Compraventa vivienda sobre plano
Una cuestión capital y objeto de numerosas reclamaciones judiciales en España ha sido la regulación legal existente en relación a la obligación de avalar por los Promotores las cantidades que cobraban por adelantado a la hora de hacer una compraventa de vivienda en España, en plano o en construcción.
Esta regulación se ha visto modificada por la Ley 20/2015 de 14 de julio de Ordenación de Entidades Aseguradoras y lo que comentamos a continuación son los aspectos modificativos más importantes y que afectan al comprador de vivienda en España.
Esta materia se regulaba hasta hace poco por la Ley 57/1968 y ha sido la crisis inmobiliaria de estos últimos años y los perjuicios ocasionados a los compradores de viviendas lo que ha motivado que esta regulación legal se haya visto completada e integrada su interpretación por numerosas sentencias de nuestro Tribunal Supremo.
La materia que se regulaba era la obligación de los Promotores de avalar las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de viviendas en España y la exigibilidad de su devolución en los casos de no inicio de las obras y cuando llegado el plazo de terminación de la vivienda esta no se haya terminado.
Al igual que antes, establece la nueva regulación que el comprador tiene derecho a que el Promotor le garantice la devolución de las cantidades adelantadas en la compraventa, bien mediante una póliza de seguro, bien mediante un aval bancario.
Compraventa vivienda sobre plano – Contrato Privado de Compraventa
Ahora con la nueva regulación se deja bien claro lo que venía estableciendo el Tribunal Supremo en sus numerosas sentencias y es que deberá avalarse todas a las cantidades contenidas en el contrato privado de compraventa siempre y cuando las mismas justifiquen su pago.
No obstante ello, debemos aclarar que la nueva regulación contiene una restricción o limitación al establecer que la obligación de avalar solo surgirá respecto de las cantidades que se paguen una vez concedida la Licencia de Obra, En primer lugar solo será objeto de aval o seguro las cantidades que se paguen una vez concedida la Licencia de Obra, mientras que en la anterior regulación todas las cantidades que entregara el comprador tenían que asegurarse.
Esta modificación supone una limitación al derecho de devolución a favor del comprador y por tanto exige más que nunca que el comprador esté perfectamente informado de modo que no pague cantidades anticipadas importantes sino a partir del momento que la Promotora le acredite la obtención de esta licencia que debe dar el Ayuntamiento pertinente.
Debe por tanto, el comprador tener cuidado a la hora de firmar un contrato, de ahí la necesidad de asesorarse con un abogado, máxime cuando no se trata de la única modificación importante.
Reclamaciones por incumplimiento de la promotora
En efecto, otra novedad nada buena para el comprador es que se establece que solo dispondrá del plazo de dos años para reclamar la devolución de las cantidades adelantadas por incumplimiento de la promotora, de modo que si se deja transcurrir dicho plazo perderá el derecho a reclamar judicialmente al Promotor o Compañía de Seguros o Entidad Bancaria.
Antes de realizar ningún tipo de reclamación judicial se establece la necesidad de que se requiera al Promotor, entidad bancaria o compañía de seguros previamente para que en un plazo 30 días proceda a la devolución de las cantidades adelantadas, ya que si no se produce dicho requerimiento previo no podrá reclamarse judicialmente.
No menos importante es que la nueva normativa establece que los derechos reconocidos en la norma serán renunciables, mientras que antes se establecía la irrenunciabilidad, por lo que el comprador al que se le presente un contrato a firmar deberá cerciorarse acerca de si en dicho contrato se recoge la renuncia de dichos derechos.
Cuando hablamos de derechos, nos estamos refiriendo a que el comprador vea garantizadas las cantidades que entrega por adelantado con motivo de la compraventa de una vivienda en España.
Solo hemos querido comentar las modificaciones más entendibles para quién no es experto legal y debe saber que hay otras cuestiones de importancia que se han modificado pero que nos ahorramos comentar por su carácter técnico legal pero que pueden ser de enorme importancia por lo que ahora más que nunca aconsejamos que si están interesados en una compraventa de vivienda en construcción o en plano asesórense debidamente por un experto abogado en derecho inmobiliario.
