MALAS PRÁCTICAS DE PROMOTORAS ANTE VENTA DE VIVIENDA
Hemos decidido escribir este artículo debido a una experiencia negativa que recientemente tuvimos con una promotora de Torrevieja, en Alicante. Esta empresa, que está construyendo intensamente en la zona, nos hizo imposible cerrar una operación de compraventa en favor de un cliente de nacionalidad noruega. Este cliente estaba interesado en la compra de una vivienda por un valor de 365.000 euros.
Cuando el cliente contactó con nuestro despacho, ya había entregado una reserva de 10.000 euros. Desde el principio, le advertimos que esto no era aconsejable. No se debería entregar ninguna cantidad sin especificar claramente el concepto y las condiciones que regularán la compraventa. Sin embargo, nuestro cliente hizo el pago únicamente en concepto de reserva, sin ningún otro detalle.
Revisión del contrato: un documento problemático
La situación es que nuestro cliente se contactó con nosotros para revisar el contrato que la agencia inmobiliaria, autorizada por la promotora, le solicitaba firmar.
Lo primero que nos llamó la atención fue el título del contrato: «Promesa de Compra». Este no era un contrato de arras, de compraventa, ni cualquier otro tipo habitual, sino una promesa de compra. Sin embargo, el contenido del contrato era propio de un contrato de compraventa, lo que nos preocupó, ya que estos son contratos completamente distintos.
El contrato de promesa de compraventa está regulado en el artículo 1451 de nuestro Código Civil, que establece que «la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato».
En el texto, nosotros añadimos que deberían figurar los aspectos principales de ese compromiso de compraventa, como la identificación del objeto, el precio y la fecha de entrega. Estos son los aspectos más relevantes.
En el contenido de este contrato deben figurar los aspectos principales, como la identificación del objeto y el precio, junto con cualquier otro detalle relevante.
La promesa de compra se utiliza como un documento transitorio cuando no es posible o no se desea formalizar un contrato de compraventa o de arras en ese momento. Su carácter obligacional es indudable para ambas partes, quienes pueden exigir el cumplimiento de la promesa mediante la posterior suscripción del contrato de compraventa correspondiente.
Es importante señalar que la ley prevé que el incumplimiento de esta promesa de compraventa otorga a las partes el derecho a exigir su cumplimiento, conforme a lo establecido en el Código Civil sobre obligaciones y contratos. Este es un punto clave que abordaremos más adelante.
INEXISTENCIA DE PROMESA QUE ENCUBRE REALMENTE UNA COMPRAVENTA
Las cláusulas del contrato dejan en evidencia que se trata de una compraventa y no de una promesa de compraventa, ya que se incluyen todos los requisitos propios de un contrato de compraventa. Sin embargo, la promotora, para evitar compromisos, lo presenta como una promesa de compraventa.
El contrato establece un acuerdo sobre el precio, la fecha de la escrituración y las condiciones que regulan la compraventa, lo que claramente indica que se trata de un contrato de compraventa. No obstante, la promotora busca reservarse todos los derechos posibles de manera abusiva, disfrazando el contrato como una promesa de compraventa. Esto le permite mantener la facultad de resolver la operación sin indemnización y sin otorgar a las cantidades entregadas el carácter de arras.
Al denominar este contrato como promesa de compra, se elimina la posibilidad de que las cantidades entregadas a cuenta se consideren como arras. Esto significa que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor, solo se estaría obligado a devolver el dinero recibido, pero no al doble de la cantidad, como ocurriría en un contrato de arras. Además, en este contrato, el incumplimiento por parte del promotor o vendedor no otorga al comprador el derecho a exigir el cumplimiento de la compraventa, sino únicamente la devolución del dinero entregado.
Como veremos más adelante, el desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes era tan considerable que, a pesar de las modificaciones propuestas por la promotora, no se llegó a firmar el contrato.
CLÁUSULAS ABUSIVAS DEL CONTRATO
Como mencionamos, en este documento simulado de promesa de compraventa, la promotora establece que, en caso de incumplimiento, su única obligación es devolver el dinero entregado. Sin embargo, si la compradora incumple, la sanción sería la pérdida del dinero o la exigencia de cumplir con el pago, además de un 8% de intereses.
Desventajas para el comprador
Esto demuestra claramente la desventaja para el comprador. No se le reconoce el derecho a exigir el cumplimiento de la compraventa. Solo tiene la opción de recuperar el dinero entregado.
Falta de carácter de arras en las cantidades entregadas
La naturaleza abusiva de este contrato se ve también en que la promotora no considera las cantidades entregadas como arras. Si la promotora incumple, el comprador solo tiene derecho a la devolución del dinero, pero no al doble de las cantidades, como ocurriría si fueran arras.
Si realmente fuera una promesa de compraventa, el comprador podría exigir el cumplimiento del contrato. Sin embargo, en este caso, todo queda a discreción de la promotora, quien, si decide no continuar, simplemente devolverá el dinero sin más.
Además, la promotora cumple su parte devolviendo solo el dinero entregado y no el doble, lo que confirma que no estamos ante un contrato de arras.
Contrato desequilibrado y sin derechos para el comprador
Como vemos, este contrato no se ajusta a una verdadera promesa de compra, ya que no otorga al comprador ningún derecho de exigibilidad, ni puede considerarse un contrato de arras, dado que solo contempla la devolución del dinero entregado a cuenta sin ningún tipo de compensación adicional.
Por si no fuera poco, se establece una cláusula especial resolutoria por la que el incumplimiento por parte del comprador a la hora de escriturar llevará consigo la pérdida del dinero entregado, en este caso ni más ni menos que 156.000 euros, mientras que si incumple la promotora, no se contempla sanción alguna más que la devolución del dinero.
Ni que decir tiene que, pese a los intentos de este despacho de abogados, finalmente, y por más que lo intentamos, no logramos que se modificaran estas cláusulas abusivas, razón por la que desaconsejamos a nuestro cliente la firma del citado contrato.
Fecha de terminación de las obras y cláusulas abusivas
Finalmente, el contrato establecía una fecha tentativa para la terminación de las obras. Esta palabra, «tentativa», no solo es inadecuada, sino que también implica una falta de compromiso por parte de la promotora. Solicitamos su modificación, insistiendo en que la fecha debía ser obligatoria, no solo intencional.
La promotora accedió y fijó diciembre de 2024 como fecha de terminación en un nuevo borrador. Sin embargo, como mencionamos antes, la negativa a modificar otras cláusulas hizo que esta modificación no tuviera efecto.
Como ya se indicó anteriormente, la promotora se reservaba todos los derechos posibles a su favor.
Entre estos, había una cláusula particularmente inaceptable que exigimos eliminar, y no exageramos al decir que era una aberración. Aunque la fecha máxima para la escrituración se fijaba para el 30 de enero de 2025, se incluía una cláusula que permitía que si dicha fecha no se cumplía por causas ajenas a la promotora, no habría ninguna consecuencia.
Además, si la demora se extendía más allá del 31 de diciembre de 2025, el comprador sería responsable de pagar el impuesto de IBI y los gastos de comunidad a partir de esa fecha, como si ya se hubiera realizado la escrituración.
Esta cláusula es, como hemos dicho, una barbaridad. Aunque podría parecer un error de redacción, creemos que la confusión fue deliberada. Era una manera de lograr que el comprador aceptara un retraso en la escrituración hasta el 31 de diciembre de 2025. Nos opusimos firmemente a esto, ya que implicaría aceptar un retraso de un año en la escrituración. Además, no podíamos aceptar una redacción que permitiera justificar el retraso por razones ajenas a la promotora.
Si se producía un retraso, debía sancionarse de inmediato. No era aceptable evaluar si la promotora era responsable o no del retraso.
INCUMPLIMIENTO CONTENIDO OBLIGACIONAL EXIGIDO POR LEY
En el contrato mencionado, la promotora argumentó que, al tratarse de una promesa de compraventa, no era necesario avalar las cantidades entregadas. Este enfoque contravenía lo que exige la ley. Se justificó la falta de aval afirmando que la Ley 57/1968, de 27 de julio, no aplicaba en este caso. Sin embargo, tras negociaciones con nuestro despacho, se modificó la cláusula para incluir el aval que garantizara la devolución de las cantidades.
Aunque se logró incluir esta garantía, el resto de las condiciones abusivas no se modificaron. Esto hizo inviable la firma del contrato. A pesar de la inclusión del aval, el contrato no pudo firmarse debido a las cláusulas que permanecieron sin cambios.
Como resultado, el contrato no fue firmado. El cliente deseaba adquirir la vivienda, pero la negativa de la promotora a reconocer los derechos del comprador impidió la compra.
El cliente fue testigo de todos los esfuerzos realizados para avanzar con el contrato. Sin embargo, al final, no fue posible concretar la compra.
CARLOS BAÑO ABOGADOS
En nuestro despacho de abogados somos expertos en derecho inmobiliario, si tienes alguna duda estamos para ayudarte.
