El contrato de arrendamiento es una relación jurídica de gran importancia, quizá la que más, junto con la compraventa, dentro del ámbito del derecho inmobiliario, dada la necesidad de la vivienda y que cubre gran parte de las operaciones inmobiliarias que a diario se hacen, toda vez la dificultad de acceso a la propiedad de la vivienda.
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANOS
Esto supone, como es sabido, la cesión temporal del uso y disfrute de una vivienda o local a cambio de pago de una renta.
El derecho constitucional a una vivienda y la necesidad de preservar los derechos tan esenciales para las familias de poder disfrutar de uso seguro de una vivienda, hace mucho tiempo hizo que los poderes públicos se ocuparan de este tema con normativas reguladoras que aseguraban una estabilidad a las familias, así como una protección de sus derechos frente a abusos que se quieren evitar en los propietarios.
La condición desequilibrada de uno y otro ha hecho que se vaya conformando una regulación protectora, y a su vez, garante de los derechos de uno y otro intentando buscar un equilibrio y justicia en dicha relación jurídica tan importante para las personas.
Esta figura contractual es muy detallada en su regulación, en concreto en la Ley 29/1994 de 24 de Noviembre, (objeto de un sinfín de actualizaciones) de Arrendamientos Urbanos de ahí que aunque el Texto Legal no tiene muchos artículos, no es menos cierto que compendia toda la regulación legal de esta figura contractual, lo que la hace muy extensa la casuística que contempla sin que en este artículo vayamos a dar u ofrecer comentarios de la misma por exceder los límites de este artículo.
Cualquier cuestión que se le plantee o controversia en materia de arrendamientos urbanos, no dude en ponerse en contacto con este despacho de abogados.
ASPECTOS MÁS IMPORTANTES DE SU REGULACIÓN LEGAL
Sin perjuicio de los aspectos que tratamos en los epígrafes que continúan, son materia que se contempla las siguientes:
1.- La Ley regula los contratos de arrendamientos de viviendas y de otros inmuebles con uso distinto a vivienda, quedando fuera figuras que recoge explícitamente entre ellos los contratos de temporada
2.- Las disposiciones de la Ley tienen carácter obligatorio de ahí que lo que regulen las partes debe adecuarse a la misma salvo expresa disposición en contra de las partes.
3.- Los acuerdos de las partes tienen carácter obligatorio siempre que se adecuen a la Ley si bien hay materias que las partes podrán disponer aun cuando no sea lo establecido en la Ley. Véase a este respecto la posibilidad que se atribuye al arrendatario de renuncia de derechos tal como adquisición preferente, subarriendo, etcétera.
4.- La renta anualmente se revisara según índice establecido en la Ley si bien esto no es aplicable si no hay acuerdo de las partes explícito sobre ello. Alguna que otra persona al consultarnos se ha quedado perpleja cuando comprueban que no pueden incrementar la renta al no haber recogido esta posibilidad en el contrato.
A propósito de esto existe hoy en día limitaciones temporales a los incrementos que se pueden aplicar Véase la Ley 12/23 de 24 de Mayo, por el derecho a la vivienda.
5.- La posibilidad de subarriendo o cesión del contrato puede ser eliminada o restringida por el propietario.
6.- La renta se pacta libremente por las partes, si bien hay que contemplar que la nueva Ley 12/23 de 24 de Mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido algunos cambios en función de si el propietario tiene más o menos viviendas, y si la vivienda se encuentra en zonas con alquileres más altos, lo que se llaman zonas pensionadas.
7.- Si bien la Ley permitía la actualización de las rentas según índice de aumento del IPC, se ha establecido por la nueva normativa determinados
límites: 2% para el año 2023, 3% para el año 2024 y se fijará para el 2025 en su momento.
El pago de la renta se suele establecer con carácter mensual.
7.- El arrendatario no puede hacer obras sin consentimiento de la propietaria, y aquellas realizadas con autorización que se incorporen a la vivienda quedarán como mejoras de la misma en favor del propietario; y nos estamos refiriendo a las obras de mejora, nunca a las de conservación que deben correr de cargo del propietario.
DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO URBANO
Según la Ley, la duración mínima legal es de 5 años, salvo que el arrendatario deje la vivienda por interés antes de dicho periodo.
De principio puede pactarse por menos tiempo, pero en estos casos el arrendatario, si es su voluntad, podrá prorrogar hasta el mínimo de 5 años como hemos dicho, pero en este caso deberá tener en cuenta lo que más adelante decimos sobre denegación de prórroga.
A veces nos hemos encontrado con contratos de 9 meses con la pretensión de ser contratos de temporada, y esto no es así porque los contratos de temporada se ciñen a 3 o 4 meses, así que en estos supuestos estaríamos ante un contrato de arrendamiento ordinario y sujeto a la duración legal ya mencionada.
Una vez terminado el periodo de duración máximo, las partes podrán prorrogar de forma explícita, bien estableciendo nuevos plazos o nueva prórroga, bien de forma tácita por año si llegada la fecha de vencimiento no se hubiese denunciado el contrato.
EXCEPCIONES A LA PREVISIÓN LEGAL DE DURACIÓN
Suele ser habitual que los propietarios establezcan que en periodos de prorroga no entrara en vigor el derecho del arrendatario a la prórroga si el propietario necesita para sí o para determinados familiares la vivienda.
Se sujeta a la necesidad de previo aviso de 2 meses y a un control por parte del arrendatario, ya que en un plazo de 3 meses si no ha ocupado la vivienda; y en este caso, el arrendatario que haya desalojado la misma tendrá un plazo de 30 días para ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda, o bien ser indemnizado con una cantidad equivalente a un mes de renta.
Esta es una modificación que se incorporó hace unos años a la Ley de arrendamientos urbanos. Su aplicación ha sido muy polémica y ha dado lugar a bastante conflictividad porque ha sido usada espuriamente por muchos propietarios quienes han visto la puerta abierta a obtener un desalojo de los inquilinos, a sabiendas de que luego no va a haber consecuencias perjudiciales para ellos.
La realidad es que esto es así porque la persona que se ve obligada a abandonar la vivienda, no lo va a hacer sin tener otro contrato que haya tenido que suscribir durante el tiempo de preaviso, y en el supuesto que averigüe el incumplimiento por parte del propietario anterior, no va a tener muy fácil volver a la vivienda e incumplir el contrato nuevo de otra vivienda que haya suscrito.
Por esto nosotros, a quien nos hace esta consulta, siempre decimos lo mismo, y es la necesidad de contestar al requerimiento de preaviso exigiendo que sin ningún género de duda se justifique documentalmente la necesidad de dicho uso por el citado familiar, ya que esto muchas veces disuade al propietario de utilizar esta práctica abusiva y en fraude de Ley.
Por tanto, si se llega a dar este supuesto, no hay que actuar mecánicamente, dando por sentado la veracidad de la causa del propietario, y busque el consejo de un abogado profesional experto en estos temas porque su intervención pude evitarle muchos prejuicios.
Una vez que salga el arrendatario de la vivienda, se deberá ocupar durante el plazo de los dos primeros meses y tendrá la posibilidad de reclamar el arrendatario, si esto no ocurriera, bien pidiendo la reincorporación a la posesión, bien a la indemnización equivalente a 1 mes por año pendiente de vencimiento.
LA OBLIGACIÓN DEL ARRENDATARIO EL PAGO DE LA RENTA
Es obligación principal del arrendatario el pago de la renta, de modo que su incumplimiento lleva anudado la acción de resolución contractual mediante el desahucio, que tiene por finalidad el lanzamiento del arrendatario.
La Ley asimila el concepto de renta a otros como pagos de suministro eléctrico, consumo de agua, etcétera, de modo que su impago llevará también dicha consecuencia
En relación al ejercicio de la acción de desahucio, la Ley posibilita al arrendatario al derecho de enervar o debilitar o reducir a la nada la acción de desahucio si previamente no se ha hecho requerimiento de pago por el propietario con efectos liberatorios de la enervación
La Ley trata de proteger al propietario, pero no quiere consecuencias precipitadas y dañinas, de modo que por una sola vez permite al arrendatario que no proceda el desahucio si paga al momento de emplazársele para la contestación a la demanda, o bien ante la primera gestión de cobro amistosa que haga el propietario.
¿PUEDE EL ARRENDATARIO DEJAR DE PAGAR?
Los Juzgados y Tribunales son muy claros sobre este particular de modo que la norma general es la no posibilidad de dejar de pagar, alegando incumplimiento del propietario.
Esto no ocurre como en las obligaciones recíprocas que no se puede alegar el incumplimiento por parte de quien incumple, y en el buen entendimiento que estando el arrendatario en el uso y posesión de la vivienda se estaría cumpliendo la principal obligación del propietario, por lo que carecería de sentido alegar incumplimiento contractual susceptible de una conducta tan drástica por el arrendatario como es el impago.
Debe tenerse muy en cuenta, esta circunstancia, nuestro consejo es no dejar de pagar, porque solo con el incumplimiento de una mensualidad podrían reclamarle por desahucio.
OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO Y CONSECUENCIAS POR INCUMPLIMIENTO
Ante un incumplimiento por parte del propietario, el arrendatario deberá reclamar frente al propietario en el caso que no logre amistosamente una solución.
Con frecuencia, se quejan los arrendatarios que el propietario descuida la vivienda y no atiende las peticiones de arreglo que le corresponden, y si esto ocurre, no debe pensar en resistirse a pagar la renta porque como ya dijimos más arriba la obligación principal del propietario es la de la posesión de la vivienda, y esto se cumple en el contrato sin que el incumplimiento de atender gastos sea una obligación principal como es la del arrendatario la de pagar la renta.
LA FIANZA PROBLEMÁTICA POR SU DEVOLUCIÓN
La realidad es que aunque la norma establece que la Fianza se consignará en el establecimiento oficial previsto para eso, lo normal es que en los contratos nada se recoge sobre el particular y es lo que ocurre que el propietario exige la fianza a la vez que el pago de la primera mensualidad, comprometiéndose a su devolución al finalizar el arrendamiento.
La realidad es que esto ocurre poco y suele ser punto conflictivo, y pocas veces se producen de forma amistosa dichas devoluciones.
Lo que siempre aconsejamos es que antes de abandonar la vivienda, se debe acordar con la propiedad o la agencia un día para al devolución de las llaves, y fecha en la que deben concurrir las partes para examinar el estado de la vivienda, ponerse de acuerdo en los posibles defectos así como en una cuantificación de los mismos.
En los contratos según establece la Ley la finalidad de la Fianza es garantizar el resarcimiento de daños en la vivienda, y es por ello que muchas veces los propietarios son renuentes a la devolución de dicho dinero y ponen pegas a su devolución
En nuestra larga experiencia, hemos visto de todo y nuestra conclusión es que si no se procede como indicamos, el dinero de la fianza no se recuperará porque estamos hablando siempre de cantidades que no invitan luego a acudir a un abogado y costear su importe ni el de la reclamación.
Sí que lo mejor, sabiendo que es un tema espinoso, es lograr un acuerdo a la entrega de llaves.
Se debería, por tanto, intentar hacer todo lo posible para acordar una devolución de llaves simultánea a la devolución de fianza con acuerdo acerca del estado de la casa.
Lo que no se podrá evitar es que si hay pendientes recibos se retenga cierta cantidad, pero esto no suele plantear problema a que en su momento se produzca el reembolso del sobrante previa justificación pago recibos
EL DESAHUCIO, COMO PROCEDIMIENTO JUDICIAL MÁS FRECUENTE
Sin duda la acción judicial más frecuente es la de desahucio por falta de pago, para cuyo ejercicio como reiterada Jurisprudencia reconoce bastará la demora reiterada en el impago o el simple hecho de impago de una mensualidad.
Debe saber que la Ley reconoce la posibilidad al arrendatario que haya sido requerido o demandado por primera vez de desahucio por impago, que tendrá la facultad de enervar la acción mediante el pago a dicho requerimiento. Esta posibilidad ya no se le reconocerá si la reclamación no es inicial.
Finalmente, indicar que ante un impago de renta puede plantearse un desahucio sin más sin reclamación de rentas adeudadas, o bien con reclamación de las rentas adeudadas; siendo la diferencia que si la demanda es acumulada con ambas reclamaciones el demandado, tiene posibilidad de alegar cualquier tipo de causa de defensa en relación a la cantidad adeudada; no así si lo que se reclama es solo el lanzamiento, en cuyo caso salvo que acredite el deudor, el pago de la renta se procederá automáticamente al lanzamiento.
Este despacho de abogados, en función de la solvencia o posibilidad de pago del arrendatario, recomienda una actuación u otra.
Este procedimiento de desahucio ha experimentado reformas procesales a lo largo del tiempo, tendentes a acelerar los trámites para obtener una satisfacción al propietario en el menor tiempo posible, salvaguardando siempre los derechos del arrendatario.
No es objeto de este artículo el tratamiento de este procedimiento judicial, que ya lo será en otro artículo, solo hemos querido referirnos por su importancia práctica y número elevado de casos judiciales que comporta.
Otros procedimientos judiciales derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos que son también relativamente frecuentes y que en este despacho de abogados tramitamos son: el desahucio por obras incontenidas; reclamaciones por incrementos indebidos de renta o por incremento pretendido pro la propiedad, etcétera.
Fuera debe quedar la regulación de otros procedimientos que no son los derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que son de gran importancia y virtualidad como son, por ejemplo, el desahucio por precario y el desahucio contra okupas.
Ambos procedimientos judiciales han sido objeto de estudio y comentarios en nuestra página y a ellos les remitimos.
DESPACHO DE ABOGADOS Carlos BAÑO
No queremos terminar el presente artículo sin mencionar que en nuestro Despacho de abogados tenemos una gran experiencia a la hora de la redacción de contratos así como a la hora de acudir a los Juzgados en temas derivados de la aplicación de la Ley de Arrendamientos urbanos.
«Despacho de Abogados Carlos Baño Leon»
