Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias
De nuevo este despacho de abogados ha obtenido una sentencia favorable para unos clientes de nacionalidad holandesa, que en el año 2004 suscribieron sendos contratos de derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico en un conocido complejo inmobiliario en Marbella, de una multinacional hotelera de EEUU.
Se trata de la sentencia dictada por el Juzgado de 1 Instancia nº 5 de Marbella, de fecha 27 de febrero de 2024 en el número de procedimiento Juicio Ordinario nº19/2022.
Como a continuación explicaremos, se solicitó del Juzgado que se declarase la nulidad de estos contratos al conculcar el régimen establecido, por entonces en la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
Debemos empezar por decir que las cuestiones litigiosas que sobre este tema se han dado lo han sido a raíz de la citada norma que fue sustituida por la Ley 4/2012 de 6 de julio, que vino a eliminar la conflictividad generada por la citada norma.
Con la nueva normativa se incluyó las obligaciones de las empresas de forma expresa, y ello en atención a los vacíos y lagunas que presentaba la anterior, lo que permitió el cumplimiento interesado de las empresas y luego la corrección de dicha conducta por los Juzgados y Tribunales.
La nueva norma regularía los nuevos contratos a partir de la publicación de esta Ley y los anteriores seguirían regulándose por la norma anterior a no ser que se acogieran expresamente a la nueva Ley.
Como son contratos de larga duración, estos antiguos contratos han pervivido durante muchos años con la nueva Ley, lo que no ha impedido que cuando se resuelven por voluntad del comprador se aplique la anterior normativa.
¿QUIÉNES PUEDEN ACOGERSE A LOS DERECHOS QUE SE RECONOCEN POR LOS TRIBUNALES?
A esta pregunta se responde de forma sencilla, porque solo se podrán acoger quienes hayan suscrito los contratos de multipropiedad desde la entrada en vigor de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre y hasta la entrada en vigor de la Ley 4/2012 de 6 de julio y siempre y cuando no hayan solicitado en las renovaciones acogerse a dicha Ley por supuesto hayan cesado en el uso de esta modalidad de uso de vivienda.
Ni que decir tiene que los beneficios de que los Tribunales están concediendo se aplica a cada contrato que se haya suscrito, de modo que si se han suscrito varios por varios apartamentos o viviendas, se acogerán todos ellos a dichos beneficios.
Esto es lo que les ha sucedido a nuestros clientes que habían suscrito dos contratos por dos apartamentos distintos y se les aplica los beneficios a los dos contratos.
Como veremos más adelante, aunque los contratos sean de 1988 en adelante y haya transcurrido mucho tiempo, la obtención de un pronunciamiento de nulidad que es lo que se solicita, atribuye la naturaleza de imprescriptible de estas reclamaciones por contratos que usted suscribiera hace tantos años.
Otras cosa a tener en cuenta es que si se ha seguido prorrogando durante muchos años al amparo de la citada, al cesar su relación, siempre que no haya agotado el plazo de duración de 50 años, se podrá reclamar también, porque como verá se le tendrá que devolver buena parte de lo pagado.
Los contratos cuya nulidad se pretendía y a la que accedió el Juzgado, se celebró el 2 de agosto de 2004 y el 4 de noviembre de 2004, bajo la vigencia por tanto de la invocada Ley 42/1998 (En vigor desde el 5 de enero de 1999), siendo la misma de aplicación.
¿QUÉ INFRACCIONES SE HAN COMETIDO Y GENERAN DERECHOS EN LOS RECLAMANTES?
La nulidad de estos contratos viene dada porque en el contrato no se fijó contractualmente la fecha de extinción del Régimen, y aunque siempre se alega que si se contemplaba en las Condiciones Generales, no es menos cierto que basta la negativa por parte del cliente a haberlas recibido, para que dicha oposición no surta efecto.
Y es que la Ley es clara cando establece que “Las condiciones generales pasarán a formar parte del contrato cuando se acepte por el adherente su incorporación al mismo y sea firmado por todos los contratantes’’
Todo contrato deberá hacer referencia a las condiciones generales incorporadas. No podrá entenderse que ha habido aceptación de la incorporación de las condiciones generales al contrato cuando el predisponente no haya informado expresamente al adherente acerca de su existencia y no le haya facilitado un ejemplar de las mismas”.
El contrato celebrado por toda persona física o jurídica en el marco de su actividad profesional y relativo a derechos de aprovechamiento por turno de alojamientos deberá constar por escrito y en él se expresarán, al menos, diversos extremos y entre ellos la fecha en que se extinguirá el contrato; aparte de la fecha de celebración del contrato, los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, y los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
En la sentencia que comentamos tales circunstancias no se han incorporado al contrato que se examina en la sentencia obtenida por este despacho y que comentamos, ni se incorporaron en ningún caso de los muchos estudiados por este despacho de ahí que la consecuencia sea clara, la nulidad del contrato según lo señalado en el artículo 1.7 citado.
Según la sentencia no sólo se omiten los datos de la escritura reguladora del régimen, con indicación del día del otorgamiento, del notario autorizante y del número de su protocolo, sino también, la fecha en que el régimen se extinguirá
En consecuencia, la señalada omisión ha de dar lugar a declarar la nulidad de pleno derecho del contrato según lo dispuesto.
¿QUÉ CONSECUENCIAS LEGALES TIENEN ESTAS INFRACCIONES?
Planteada la cuestión, y a efectos de establecer la doctrina que consideramos adecuada, hemos de partir del texto del artículo 11 de la Ley 42/1998, de 15 diciembre, aplicable al caso.
Se trata, por tanto, de una prohibición legal y el artículo 6.3 CC, dispone que los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.
¿QUÉ PUEDO PEDIR EN RECLAMACIÓN INDEMNIZATORIA?
En cuanto a las consecuencias de tal nulidad, la STS de 21 de julio de 2016 concluye que serán devueltas al adquirente la totalidad de las cantidades satisfechas, si bien teniendo en cuenta que el reintegro de cantidades satisfechas no ha de ser total sino proporcional al tiempo que debía restar de vigencia teniendo en cuenta la duración legal máxima de cincuenta años.
La parte actora viene así mismo a interesar la aplicación del antes enunciado artículo 11 de la Ley 42/1998, que prohíbe “el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior’’.
Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento.
En el caso de la sentencia comentada en este articulo presente, el pago se efectuó dentro de los 3 meses siguientes a la celebración del contrato, por lo que se ha tenido por acreditado el incumplimiento de lo señalado en el art 9 de la Ley 42/1998, y procede el pago del duplo.
¿QUÉ PLAZO TENGO PARA RECLAMAR SI ESTOY EN ESTE SUPUESTO?
Procede también analizar la excepción de prescripción formulada por la demandada. Alega que la acción de reclamación de cantidad está prescrita por el transcurso de cinco años, toda vez que dicha acción prescribe, con independencia de que no lo haga la acción de nulidad radical del contrato.
Este Juzgador no comparte los argumentos vertidos, toda vez que conforme al artículo 1969 del Código Civil, el cómputo del plazo de prescripción se cuenta desde el día en que pudieron ejercitarse y es obvio que no se puede ejercitar la acción restitutoria basada en la nulidad, sin previamente haberse pedido y obtenido la nulidad del negocio jurídico. Considero en consecuencia que el plazo de prescripción comienza con la firmeza de la declaración judicial de nulidad, por lo que desestimo la excepción planteada.
¿DÓNDE PUEDO RECLAMAR?
Habrá que formular la pertinente reclamación judicial en el partido judicial correspondiente a la localidad donde se encuentre el complejo.
En cuanto a quiénes demandar, deberán serlo todos los que intervengan en el contrato sin necesidad de tener que depurar el papel de cada uno, y esto viene a colación porque normalmente siempre es un grupo de empresas que firma en el contrato, y dado que no se indica la responsabilidad de las mismas en el cumplimiento del contrato, debe entenderse que todas son responsables.
Esto lo recoge la sentencia 61/2024 en nuestra última reclamación judicial presentada en Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Marbella, donde se manifiesta frente a la alegación de una de las codemandadas que mantenía que una de las codemandadas no tenía por qué haber sido demandada, y frente a ello por la Juzgadora se mantiene que tratándose de un grupo de empresas tal cual era el caso al no aparecer que función o actividad desempeño en el caso se le tenía que demandar también.
Despacho de Abogados Carlos Baño
Un nuevo éxito, del Despacho de abogados de Carlos Baño Leon especialistas en derecho inmobiliario, que se suma a los muchos que se vienen obteniendo en los Juzgados y Tribunales de toda España.
«Derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias».
