CONVERSIÓN DE LOCAL A VIVIENDA
La realidad de muchos cierres de locales por cese de actividad ha dirigido la atención de propietarios a darles salida mediante la conversión en viviendas, sacando partido a sus locales muchas veces sin mucha salida comercial.
Esta es una realidad que se está imponiendo cada día más, y para explicar este fenómeno desde el punto de vista legal, vamos a estudiar los distintos presupuestos y requisitos legales que hacen posible esta solución, que insistimos, es óptima para propietarios que muchas veces se encuentran sin la posibilidad de introducir en el mercado inmobiliario sus locales.
Otra salida que tienen los propietarios de locales interesados en darles salida rentable, sería la de obtener el cambio a vivienda de uso turístico, siempre que cumpla los requisitos que pare ello establecen los Ayuntamientos de cada localidad y que afectan siempre a bajos.
1.- LICENCIA AYUNTAMIENTO
Presupuesto imprescindible para que pueda efectuarse esta conversión de local a vivienda, es que en las normas concretas que sobre cambio de uso se prevea en el Plan General de Ordenación Urbana o Normas Subsidiarias del Ayuntamiento en cuestión, no se prohíba.
Será necesario que el local cuente con los metros de habitabilidad necesarios, para que pueda ser considerado habitable de conformidad con las normas técnicas establecidas por el Ayuntamiento, y por supuesto que cumpla los requisitos mínimos que a estos efectos establece el Código Técnico de Construcción.
Hay que tener en cuenta que se exige no solo unos metros como mínimo, sino también, por ejemplo, salida o extracción de humos, aireación, mínimo de fachada, etcétera.
Es imprescindible que quien pretenda solicitar este cambio, requerirá de inicio contratar los servicios de un técnico para emisión de informe de viabilidad, porque sin dicho informe no poder saber si el local cumple las normas para ser reconvertido en vivienda.
La solicitud de cambio de uso deberá contar con la preceptiva licencia del Ayuntamiento de la localidad donde se ubica el local, aportando Memoria de las obras a realizar indicándose por el Técnico redactor que el espacio que se destinaría a vivienda cumple todos los requisitos de habitabilidad.
Frente a esa petición dirigida a los servicios de técnicos el Ayuntamiento, dispone de un plazo 2 meses para resolver debiéndose entender, y esto es importante que el silencio a la petición es positivo.
Una vez resuelta esta fase, y con la resolución favorable explícita o implícita, el solicitante debe presentar la solicitud de licencia de ejecución de obras, que se ajustará a los trámites previstos para esta autorización, incluyendo la entrega del Proyecto Básico y de Ejecución. Posteriormente, con la obtención de la licencia y la finalización de las obras, el solicitante presentará la declaración de Primera Ocupación
2.- PERMISIBILIDAD EN ESCRITURA OBRA NUEVA
Ya hemos dicho que los únicos límites al derecho de un propietario de modificar el uso de su propiedad, aparte de los administrativos, viene dado porque la escritura de Declaración Obra Nueva pueda contemplar la negativa a dicho cambio de uso.
Si en la citada escritura se contempla esta negativa, será necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, pero debe quedar claro que debe recogerse de forma explícita dicha negativa
3.- PERMISIBILIDAD ESTATUTOS
Lo mismo que hemos dicho en relación a la escritura de Declaración de Obra Nueva, debe decirse acerca de si dicha negativa se recoge explícitamente en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
4.- INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD. PROHIBICIÓN DE CAMBIO DE USO.
- Si la Comunidad de Propietarios ha prohibido el cambio de uso, solo será aplicable a un tercero, si dicha prohibición está inscrita en el Registro de la Propiedad.
- Si la prohibición se encuentra en la escritura de Declaración de obra Nueva es claro que afectará a tercero, por cuanto la misma estará inscrita en el Registro de la Propiedad.
5.- APROBACIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Tras de lo que hemos dicho hasta ahora la Comunidad de Propietarios, no tiene competencia para prohibir el cambio de uso salvo en los supuestos antes mencionados.
Aparte de ello, hay que tener en cuenta que hay dos limitaciones que son de aplicación, y son:
- La prohibición de que el cambio de uso suponga una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa e ilícita, y no se podrá realizar cambios que puedan implicar modificación y alteración en los elementos comunes del edificio, piénsese por ejemplo en la fachada, así como en los coeficientes de participación para cuya aprobación se requerirá la unanimidad de la Comunidad.
- Cuando se trate de un cambio prohibido, se requerirá un acuerdo de 3/5 partes del total de los propietarios, que a su vez represente 3/5 partes de las cuotas de participación.
6.- ESCRITURA PÚBLICA CAMBIO USO Y REGISTRO PROPIEDAD
Una vez con todos los requisitos, se debe acudir al Notario para otorgar acta notarial de cambio de uso, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
7.- CAMBIO DE USO A VIVIENDA TURÍSTICA
Es de aplicación cuanto decimos en este artículo, a lo que habría que añadir los requisitos y formalidades para obtener la autorización de destino como apartamento turístico.
CUESTIONES MÁS PLANTEADAS EN LA CONVERSIÓN DE LOCAL A VIVIENDA
1.- Si la escritura de declaración Obra Nueva describe un uso como negocio o desarrollo de cualquier actividad, ¿debo tener permiso de la Comunidad para cambio de uso?
La Jurisprudencia de nuestro Tribunal Supremo es clara y así lo ha establecido en numerosas sentencias, en el sentido de expresar que la prohibición debe ser explícita y no meramente declarativa.
Que se asigne unos usos al local no es incompatible con el derecho del propietario a cambiar el uso, exigiéndose únicamente el consentimiento de la Comunidad de Propietarios en el caso de que se contenga una negativa explícita al cambio de uso.
Según la Jurisprudencia, este reconocimiento dimana del derecho a la propiedad que tiene rango constitucional y no se puede ver limitado, de ahí que para que pueda haber una limitación solo se contemplará en el supuesto de que la misma sea explícita.
2.- ¿Qué mayoría necesito por parte de la Comunidad de Propietarios para la autorización del cambio de uso?
- En los supuestos que se requiera el consentimiento de la Comunidad de Propietarios para el cambio de uso, la mayoría será la de dos tercios.
- Si el cambio de uso implica afectación de un elemento común o la modificación de las cuotas de participación, la mayoría será la de unanimidad.
Despacho de Abogados Carlos Baño
En nuestro Despacho de abogados tenemos una gran experiencia en Derecho Inmobiliario por lo que no dudes en contactarnos si nos necesitas.
«Despacho de Abogados Carlos Baño Leon»
