Entendiendo la Ley de Propiedad Horizontal en España.

Tabla de Contenidos

PROPIEDAD HORIZONTAL 2º PARTE

ORGANOS REPRESENTATIVOS

La Ley 49/1960 de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal establece una serie de Órganos mínimos que debe existir en toda Comunidad sin perjuicio de que en los Estatutos de la Comunidad se puedan establecer otros adicionales pero siempre con carácter obligatorio contando con los que establece la Ley

EL PRESIDENTE

Es la persona que ostenta la representación legal de la Comunidad de Propietarios a todos los efectos y sus funciones se regulan en el art. 13 de la Ley así que lo damos por reproducido y solo resaltar la responsabilidad que contrae con los demás copropietarios además con los terceros dada su condición de representante legal de la Comunidad de Propietarios.

En virtud de esa capacidad legal y representación de la Comunidad representa no solo judicialmente sino ante tercero y tiene plena capacidad jurídica para vincular a la Comunidad a efectos legales.

En los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se establece su forma de elección normalmente al azar y lo importante es que no es renunciable así que el ejercicio de este cargo es obligatorio y por el tiempo que establezca el Estatuto normalmente un año.

Es importante decir que el Presidente tiene que ser propietario o copropietario de la vivienda o componente de la comunidad sin que quepa nombrar a terceros ajenos a la Comunidad de Propietarios.

Es importante decir que el Presidente puede ser una mercantil si es que la misma fuera titular registral del piso o componente de la Comunidad de Propietarios.

Finalmente, ya que a veces se nos pregunta cabe ocasionalmente que el presidente delegue en un tercero miembro de la comunidad para presidir alguna Junta pero siempre con carácter eventual y no de forma periódica puesto que el cargo que es obligatorio es de carácter personal y no puede delegar sin perjuicio, como hemos dicho, de alguna actuación eventual.

EL SECRETARIO

Esta figura se prevé en la Ley y sus funciones son meramente administrativas levantando acta de las reuniones. Puede coincidir en la persona del Presidente, y del Administrador.

EL ADMINISTRADOR

Según la Ley de Propiedad Horizontal el cargo de Administrador y de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y reconocida legalmente para ejercer dichas funciones y es también muy usual que recaiga en personas jurídicas.

Corresponde al Administrador las funciones que se establece de forma clara y detallada en el art. 20 de la Ley de Propiedad Horizontal al que nos remitimos para que el lector pueda conocerlo ya que no tiene ninguna dificultad en su compresión.

LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

Las decisiones que afectan al común de los copropietarios deben adoptarse en Junta de Propietarios.

La propia Ley de Propiedad Horizontal establece como excepción una serie de temas en los que no será necesario su aprobación, por acuerdo previo en Junta por los copropietarios y así lo dice en su art. 10.

En efecto, establece la citada Ley que hay varios puestos en los que la Comunidad debe actuar sin necesidad de previo acuerdo como por ejemplo:

1.- Los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimento del deber de conservación del inmueble, siendo esto una mera enunciación del supuesto que es más extenso y por supuesto habrá que incluir aquellas obras que la Administración exige para la conservación.

2.- Obras necesarias para garantizar ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, siendo este el principio del enunciado del texto e implica siempre que cuando estemos ante estos supuestos, no será necesario que se aprueben los acuerdos en Junta y también se añade la obligatoriedad de la realización de obras cuando se paguen con ayudas públicas, que cubren el mínimo del 75% de las mismas.

Luego se enumeran toda una serie de actuaciones más que no vamos a repetir y nos remitimos a estos efectos al citado artículo 10 de cuya lectura se obtendrá el pertinente conocimiento.

Fuera de estas excepciones, todas las decisiones deben aprobarse en Junta y según la materia requerirá unos porcentajes para su aprobación igual que se establecen unos porcentajes para que se entienda constituida la Junta

El art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal clasifica y ordena los temas competencia de la Junta y su correspondiente coeficiente para su constitución y aprobación.

Dada la importante casuística regulada es vano repetirla en este artículo y nos remitimos al citado artículo si bien queremos explicar los distintos criterios.

Por un lado la Ley distingue entre votos de propietarios y votos de cuotas de participación de modo que separa ambos conceptos a la hora de exigir los quorum para la aprobación de acuerdos y concurrencia de propietarios a la Junta.

La Ley establece distintas mayorías que van desde la mayoría simple de propietarios y cuotas de participación a la necesidad de unanimidad en función del tema que se vaya a aprobar.

Así por ejemplo y muy brevemente:

Se exigirá unanimidad para aquellos que impliquen aprobación o modificación del título constitutivo de la Propiedad Horizontal o de los Estatutos, y dicha unanimidad deberá coincidir con el total de las cuotas de participación.

Se exigirá para la aprobación un tercio de los integrantes de la Comunidad que a su vez supondrá un tercio de las cuotas de participación la aprobación de la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de Telecomunicación.

Se exigirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación la aprobación de realización de obras que tenga por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, entre otras obras.

Se exigirá el voto favorable de las 3 quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las 3 quintas parte de las cuotas de participación para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, entre otros temas.

No se exigirá la necesidad de acuerdo en Junta, sino sólo la comunicación previa a la Comunidad, quien quiera instalar un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que este punto se encuentre en la plaza individual del garaje.

Finalmente, para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los representados que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda convocatoria, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Finalmente, si no se obtiene las mayorías antes requeridas, habrá que recurrir al Juez, quien en Audiencia oirá a las partes y resolverá en equidad.

ACUERDOS Y SU IMPUGNACION

Los acuerdos que adopta la Comunidad en Junta de Propietarios deberán ser notificados a los vecinos copropietarios hayan o no acudido a la celebración de la Junta que adoptó el acuerdo y tendrán un plazo para su impugnación judicial.

Este plazo será de 3 meses salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos en cuyo caso el plazo caducará al año.

El art. 18 de la ley de Propiedad Horizontal regula detalladamente y de forma resumida y clara este apartado por lo que nos remitimos al citado texto legal ya que el lector lo entenderá si necesidad de ningún tipo de explicación.

RECLAMACION CUOTAS COMUNIDAD

Según el art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal los acuerdos de la Juntas relativos a las reclamaciones de las deudas comunitarias podrán llevarse al Juzgado mediante el proceso de Juicio Monitorio.

Este proceso está previsto en la LEC para determinados supuestos y entre ellos está el de las reclamaciones de deudas comunitarias.

La relativa rapidez de esta tramitación judicial confiere un instrumento a la Comunidades que recurren con mucha frecuencia a este tipo de procedimiento judicial para obtener el cobro de los gastos que se adeudan

Aprovechamos que estamos contemplando esta cuestión procesal para comentar una cuestión muy importante, y es que las deudas comunitarias tienen una pronta prescripción de 5 años, una vez que ya ha fijado Doctrina el Tribunal Supremo, que aplica en estos casos el artículo 1966.3 del Código Civil.

Sin duda relacionado con ello está la cuestión de atribución de privilegio de crédito en caso de embargo al establecer que la vivienda o pisos están afectos durante el año en curso y por la deuda de 3 años antes lo que implica que en caso de deuda este crédito es preferente al concurrir con otros créditos y solo por detrás del crédito salarial, de ahí la importancia de reclamar en plazo para aprovechar este reconocimiento de derecho de reconocimiento de crédito privilegiado.

Esto quiere decir que la Ley ha concedido a los créditos comunitarios un privilegio de la afección real de los pisos que responderán de las deudas de la comunidad según establece la Ley.

Esto quiere decir que la Comunidad de Propietarios ante situaciones de impagos no deberá demorarse si no quiere encontrarse con la prescripción de la deuda y lo que es más importante con la imposibilidad legal de afectar el bien al pago de la deuda.

DOMICILIOS A EFECTO NOTIFICACION ACUERDOS Y CONVOCATORIAS

Es esta una cuestión que no es baladí y genera mucha controversia por más que la Ley de Propiedad Horizontal exige al propietaio de la vivienda o local u otro componente la obligación de comunicar una dirección que a estos efectos no tiene que coincidir con la de la vivienda o piso de la Comunidad. En su defecto la dirección valida es la del domicilio que integra la Comunidad de Propietarios.

Sin perjuicio de ello y como sistemas complementarios de notificación se admite siempre y cuando sea la costumbre entre los copropietarios la del buzoneo e incluso la comunicación por debajo de la puerta.

Se aconseja también la publicación en el Tablón de Anuncios en el lugar que sea más visible y también se admite la convocatoria y citación incluso por correo electrónico y wasap por más que puedan presentar algún problema de prueba en el caso de que se reclame a la Comunidad por desconocimiento de citación o notificación.

Nuestro consejo es que siempre se exija al vecino que de su domicilio, y en su defecto sin perjuicio de notificar en el domicilio, utilizar los sistemas complementarios de notificaciones que ya hemos citado para evitar impugnación.

De todas formas y en el supuesto de un pleito, lo más importante es que se acredite un conocimiento de la notificación o convocatoria o de la aprobación del acuerdo y eso va a ser siempre fundamental por lo que muchas veces probar esto será suficiente.

Finalmente indicar que la Ley es clara cuando indica que no cabe, los domicilios en el extranjero por lo que no cabe duda que si se da, este no valdrá y se deberá citar y notificar en el domicilio del edificio y con demás prevenciones como carta buzoneo y Tablón de Anuncios y todo ello para evitar impugnaciones.