Es gracias a la cuota de participación que las comunidades pueden mantenerse erguidas. Es un hecho que los gastos y cargas de una edificación, sean beneficios u obligaciones, deben ser responsabilidad de los miembros de la sociedad.
Sin embargo, nadie les explica por qué o cómo debe fijarse dicha cuota. A continuación, no solo entenderás los puntos básicos, sino que también te ayudaremos con los trámites legales.
Cuota de participación en una comunidad de propietarios
¿Qué significa cuota de participación?
Si hablamos de la cuota de participación, hablamos del porcentaje en que un miembro de una colectividad de propietarios se responsabiliza de los gastos y cargas.
Es decir, desde la portería y gastos en reparaciones hasta los nuevos beneficios del edificio, todos deben ser cubiertos por dichos propietarios. Certificándolo, el artículo 5 de la LPH ha establecido que:
“…el título constitutivo de la propiedad por pisos fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local con respecto a la totalidad del edificio…”
Es decir, cada departamento tendrá su propio porcentaje de participación en relación con el costo total del inmueble.
¿Cómo se determina la cuota?
Existen ciertos procedimientos que deben seguirse para determinar la cuota de participación. Además de los ya explicados en el artículo 5, también se puede determinar a través de:
El promotor–vendedor: antes de comenzar a vender los pisos o departamentos.
Los participantes de la comunidad: según un acuerdo unánime.
Por resolución arbitral o jurídica: en caso de no haberse aprobado ninguna de las anteriores.
Cabe destacar que, para poder ejecutar cualquiera de los procedimientos de determinación del porcentaje, se deben tomar en cuenta los siguientes criterios:
1. La cantidad de superficie que resulta útil en relación con la totalidad de la estructura.
2. La cantidad total del emplazamiento exterior e interior
3. La situación que abunda dentro de la edificación
4. El uso que se les da a los departamentos o locales
Sea como sea, el procedimiento de determinación de porcentaje se deberá establecer de manera objetiva, no arbitraria.
¿Para qué sirve esta cuota?
La cuota de participación tiene muchas utilidades. Sin embargo, son cuatro los puntos que resaltan la importancia de la misma:
1. Ofrece a los dueños el derecho a emitir opiniones con respecto al edificio
2. Determina la cantidad y repartición de los gastos y cargas que se generen en la propiedad.
3. Determina el grado de participación y derechos en la toma de decisiones de los propietarios en cuanto a los próximos beneficios o modificaciones del edificio.
4. Determina cuáles serán los líderes que deberán asistir a juntas para los futuros acuerdos con respecto al edificio.
Cabe destacar que, aunque se escogerán líderes que representen a la comunidad, el artículo 9 de la LPH establece que:
“Son obligaciones de cada propietario…
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización…”
¿Se puede cambiar o modificar la cuota?
No, aunque en algunos casos que incluyen los derechos de los propietarios podría suceder. No obstante, para que así sea, se deben tomar en cuenta los siguientes parámetros:
Todos los participantes deberán estar de acuerdo con la modificación
Todos los participantes tendrán que enfrentar una sentencia judicial que indique la rectificación de las cuotas establecidas.
La ley apoya a los demandantes. No obstante, si se considera que no es necesario cambiar el porcentaje de la cuota de participación de los propietarios, esta no se modificará.
¿Se puede adoptar un nuevo acuerdo de participación ignorando la cuota?
La cuota no se ignora; aun así, los vecinos pueden establecer un pago con valor unánime. Sin embargo, para que esto suceda, todos los propietarios deben estar de acuerdo.
