No es extraña la problemática que surge en Comunidades de Propietarios con los llamados elementos comunes.
Los elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal
La naturaleza de elemento común como tal, la posibilidad de su uso y disfrute por un solo copropietario e incluso su desafectación para pasar a ser privativo genera problemática y por tanto la necesidad de pronunciamientos judiciales.
Está en el común de la inmensa mayoría que, cuando se habla de elemento común, debe entenderse que por su naturaleza permanecen afectos al edificio y viviendas de tal modo que no puede entenderse sin su imbricación.
No obstante, siendo ello parcialmente cierto, no lo es menos que esto no funciona de forma categórica. De ahí que hayan sido los Juzgados, y más en concreto el Tribunal Supremo, los que han ido resolviendo a lo largo del tiempo la conflictividad sobre este punto, llegando a crear una Doctrina que ha venido a clarificar esta cuestión.
Artículo 396 CC: definición de elementos comunes
Define, si bien el art. 3 b) los define a sensu contrario como los «restantes elementos, pertenencias y servicios comunes«. La LPH incluye dentro de este concepto a las «instalaciones y servicios«, que unas veces denomina comunes y otras, generales.
El art. 396 CC los define como aquellos elementos «necesarios para su adecuado uso y disfrute«, y considera por extensión elementos comunes aquellos «elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles«.
Ambos textos consideran que los elementos comunes constituyen objeto del derecho de copropiedad inherente al derecho de propiedad que ostentan los propietarios de los distintos inmuebles.
Concepto de copropiedad y su importancia
En la práctica, esta definición significa que los elementos comunes no son propiedad individual de un vecino, sino parte inseparable del conjunto del edificio, garantizando así el uso y disfrute de todos.
Enumeración de elementos comunes y su significado
El art. 396 del CC señala que los “elementos comunes del edificio son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como:
- El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.
- Elementos estructurales: pilares, vigas, forjados y muros de carga.
- Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.
- El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo.
- Los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.
- Instalaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos.
- Instalaciones de detección y prevención de incendios.
- Portero electrónico y otros sistemas de seguridad del edificio.
- Antenas colectivas y demás instalaciones para servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo.
- Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
La expresión “tales como” y su relevancia
Subrayamos la inicial expresión “tales como” para indicar algo muy relevante: esta enumeración no es un numerus clausus, como veremos.
Enumeración enunciativa, no cerrada
Subrayamos estos últimos párrafos por la importancia que tienen para remarcar, por un lado, que este precepto señala a título enunciativo determinados elementos sin que esto quiera decir que sean un numerus clausus. Entran como tales todos los que cumplan la característica que se señala en los comentados párrafos.
Ejemplos prácticos de elementos comunes
Entre los más habituales encontramos las escaleras, ascensores, portales y fachadas, pero también instalaciones modernas como antenas de telecomunicación o paneles solares que, aunque sean de uso colectivo, forman parte de la categoría legal.
Distinción del Tribunal Supremo según su naturaleza
Dentro de los elementos comunes, el Tribunal Supremo ha distinguido entre dos categorías:
Elementos comunes por naturaleza
Los define como elementos «esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales» [SSTS de 30 de marzo de 2007, de 8 de abril de 2011, de 18 de junio de 2012, de 30 de diciembre de 2015 y de 13 de mayo de 2016]. No pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, como ha afirmado la STS de 24 de abril de 2013 y otras citadas.
Elementos comunes por destino
Los considera elementos no esenciales o accesorios, por lo que sí pueden convertirse en elementos de naturaleza privativa, atribuyendo a un propietario un uso privativo exclusivo (y excluyente) o incluso la propiedad privada sobre los mismos, lo que se conoce como desafectación.
Para el Tribunal Supremo la relación de los elementos comunes contenida en el art. 396 CC constituye una enumeración enunciativa y no exhaustiva, afirmando que «es reiterada la doctrina de esta Sala que declara que si bien la descripción, no de numerus clausus, sino enunciativa que el artículo 396 del CC hace de los elementos comunes no es, en la totalidad de su enunciación, de ius cogens (derecho necesario), sino de ius dispositivum (derecho dispositivo)…«
Desafectación de elementos comunes
Existe la posibilidad de que los elementos comunes por destino, no por naturaleza, puedan convertirse en elementos de naturaleza privativa, atribuyéndole el carácter de privativo.
Partiendo de la anterior doctrina, solo puede tener lugar:
Desafectación ab initio
Porque así venga previsto expresamente en el título constitutivo: cuando el propietario único lo prevé en el momento de constituir el régimen de propiedad horizontal.
Desafectación posterior
Mediante acuerdo de la junta de propietarios aprobado por unanimidad, porque supone la modificación del título constitutivo, conforme al actual art. 17.6 LPH.
Jurisprudencia sobre desafectación
Esta diferenciación se deduce de la jurisprudencia que, partiendo de la anterior clasificación, afirma que dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo o por acuerdo unánime, sí podrían ser objeto de desafectación (SSTS de 18 de junio de 2012, de 30 de diciembre de 2015 y de 13 de mayo de 2016).
Uso privativo de elementos comunes
La Sala Primera ha afirmado que se admite la atribución del uso privativo de determinados elementos comunes a favor de algún propietario, aunque solo respecto de los elementos comunes por destino.
El caso de las terrazas
Así, en relación con las terrazas, el Tribunal Supremo ha afirmado que «las terrazas en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios» (SSTS de 8 de abril de 2011 y de 24 de abril de 2013).
Añade esta última sentencia que esa atribución de uso privativo con carácter definitivo o está prevista inicialmente en el título constitutivo o viene atribuida mediante acuerdo de junta aprobado por unanimidad. Mientras que con carácter provisional o temporal se configura como un mero acto de administración, afirmando que «cuando el título constitutivo, bien inicialmente, bien por las modificaciones que autoriza la ley mediante acuerdos adoptados por unanimidad con arreglo al art. 16 LPH, se produce una autorización de un uso privativo de un elemento común con carácter definitivo, se exigirá para su modificación la unanimidad necesaria para la modificación del título constitutivo«.
Si la atribución de uso privativo es provisional, bastará la mayoría, al igual que para revocar dicha atribución.
Uso de patios y limitaciones
El TS admite tácitamente la utilización privativa de los patios a favor de los propietarios de inmuebles que «son los únicos que tienen acceso a los mismos«. No obstante, aclara que «en determinadas ocasiones, algunos de sus titulares se aprovechan de su posición y realizan obras para ampliar el propio piso sin el permiso de la Junta de Propietarios. Estas obras, especialmente si fueran de fábrica, están prohibidas y la Comunidad tiene facultades para solicitar su derribo y el retorno a su estado original«.
Dos sentencias ilustrativas sobre usucapión
La STS de 7 de marzo de 2011 resolvió un caso en el que la comunidad de propietarios ejercitó acción reivindicatoria sobre un terreno frente a un local. El TS concluyó que era zona común y no de propiedad ni de uso exclusivo de los demandados, ordenando retirar sillas, mesas y sombrillas. Rechazó la aplicación de consentimiento tácito y la posibilidad de usucapión porque «no cabe convertir lo común en privativo a través de la tolerancia de la comunidad de vecinos«.
La STS de 25 de junio de 2025 (Recurso de Casación 3581/2020) confirmó que los elementos comunes por destino sí pueden ser adquiridos por usucapión.
El TS reitera que los elementos comunes por naturaleza no pueden ser objeto de desafectación ni de usucapión (p. ej., estructura, escaleras), pero que los elementos comunes por destino, como trasteros, sí pueden ser desafectados y eventualmente adquiridos por prescripción si se cumplen los requisitos legales.
Requisitos de la usucapión en elementos comunes
“Es posible la usucapión por un comunero sobre elementos comunes, si se realiza en concepto de dueño, de forma pública, pacífica, exclusiva y prolongada. Se rechaza la tesis de que la prescripción solo puede beneficiar a todos los comuneros conjuntamente (art. 1933 CC), y se admite la adquisición individual si se produce un cambio en el título posesorio y hay actos dominicales obstativos al uso por parte de los demás.
En el caso concreto, las demandadas ocuparon de forma exclusiva los trasteros durante más de 30 años, con candados y llaves propias, y sin interrupción ni oposición alguna de la comunidad. El TS afirma que la comunidad toleró conscientemente esa ocupación, y que los actos posesorios fueron notorios y excluyentes.
El acuerdo de la comunidad del 29/11/2016 que declaró los trasteros como elementos comunes es nulo de pleno derecho, pues no puede privar a particulares de derechos de propiedad sin resolución judicial.”
La opinión de Carlos Baño Abogados
La regulación de los elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal presenta matices complejos que han sido aclarados con el paso del tiempo por la jurisprudencia. La distinción entre elementos comunes por naturaleza y por destino, así como la posibilidad de desafectación, uso privativo o incluso usucapión, exige un análisis riguroso en cada caso concreto. En Carlos Baño Abogados recomendamos contar siempre con asesoramiento especializado antes de tomar decisiones que afecten a los elementos comunes, para garantizar la seguridad jurídica y evitar futuros conflictos dentro de la comunidad de propietarios.
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