Ley de Propiedad Horizontal: gastos comunes, retroactividad y obligación de pago
La publicación de una reciente sentencia sobre retroactividad en la obligación de pago de gastos comunes adeudados por un tercero vuelve a poner en primer plano la redacción de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta normativa, esencial en la regulación de comunidades de propietarios, establece claramente las obligaciones económicas del adquirente de una vivienda respecto a las deudas previas con la comunidad.
Desde Carlos Baño Abogados explicamos de forma clara y práctica qué implica esta ley, cómo afecta a los compradores y qué consecuencias jurídicas se derivan de su aplicación, especialmente en casos de transmisión de vivienda con cargas pendientes.
La responsabilidad del comprador según la LPH
La responsabilidad del adquirente de una vivienda en relación con los gastos comunes adeudados por anteriores titulares ha estado siempre contemplada por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta norma establece que ciertos créditos a favor de la comunidad tienen carácter preferente y que las viviendas pueden estar afectas al pago de dichas deudas.
¿Qué significa la afección real?
La afección real implica que la vivienda responde de manera objetiva al pago de una deuda, independientemente de quién sea su titular. Es decir, la deuda se adhiere al inmueble, no a la persona. Así, cuando un propietario vende su vivienda sin saldar las deudas con la comunidad, el nuevo comprador puede encontrarse con la obligación de asumirlas.
Relación con otros gastos: impuestos y suministros
Del mismo modo que las viviendas están afectas al pago de impuestos o a cargas como los suministros básicos, también lo están —por mandato legal— a los gastos comunes derivados de la vida en comunidad. La ley iguala esta categoría de deuda a otras obligaciones fundamentales, dándole así una fuerza legal significativa.
Obligación de informar en la compraventa
Actualmente, al formalizar una compraventa mediante escritura pública, la ley exige que se recoja expresamente el estado de deudas del inmueble con la comunidad. Este punto puede ser exonerado si así lo acuerdan las partes, pero lo habitual y recomendable es exigir esta información.
El papel del notario y el certificado del administrador
La normativa surgió para resolver situaciones en las que el comprador desconocía que la vivienda tenía deudas con la comunidad, lo que generaba conflictos tras la adquisición. Para evitarlo, se introdujo la obligación de presentar un certificado del administrador de fincas que acreditara la situación económica del inmueble respecto a los gastos comunes.
Este certificado debe ser coincidente con la declaración del vendedor y su ausencia impide, salvo exoneración expresa, la autorización de la escritura pública por parte del notario.
Práctica habitual en operaciones asesoradas
En los casos en los que intervenimos como despacho, siempre exigimos que se acompañe dicho certificado, ya que proporciona seguridad jurídica al comprador. De este modo, se garantiza que las deudas serán abonadas por el vendedor antes de la transmisión o, en su defecto, que el comprador asume una carga conocida y negociada.
Marco legal: artículo 9.1.e) de la LPH
Así lo establece el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal:
“En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.”
Situación anterior a la Ley 8/2013
Antes de la reforma introducida por la Ley 8/2013, la normativa ya contemplaba que el adquirente respondía con el propio inmueble por determinadas deudas derivadas de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad.
Límites temporales
La responsabilidad estaba limitada a:
- La parte vencida de la anualidad en la que se producía la adquisición.
- El año natural inmediatamente anterior.
Estos créditos se consideraban preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil, teniendo prioridad sobre otros (salvo los créditos salariales). Esta configuración legal fue la base de muchas reclamaciones previas a la reforma.
Responsabilidad del adquirente
La ley indicaba que incluso aunque el comprador tuviera título inscrito en el Registro de la Propiedad, respondía con el inmueble por estas deudas. El piso o local quedaba legalmente afecto a su cumplimiento, reforzando el principio de afección real frente a terceros.
Cambios tras la Ley 8/2013
Con la entrada en vigor de la Ley 8/2013, el artículo 9.1.e) fue modificado para ampliar tanto la responsabilidad del adquirente como el período preferente para la comunidad de propietarios.
Nuevos plazos de afección
Desde el 28 de junio de 2013, la preferencia del crédito comunitario y la responsabilidad objetiva del adquirente se extienden a:
- La anualidad en curso al momento de la adquisición.
- Los tres años naturales anteriores.
Este cambio elevó considerablemente el riesgo económico para los compradores de viviendas en régimen de propiedad horizontal, haciendo aún más relevante la obtención del certificado de deuda antes de firmar.
Diferencia entre privilegio y afección real
Es fundamental distinguir entre:
- Afección real: la deuda recae sobre el inmueble, sin límite de tiempo desde la transmisión. No caduca por sí misma.
- Privilegio crediticio: la comunidad puede tener preferencia de cobro frente a otros acreedores, pero esta preferencia sí está sujeta a plazos y puede caducar si no se inscribe en el Registro.
Fecha clave: la transmisión
La fecha determinante para el cómputo de las tres anualidades es la de la transmisión. Independientemente de cuándo se inste la reclamación, la responsabilidad recae sobre el adquirente si la operación se formalizó después del 28 de junio de 2013.
Hipotecas y embargos anteriores
En caso de que existan hipotecas o embargos anteriores, estos solo serán eficaces en la medida en que no menoscaben el crédito comunitario preferente. Desde la reforma, esta preferencia se extiende a un período más amplio, lo que refuerza la posición de la comunidad frente a terceros.
Criterio de la DGRN
La Dirección General de Registros y del Notariado ha reiterado que la falta de constancia registral de la demanda puede hacer que la comunidad pierda el privilegio de cobro frente a otros acreedores. Por tanto, la diligencia registral es clave para asegurar el cobro de deudas anteriores.
Controversia resuelta por el Tribunal Supremo
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo resolvió mediante sentencia de 20 de mayo de 2025 una cuestión que hasta entonces no había sido objeto de pronunciamiento jurisprudencial: la aplicabilidad temporal del nuevo artículo 9.1.e) a adquisiciones posteriores a la reforma.
Antecedentes del caso
Una comunidad de propietarios reclamó al adquirente de una vivienda la deuda correspondiente al ejercicio en curso y a los tres años naturales anteriores. El inmueble había sido adquirido en octubre de 2014.
El juzgado de primera instancia dio la razón a la comunidad, pero la Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso del comprador y excluyó la deuda correspondiente al año 2011 y determinadas derramas.
Recurso de casación
La comunidad interpuso recurso de casación alegando que se había interpretado erróneamente la aplicación temporal de la reforma. El Tribunal Supremo admitió el recurso por apreciar interés casacional, ya que no existía jurisprudencia previa sobre el asunto.
Doctrina del Supremo
El Alto Tribunal estableció que la aplicación del artículo 9.1.e) reformado por la Ley 8/2013 es válida en los casos de adquisiciones posteriores a su entrada en vigor. En consecuencia, el comprador de 2014 debía asumir la deuda del año corriente y de los tres anteriores.
El tribunal descartó que se tratara de retroactividad prohibida, aplicando el principio jurídico “tempus regit actum”, que indica que cada acto jurídico se rige por la legislación vigente en el momento de su realización.
La opinión de Carlos Baño Abogados
Desde Carlos Baño Abogados advertimos que la reforma de 2013 amplió notablemente la responsabilidad del comprador respecto a los gastos de comunidad. Por ello, es imprescindible actuar con cautela y conocimiento antes de adquirir una vivienda.
Recomendamos exigir siempre un certificado actualizado del administrador de fincas antes de firmar la compraventa. Este documento permite conocer el estado de la deuda y, si es necesario, negociar su cancelación con el vendedor antes del cierre de la operación.
En nuestro despacho de derecho inmobiliario, ubicado en Alicante, asesoramos a compradores, vendedores y comunidades de propietarios para garantizar operaciones seguras y sin sobresaltos.
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