División cosa común
La copropiedad o condominio como situación en que varias personas tienen la titularidad compartida de un bien inmueble se contempla en nuestro Código Civil con una regulación capital sin perjuicio de otras regulaciones especificas para figuras que han adquirido una sustantividad propia como por ejemplo la Ley de Propiedad Horizontal.
Normalmente el origen de esta situación de titularidad compartida suele venir derivado de una herencia, de una liquidación de sociedad de gananciales o bien como consecuencia de la voluntad de las personas en adquirir de forma compartida un bien inmueble.
A diferencia de otras modalidades más modernas, como el aprovechamiento por turnos, o los apartamentos turísticos, la de comunidad de bienes implica la propiedad compartida del dominio sin distinción o sin división en el mismo de forma que se tiene una titularidad abstracta sobre la totalidad del bien inmueble igual que los demás sin que haya asignación concreta materializada del mismo.
La Ley regula los derechos y obligaciones de los diversos copropietarios que salvo pacto en contrario o salvo regulación concreta de uso y disfrute, tienen el mismo derecho al uso y disfrute del bien inmueble, sin que se pueda menoscabar entre ellos dicho derecho.
En ocasiones los copropietarios regulan mediante acuerdo el aprovechamiento individualizado, o por periodos concretos, de cada uno, de dicho bien pero esto no suele ser normal porque además en muchas ocasiones la copropiedad le viene no de forma voluntaria sino por una situación dada como es en el caso de una aceptación de herencia.
Propiedad Compartida
Normalmente por ello esta situación de propiedad compartida en los casos de condominio suele tener carácter transitorio, si bien ello no elimina la conflictividad que se da en esos casos.
Piénsese en los supuestos de disolución de vínculo matrimonial y de liquidación de gananciales donde salvo en el supuesto que exista una asignación en favor de uno de los cónyuges del uso de la vivienda suele producirse conflicto a la hora de arreglar entre los ex cónyuges la división de la cosa común.
De cuanto llevamos dicho se deduce que la cuestión más importante que suscita la copropiedad o condominio es la de la duración del manteamiento en dicha situación.
Nuestro Código Civil establece que no puede exigirse a ningún copropietario permanecer en dicha situación de copropiedad y de ahí que permita el derecho de cualquiera de ellos a exigir la división del bien inmueble y la asignación a cada uno de la parte que le corresponda si bien normalmente esto no suele ser posible por tratarse el bien inmueble de un bien que no se puede dividir sin perjuicio de su naturaleza.
En estos supuestos de indivisibilidad del bien inmueble la Ley establece que de mutuo acuerdo las partes pueden acordar la venta del mismo o bien en defecto de acuerdo puedan solicitar el arbitrio de un tercero.
De igual forma lo pueden hacer a través del sistema de venta mediante subasta voluntaria, establecida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria Ley 15/2015 de 2 de Julio.
También y para los casos de desacuerdo regula un procedimiento judicial de división de cosa común que se realizará mediante la venta del bien inmueble bien a través de un procedimiento judicial mediante pública subasta, bien de forma notarial si las partes lo solicitan al Juzgado.
El procedimiento judicial de división de cosa común se inicia con demanda suscrita por letrado en la que tras acreditar la condición de cotitular de un bien inmueble se solicita del Juzgado se ponga fin a dicha situación de titularidad compartida.
Por el Juzgado se da traslado a las otras partes y tras el periodo de alegaciones si no hay acuerdo en la valoración del bien inmueble.
Se nombra un perito que realice la valoración del bien y todo ello como paso previo a la venta voluntaria o forzosa del bien inmueble.
