen un derecho real sobre la titularidad dominical. Además, existe la posibilidad de constituirlas de forma voluntaria. Por esta razón, es altamente recomendable consultar con un abogado especialista antes de establecer cualquier tipo de servidumbre. Los problemas que pueden surgir son numerosos, ya que las servidumbres representan auténticas limitaciones al derecho de propiedad.
Importancia de regular adecuadamente las servidumbres
Las servidumbres son derechos reales que siempre estarán asociados a la propiedad, limitando sus facultades. Por lo tanto, es crucial regularlas correctamente para evitar conflictos legales y proteger los derechos de los propietarios. Contar con asesoramiento legal especializado garantiza que cualquier servidumbre se constituya de acuerdo con la normativa vigente y los intereses de todas las partes involucradas.
Y para terminar, aquí están todos los servicios de nuestro despacho de abogados:
