Hay muchos tipos de cooperativas de viviendas pero en este artículo vamos a tratar de forma muy somera el modelo de cooperativa cuya finalidad es la de construir para adjudicar a sus socios en exclusiva, en propiedad y luego disolverse.
Cooperativas de viviendas
Un sistema alternativo a la compraventa a Promotor es la autopromoción mediante la adhesión a una cooperativa de viviendas en la que el socio cooperativista es también comprador.
Con su pertenencia a una cooperativa se erige en auto –promotor inicialmente y en comprador al final lo que llevara asociado indisolublemente su cese como tal socio.
Las cooperativas de viviendas como tal comparte la naturaleza y finalidad de estas es decir se trata de una asociación de personas que se unen para cumplir sus necesidades de tipo económico, social de otro tipo, mediante una empresa de propiedad conjunta y cuya gestión es democrática; que en el ámbito inmobiliario su especificación es que la finalidad de las mismas es la de procurar exclusivamente para sus socios viviendas, locales, aparcamientos, servicios o edificaciones complementarias la de adquisición de vivienda, garaje, trastero local.
Es interesante añadir sobre este particular que la Ley permite que se ceda por la cooperativa a terceros ajenos la venta de locales comerciales y otras construcciones, nunca viviendas, con cuyos ingresos se ayudara a la financiación de la construcción de las viviendas.
Esta forma de adquisición a través de cooperativas es un sistema demandado con frecuencia y sobre todo en momentos de crisis, por quienes quieren la adquisición de una construcción a precio de coste, habiéndose llegado a decir que con frecuencia un 30% más barata.
Aparte de ahorrarse el beneficio que se llevaría el Promotor hay otros motivos que no son desdeñables por los interesados, y es que controlan el sistema de la construcción, la calidad de la misma, su seguridad etcétera, y dado que la Asamblea es la que deciden se puede decir que todos sus miembros participan en la .de lo que luego serán sus viviendas.
Esto en el caso de adquisición pero también la finalidad de la cooperativa puede ser la adquirir en propiedad la cooperativa para ceder a sus socios por cualquier medio apto en derecho.
También es cierto que a cambio asume los riesgos propios del Promotor en la medida que, delegado en otras personas, desde un principio se responsabilizara de toda la fase constructiva.
Piénsese que deberá deliberar y aprobar junto con los demás cooperativistas en asamblea, de la compra del solar, de la redacción del proyecto constructivo, de la contratación de técnicos, Promotora, Constructora, etcétera.
La cooperativa como tal tiene personalidad distinta a la del socio y a la del tercero que contrate con la misma.
Las decisiones más importantes de la Cooperativa se adoptan en la Asamblea que nombra a la Junta Rectora que es la que va a representar a la cooperativa; va a realizar su gestión y aplicar los acuerdos de la Asamblea.
La Asamblea es el órgano soberano y sus acuerdos se adoptan por las mayorías que establece la Ley y que deben plasmarse en los Estatutos de la Cooperativa. La condición de socio se adquiere con la adhesión del interesado al proyecto constructivo, asumiendo las cantidades que inicialmente se hayan previsto y las que posteriormente se adoptasen.
Hay que tener en cuenta que la finalidad de la cooperativa es la de procurar a sus socios de forma exclusiva una vivienda u otros elementos constructivos como dijimos, y es el socio que con sus aportaciones pagará todos estos gastos.
De principio se preverá la compra del solar, licencias, redacción de proyecto técnico, contratación de técnicos, constructora, promotora, etcétera; y este presupuesto ese el que se deberá asumir por los socios con la forma de pago que se acuerde.
Así como la entrega de la vivienda, supone la pérdida de la condición de socio al haberse cumplido con la finalidad con la que se inició, no es menos cierto que si en un momento determinado el socio deja de serlo, perderá también sus derechos sobre la propiedad, sin perjuicio del derecho a reembolso de lo por el aportado.
¿Y qué ocurre si no se venden todas las viviendas por falta de socios? ¿Se podrá vender a terceros?
Inicialmente esto no estaba contemplado pero tras la crisis hubo una modificación legal que establecía de forma transitoria que se pudiera vender a terceros.
Este campo del derecho de cooperativas inmobiliarias es muy complejo de ahí que no dude en consultar a abogados inmobiliario y de vivienda de Carlos Baño León
NORMATIVA REGULADORA DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDAS
Básicamente se regula en la legislación cooperativa y así en el marco estatal la Ley de Cooperativas 27/1999 de 16 de Julio, y cada Comunidad Autónoma tiene su propia legislación y por lo que respecta a la Comunidad Valencia se rige por la Ley 8/2003.
LA ADJUDICACION COMO TITULO PARA DEFENSA DERECHO DOMINIO
El ingreso del socio en la cooperativa es consecuencia de un contrato asociativo, por eso no cabe resolución contractual de la adjudicación sino por baja voluntaria o expulsión, y aunque en el contrato asociativo se acompañe la cláusula de adjudicación provisional por precio aproximado.
Según la ley, las entregas de bienes y prestaciones de servicios prestados por las sociedades cooperativistas a sus socios, no tendrán la consideración de ventas.
Por todo ello, este es un capítulo muy importante que suele darse conflictividad cuando el socio cooperativista pretende ejercitar determinadas facultades como si fuera propietario de la vivienda sin que eso le sea reconocido, y esto es algo que debe ser conocido por cualquier persona que ingresa o se adhiere a una cooperativa y así por ejemplo no ostenta la condición de tercero para poder interponer una Tercería de Dominio, para levantar un embargo sobre el inmueble alegando la condición de propietario de dicho inmueble ya que no lo puede ser hasta que se produzca la adjudicación y esto se da incluso aunque el cooperativista esté poseyendo la vivienda.
La Tercería de Dominio es la acción judicial que permite la Ley para que el que se crea dueño de un bien en este caso inmueble, pueda pretender levantar el embargo sobre dicho bien in mueble alegando su condición de tercero propietario frente al que lo tiene a su nombre y le afecta el embargo.
Esta es una situación que se pude dar con relativa frecuencia y que sume a quien la padece ante un situación de extraordinaria ansiedad y preocupación pro cuanto supone el cuestionamiento de su titularidad.
El que se cree con título mejor sobre el bien inmueble afectado por un embargo posterior a su título actuara ante el Juzgado para conseguir el levantamiento de dicho embargo y esto en viviendas suele darse con más frecuencia de la que pensamos.
Solo supongamos que un tercero reclame a la cooperativa por pago de deuda y embargue los bienes inmuebles que aún están su nombre.
De igual forma, sin que se produzca la adjudicación, no podrá solicitar la reclamación de elevación a escritura pública de la vivienda a su nombre y también es muy importante en los supuestos de desahucio por precario donde no podrá alegar derecho alguno toda vez no tener la adjudicación de la vivienda.
Tras la adjudicación, el adjudicatario ha de considerarse Tercero, aún cuando no haya pasado el plazo de cinco años de responsabilidad por las deudas sociales, sin perjuicio de la acción revocatoria en caso de que se estime que la adjudicación ha sido realizada en fraude de acreedores.
RESPONSABILIDAD DE LOS COOPERATIVISTAS FRENTE A TERCEROS
¿Tienen los socios alguna responsabilidad frente a terceros dada su condición de miembros de la cooperativa? La respuesta es que serán responsables frente a los terceros en sus reclamaciones que estos tengan contra la cooperativa en materia de reclamación de cantidad por la sencilla razón de que si no fuera así obtendrían un enriquecimiento injusto.
Pensemos por ejemplo en el contrato de obra y en el caso de que al final las obras se encarecieran y se reclamase el pago de estas mejoras o diferencias por un tercero es evidente que en este caso los socios de la cooperativa responderán y no solo para evitar enriquecerse frente al tercero de buena fe sino también porque ellos son quienes en asamblea aprueban los precios y presupuestos y todas las cuestiones relativas a la construcción por lo que cualquier reclamación de un tercero en este sentido es responsabilidad del socio.
No dude en consultar a abogados de derecho de la construcción y de vivienda de Carlos Baño León
RESPONSABILIDAD DE LA COOPERATIVA FRENTE A SUS SOCIOS
La cooperativa como ente independiente de sus socios es responsable frente a ellos en determinadas cuestiones.
Así en los supuestos de falta de aval bancario en la suscripción de las compraventas la cooperativa será responsable.
En este caso son numerosas las sentencias que este despacho de abogados inmobiliarios de Alicante ha obtenido en los Juzgados y tribunales a favor de los compradores.
En los supuestos de incumplimiento contractual de la compraventa la cooperativa será responsable frente al socio y también lo serán las sociedades de gestión cooperativas.
En los supuestos de daños de construcción y responsabilidad decenal la cooperativa no será responsable frente al socio comprador aunque si lo será la sociedad estora de cooperativa Promotora.
La responsabilidad de los administradores de la cooperativa frente a los cooperativistas viene establecida por Ley aplicándose los mismos criterios legales que la responsabilidad de los administradores de las sociedades de capital.
Según la Ley de Ordenación de la Edificación, la Cooperativa si tendría la condición de Promotora al promover colectivamente lo que supondría la asunción de responsabilidad por su parte en cuanto a la responsabilidad establecida en el art. 17.3 y sería responsable en cuanto al cumplimiento de lo dispuesto en el art. 19 en cuanto a las garantías de suscripción obligatoria
RESPONSABILIDAD DE TERCEROS FRENTE A COOPERATIVA
La cooperativa ostentara durante su vida activa la legitimidad para actuar judicialmente frente a terceros y solo en el caso de estar disuelta por terminación de su objetivo será la Comunidad de Propietarios que la suceda quien podrá actuar contra los terceros.
SOCIEDADES GESTORAS DE COOPERATIVAS
Dada la complejidad y especialización del objetivo a cumplir por la cooperativa es cada día más frecuente que se recurra a terceros, empresas especializadas en gestión de cooperativas, que contratan con la Junta Rectora buena parte de su gestión, no así las de representación.
La existencia de estas empresas de gestión no es en detrimento de la junta Rectora que seguirá realizando aquellos actos no delegados, y no delegables según ley.
Las conocidas como gestoras de cooperativas de viviendas son sociedades mercantiles que gestionan la promoción y construcción de viviendas en régimen cooperativo y están vinculadas con las cooperativas a través de un contrato que suele ser de arrendamiento o de mandato.
En su actuación estas empresas de gestión de las cooperativas asumen responsabilidad frente a la cooperativa y frente a terceros sin perjuicio de la responsabilidad en este último caso, siempre subsidiaria de la cooperativa.
FALSAS COOPERATIVAS QUE ENCUBREN CON ENGAÑO PROMOTORES REALES
Debe tenerse cuidado a la hora de entrar en contacto con una cooperativa porque muchas veces es el ropaje que falsamente se utiliza por promotoras que adoptan esa forma pero que en realidad no funcionan como tales cooperativas.
En las cooperativas concurren los requisitos propios del ideal cooperativo como son, la adhesión voluntaria y abierta es decir no restringida, la gestión democrática por los socios que son los auténticos dueños de la cooperativa, la participación económica de todos ellos, entre otros requisitos que se establecen expresamente en la normativa sobre cooperativas.
Si se encuentra con algún problema con estas empresas no dude en consultar a abogados inmobiliarios y de vivienda Alicante Carlos Baño León que ya han actuado en Juzgados y Tribunales consiguiendo la responsabilidad de la Promotora real dueño mediante la aplicación de la doctrina del levantamiento del velo. No dude en consultarnos
APORTACIONES AL CAPITAL
Las aportaciones financieras para la compra de la vivienda se pagarán según programa de pagos establecidos y solo se reembolsará en el caso de que el cooperativista sea sustituido por otro. Los cooperativistas deberán pagar a lo largo de su permanencia en la cooperativa determinadas cantidades periódicas para el mantenimiento de la cooperativa.
Habrá que estar a los Estatutos para determinar si se pueden o no reintegrar.
Abogados inmobiliarios de Alicante de Carlos Baño León, podrán ayudarle en estos casos y en cualquier otro de esta especialidad tan importante del derecho civil.
EXTINCIÓN DE UNA COOPERATIVA
Construido el edificio y entregadas las viviendas a los cooperativistas ya cooperativa debe disolverse y para ello la Junta Rectora debe convocar a los socios para acordar su disolución.
Se pregunta a abogados de derecho inmobiliario de Carlos Baño León con frecuencia si el comprador cooperativista al adjudicarse la vivienda firma el cese de socio cómo es posible que pueda seguir activo en una Cooperativa y la respuesta es fácil ya que pese a la escrituración el cooperativista seguirá formando parte de la cooperativa hasta su extinción momento en el que dejará de ser cooperativista pero mientras la cooperativa no está disuelta ni extinta previa liquidación, el cooperativista sigue manteniendo su derecho y cualquier otra convención en otro sentido es ilegal.
Tras el acuerdo de disolución se entrará en el proceso de liquidación y ni que decir tiene que durante toda esta fase se podrá acordar por la asamblea la adopción de acuerdos de exigencia de responsabilidad frente a la Directiva bien en la fase de disolución bien en la fase de liquidación.
No queremos terminar sin advertir al posible interesado en una cooperativa que toda la información relevante de la misma aparecerá siempre en el Registro de Cooperativas donde se inscriben los acuerdos y actos más importantes por exigencia legal.
No dude en consultar a abogados inmobiliarios de Carlos Baño León, cualquier cuestión que se le suscite en este tema, y cualquier otra que afecte a vivienda, construcción, etcétera, dada nuestra condición de abogados expertos en estas áreas tan importantes del derecho civil como lo son las áreas de inmobiliario, vivienda y construcción.
RECLAME LA DEVOLUCIÓN DE APORTACIÓN EN CASO DE RENUNCIA
En varios casos muy recientemente imaginamos que por la aguda crisis económica que empieza a sentirse consecuencia del COVID19 nos hemos encontrado con cooperativas que habiendo aceptado la baja voluntaria justificada del cooperativista al ser sustituido por un tercero y quedando pendiente de reembolso de las aportaciones por ellos realizadas en la compra de la vivienda, se demora en devolver dichas cantidades con promesas de pago que no se ven cumplidas pese al transcurso de los meses.
El derecho de un cooperativista de baja voluntaria siempre que sea sustituido por otro, se suele recoger en todos los Estatutos de las Cooperativas de Viviendas porque es una consecuencia del reconocimiento que concede la Ley de Cooperativas, si bien es cierto que en dicha Ley normalmente se remite a los Estatutos o a los acuerdos de los Órganos competentes de la Cooperativas, la hora de establecer porcentajes de devolución, pero curiosamente no se suele aplicar sus efectos o consecuencias previstas con la rapidez necesaria.
Normalmente los Estatutos de las cooperativas de viviendas suelen establecer la devolución de la aportación de la integridad de las aportaciones.
Sera importante contemplar la regulación en cada Comunidad Autonómica, porque hay variaciones y también será muy importante estudiar los Estatutos de la Cooperativa de viviendas.
Debemos tener en cuenta que nos encontramos en situaciones en que la Cooperativa ha cobrado dos veces por la misma vivienda y esta situación no debe permitirse continúe o se demore.
Siempre aconsejamos lo mismo, la actuación rápida para evitar que ese dinero pueda quedar comprometido en el pago de otras deudas o gastos de la Cooperativa y puedan poner en riesgo su reembolso definitivo, en supuestos de insolvencia sobrevenida de la Cooperativa.
Por otro lado no es baladí realizar con celeridad la reclamación previa amistosa para no dar la oportunidad de que se emplee ese dinero en otros menesteres.
Siempre intentamos evitar la vía judicial por eso si está usted en ese supuesto y pese a la petición de devolución de su dinero no lo han hecho póngase en contacto con abogados inmobiliarios de Carlos Baño León y nos haremos cargo de su petición de devolución; teniendo un porcentaje altísimo de logros de devoluciones por la vía amistosa.
