Daños en la construcción de una vivienda nueva
Tras la entrega de una vivienda nueva puede presentársele al comprador problemas por la aparición de daos o desperfectos antes no vistos
Previamente a la escrituración es protocolario que el comprador acuda a comprobar el estado de la vivienda y que está acabado como mandan los cánones técnicos …..
Inspección técnica de la vivienda
Se realiza una inspección con los técnicos de la empresa vendedora a la que se podrá acudir con su propio técnico, aunque consideramos no ser necesario, y se comprueba la vivienda para la comprobación in situ de posibles desperfectos debiéndose tener en cuenta que lo normal es que puedan haber defectos de terminación que nunca ha de ir a mayores por cuanto se deben poner de acuerdo por escrito en la confección de una relación de defectos que deberán subsanarse siempre aconsejable antes de la escrituración.
Problemas posteriores a la inspección
La problemática viene dada por la aparición de desperfectos que no estaban a la vista a la hora de inspección y que aparecen más tarde.
En estos casos estaríamos en presencia de vicios ocultos o bien de daños de mala ejecución o construcción con una regulación legal muy concreta.
Hay que distinguir y lo mencionamos por la confusión que hay sobre el particular entre daños en primera y en segunda vivienda.
Vicios ocultos en la compraventa de una vivienda
En las compraventas de bienes de segunda ocupación el vendedor debe responder ante el comprador mediante la acción denominada de saneamiento por vicios ocultos, según el art 1.484 del Código Civil, siendo la posible acción del comprador la de nulidad de la compraventa. o bien la solicitud de reducción del precio de la compra en atención a la importancia y gravedad de los daños, indicando el citado precepto el canon a seguir para determinar si estamos en uno u otro supuesto.
Opciones de reclamación
Esta doble posibilidad es la que tiene el comprador que no deber confundirse a la hora de su reclamación porque no cabe el ejercicio simultaneo de ambas posibilidades, sino que tendrá que optar por una u otra en función de la importancia.
Límites legales para vicios ocultos
El citado artículo establece los límites de cada actuación ya que la primera se reserva para el caso de defectos que “la hacen impropia para el uso a que se la destina” y la segunda para el caso de “ defectos si disminuyen de tal modo el uso que de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella” siendo por lo tanto crucial, acreditar la importancia del defecto para elegir entre las dos opciones, lo que solo se podrá hacer mediante el pertinente informe pericial técnico.
La acción que tiene el comprador será la de desistir del contrato o bien rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Según establece el art 1.488 del CC
Plazo de prescripción en casos de vicios ocultos
El problema que presenta el ejercicio de las acciones derivadas de vicio oculto es la perentoriedad del plazo para el ejercicio de la acción legal ya que conforme al 1.490 del CC es de 6 meses desde que se describió los defectos debiéndose tener en cuenta que este plazo es de caducidad con lo que no cabe la posibilidad de interrumpir el plazo de prescripción.
Daños en la construcción y responsabilidad de los agentes de edificación
La responsabilidad directa principal en casos de edificios de primera ocupación es la del Promotor que es quien promueve la edificación y vende al comprador recién terminada la vivienda obteniendo el beneficio de dicha venta.
Responsabilidad del promotor
Según el artículo 9.1 de la Ley de Ordenación de Edificación, Ley 38/1.999 de 5 de Noviembre. “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título
La responsabilidad del promotor se establece en el art….del Código Civil………, y es a lo que se refiere el art. 17.1 al decir que “Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales…” cuando habla genéricamente de la responsabilidad de los agentes contractuales.
La misma Ley establece en su articulo 17.3.2 “En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción”
Y eso porque la responsabilidad del Promotor como vendedor es una responsabilidad contractual deriva del contrato de compraventa siendo por tanto responsable de lo relativo a dicho compra, lo que sin duda recoge l Ley de Edificación.
Y es por ello que el precitado art 17.3.2 establece que ante cualquier reclamación por defectos de construcción sea cual sea la responsabilidad imputable a cualquier otro agente de la edificación quien siempre además será responsable es el constructor.
Y deriva de la responsabilidad contractual que contrae con el comprador.
Responsabilidad de otros agentes de edificación
Aparte del Promotor será responsable ante daños de la construcción los profesionales que intervengan en la construcción siempre que los defectos puedan imputarse a su negligencia en su actuación y así lo recoge claramente respecto del Arquitecto proyectista, Arquitecto Director, Arquitecto Técnica, Constructor, etcétera.
Plazos de prescripción y plazos de garantía en la construcción
Sobre este particular hay que diferenciar la acción de responsabilidad contra el Promotor que se rige por el Código Civil y por tanto la acción seria de 5 años, de la acción de reclamamcion que se debe ejercitar si deriva de la Ley de Edificación, veámoslo.
Diferencias entre plazos de prescripción y garantía
Según la Ley de Edificación se establecen dos tipos de plazos no seria el de garantía que es el tiempo durante el que deben producirse los daños según veremos y luego el plazo de prescripción que seria el plazo de ejercicio de la acción de reclamación una vez producido el daño en el periodo de garantía.
Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Quiere esto decir que los daños cuya reclamación se garantiza son los antes citados que se produzcan en el periodo citado ya que si son posteriores no tienen la cobertura que da la Ley de Edificación.
Una vez producido dicho daño el perjudicado tiene un plazo de prescripción para el ejercicio de las acciones que contempla el art 18 del Text Legal ya citado de la Ley de Ordenación Edificación, que es el de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual”
Esa regulación como dijimos mas arriba deja a salvo la acción de reclamación cuando derive de cumplimiento contractual como mencionamos respecto al Promotro cuya prescripción es la que establece el Código Civil de 5 años.
Consejos prácticos ante la aparición de daños
No queremos acabar este articulo sin hacer mención de algunas pautas que este despacho de abogados de Alicante sigue siempre en su actividad en los múltiples casos de este tipo de daños que gestionamos en el despacho.
Recomendaciones ante defectos de construcción
Lo primero a tener en cuenta siempre, es la necesidad de recurrir a un técnico ya se trate de vivienda de primera ocupación o nueva, ya sea en vivienda de segunda ocupación, para la determinación en este caso de vicios ocultos.
La visita de un técnico a la vivienda va a confirmarnos la existencia de daños constructivos, de su cuantificación y de la asignación de responsabilidad.
Otra actuación que siempre aconsejamos es la de requerir a los agentes de la edificación que han intervenido para interrumpir la prescripción porque, así como la caducidad en el caso de vicios ocultos no permite interrupción la prescripción si de ahí que cualquier requerimiento extrajudicial lo que hace es interrumpir el plazo de prescripción existente en ese momento y volver a reiniciar desde el principio dicho plazo de prescripción de ahí su importancia.
Finalmente hacer mención a que el único responsable por los daños consistentes en mala terminación o mal acabados que ya hemos citado es el constructor aparte siempre del Promotor como hemos dicho, siendo importante que el plazo de garantía es el de 1 año desde la terminación de la vivienda.
Documentación necesaria para reclamaciones
A todo esto deberá sumarse la recopilación de toda una serie de documentación que sea necesaria para poder formular una reclamación judicial que le garantice en gran medida éxito en su actuación.
Esta documentación es, la que este despacho tiene bien prevista y contemplada la que es y siempre exigimos antes del ejercicio de cualquier actuación judicial.
Despacho de abogados Carlos Baño
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