Compraventa vivienda sobre plano
Una cuestión capital y objeto de numerosas reclamaciones judiciales en España ha sido la regulación legal existente en relación a la obligación de avalar por los promotores las cantidades que cobraban por adelantado a la hora de hacer una compraventa de vivienda en plano o en construcción.
Esta regulación se ha visto modificada por la Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación de Entidades Aseguradoras. A continuación, comentaremos los aspectos modificativos más importantes que afectan al comprador de vivienda en España.
Hasta hace poco, esta materia estaba regulada por la Ley 57/1968. La crisis inmobiliaria de los últimos años y los perjuicios ocasionados a los compradores de viviendas motivaron que esta regulación se complementara e integrara con interpretaciones emitidas en numerosas sentencias del Tribunal Supremo.
El núcleo de esta regulación aborda la obligación de los promotores de avalar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores y la exigibilidad de su devolución en los casos en que no se inicien las obras o no se termine la vivienda dentro del plazo estipulado.
Al igual que antes, la nueva regulación establece que el comprador tiene derecho a que el promotor garantice la devolución de las cantidades adelantadas en la compraventa, bien mediante una póliza de seguro o un aval bancario.
Compraventa vivienda sobre plano: Contrato privado de compraventa
Con la nueva regulación, queda claro lo que el Tribunal Supremo ya había establecido en múltiples sentencias: deben avalarse todas las cantidades reflejadas en el contrato privado de compraventa, siempre y cuando se justifique su pago.
Sin embargo, la nueva normativa introduce una limitación: la obligación de avalar solo aplica a las cantidades entregadas después de la concesión de la licencia de obra. En la regulación anterior, todas las cantidades entregadas por el comprador estaban garantizadas. Este cambio supone una restricción importante para el comprador, quien debe tener cuidado y asegurarse de no pagar grandes sumas antes de que el promotor acredite la obtención de dicha licencia.
Por lo tanto, resulta esencial que el comprador cuente con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario, quien pueda revisar el contrato y garantizar que este cumple con todas las normativas.
Reclamaciones por incumplimiento del promotor
Otra novedad significativa para el comprador es que la nueva normativa establece un plazo de dos años para reclamar la devolución de las cantidades adelantadas en caso de incumplimiento del promotor. Si se deja transcurrir dicho plazo, el comprador perderá su derecho a reclamar judicialmente.
Además, antes de realizar una reclamación judicial, es obligatorio realizar un requerimiento previo al promotor, la entidad bancaria o la aseguradora, otorgándoles un plazo de 30 días para devolver las cantidades adelantadas. Si no se cumple con este paso previo, no será posible presentar una reclamación judicial.
La nueva normativa también establece que los derechos del comprador reconocidos en la norma son renunciables, a diferencia de la regulación anterior, que prohibía su renuncia. Por ello, es fundamental que el comprador revise cuidadosamente cualquier contrato antes de firmarlo para asegurarse de que no incluye cláusulas que renuncien a estos derechos.
El papel de las entidades aseguradoras y bancarias
En este nuevo marco legal, las entidades aseguradoras y los bancos juegan un papel clave al garantizar las cantidades adelantadas por los compradores. Sin embargo, es responsabilidad del comprador asegurarse de que el promotor ha contratado las garantías correspondientes. Esto puede hacerse solicitando los documentos que acrediten la existencia de la póliza de seguro o el aval bancario.
En caso de que el promotor no cumpla con su obligación de garantizar estas cantidades, el comprador tiene derecho a exigir su devolución directamente a la entidad bancaria o aseguradora, siempre dentro del plazo establecido.
Recomendaciones para compradores de vivienda sobre plano
Para los compradores interesados en adquirir una vivienda sobre plano, es crucial seguir estas recomendaciones:
- Verificar que el promotor cuente con la licencia de obra antes de realizar pagos importantes.
- Solicitar una copia del aval bancario o la póliza de seguro que garantice las cantidades entregadas.
- Consultar con un abogado experto en derecho inmobiliario antes de firmar cualquier contrato.
- Asegurarse de que el contrato no incluya cláusulas que limiten sus derechos o renuncien a las garantías legales.
- Establecer un calendario claro de pagos basado en los hitos de la construcción y la entrega de la vivienda.
La importancia del asesoramiento legal
El marco legal actual busca equilibrar los derechos y deberes de compradores y promotores, ofreciendo mayor protección a quienes adquieren viviendas sobre plano. Sin embargo, las limitaciones introducidas por la nueva normativa también requieren que los compradores estén bien informados y tomen precauciones adicionales.
Si estás considerando adquirir una vivienda en construcción, contar con el apoyo de un abogado especializado puede marcar la diferencia entre una experiencia positiva y un proceso lleno de riesgos y complicaciones legales.
La opinión del Despacho Carlos Baño Abogados
Desde nuestra experiencia en Carlos Baño Abogados, consideramos fundamental que los compradores de viviendas sobre plano actúen con precaución y se asesoren antes de firmar cualquier contrato. La normativa actual ofrece herramientas para proteger sus derechos, pero también requiere un conocimiento detallado de las obligaciones de las partes.
Recomendamos a todos nuestros clientes asegurarse de que las cantidades entregadas estén debidamente avaladas o aseguradas, así como revisar cuidadosamente los términos del contrato privado de compraventa.
Si necesitas asesoramiento para una compraventa de vivienda sobre plano o cualquier otra cuestión relacionada con el derecho inmobiliario, no dudes en contactar con nosotros. También puedes encontrarnos en Google Maps y visitarnos en nuestras oficinas en Alicante para recibir atención directa.
