Publicidad engañosa de Inmobiliarias
La empresa publicitaria en materia de ventas inmobiliarias, es el medio con el que cuenta la constructora para promocionar la venta de sus proyectos civiles; sin embargo, muchas veces estas acuden a ofertas engañosas con el fin de captar posibles compradores que beneficien tanto a la promotora como a la constructora.
¿Existe una relación directa entre las promotoras inmobiliarias con la empresa que realiza el proyecto civil? ¿Cuál es la relación contractual entre ambas y como responder en caso de fraude publicitario?
Bajo la premisa de que la publicidad tiene como objetivo divulgar un producto para estimular su consumo, se ha observado con particular notoriedad el abuso exacerbado de promotoras inmobiliarias al momento de promocionar proyectos de vivienda.
Partir de que el ofrecimiento de promesas que generalmente utilizan los promotores de que los proyectos ofertados se encuentran “pendiente de aprobación” por parte de la empresa constructora, no justifica que lo ofrecido sea distinto a lo ofertado.
Al respecto, la Sala del tribunal Supremo establece en Audiencia Provincial Sección N. 4, A Coruña, Sentencia: 00107/2015 del 30 de marzo de 2015, MARTINSA FADESA, S.A vs Don Jerónimo: “Consideró a continuación la normativa de protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa [Omissis…] de viviendas, en especial en relación a la exigibilidad de la oferta, promoción y publicidad que se realice [Omissis…].
Y se destacó la obligación exclusiva de la promotora de finalizar la obra de modo que reúna las características constructivas ofrecidas públicamente a los futuros compradores, con jurisprudencia sobre la incidencia del aspecto publicitario anunciado y prometido integrante del contrato de compraventa”.
Lo cual denota la posición del Tribunal Supremo respecto a que la publicidad que realiza la empresa Inmobiliaria está vinculada contractualmente, con sus proyectos de obras.
La promoción de la venta se realiza con la finalidad de afectar económicamente al posible comprador, de modo que la relación que guarda la Inmobiliaria – Constructora y el comprador, está intrínseca en la publicidad que debe ser cónsona con el contrato que concluya la venta.
No obstante, si bien cierto que en los procesos de construcción de proyectos inmobiliarios, pudiesen sobreponerse situaciones que alteran el resultado esperado por la constructora, contrayendo en estos procesos un dinamismo propio de los mismos, no es menos cierto que la oferta realizada debe contenerse al proyecto planteado.
Es decir, no puede la inmobiliaria publicitar espacios idílicos rodeados de vistas paradisíacas y demás esperanzas para el posible comprador, so peso de su necesidad, cuando la realidad de su venta será la entrega de proyectos lejanos a lo ofrecido.
Así las cosas, la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 30 de marzo de 2015 es muy clara en este sentido, condenando al promotor inmobiliario a indemnizar al vendedor con una rebaja de un 25% en el precio de la vivienda por no ajustarse finalmente la promoción a las características publicitadas.
“La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones.”
La publicidad inmobiliaria, es entonces prueba precontractual para el comprador, en caso tal de que sus intereses se vean afectados por publicidad engañosa por parte de la empresa promotora.
Sin dejar de lado la posible responsabilidad civil, administrativa y penal que pudiese recaer en la empresa constructora, no solo por omisión en la revisión de la publicidad que la empresa promotora que contrata realice, sino por los actos o hechos que deriven de la entrega de inmuebles o proyectos urbanísticos que se alejen de la realidad de lo ofertado.
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