¿Qué afectación produce un concurso de acreedores de una Promotora inmobiliaria, en los contratos de compraventa inmobiliarios suscritos previamente a su declaración de concurso de acreedores?

Los compradores de bienes inmuebles pueden verse afectados en algún momento determinado por la situación concursal que pueda atravesar la Promotora inmobiliaria, y habrá que estar a la dinámica de la concursada si va a seguir realizando o no su actividad.

Concurso de Acreedores

La finalidad del concurso de acreedores es la de permitir la continuidad de la actividad de la empresa para lo que se diseñó este procedimiento judicial con la finalidad de obtener la empresa un período en que no se le podían formular ningún tipo de reclamaciones de las deudas, por parte de los acreedores y que a cambio de suspender las posibles reclamaciones de forma temporal o a cambio de pactar rebajas y quitas, lograr el reflotamiento de la empresa y su continuidad.

Una de las finalidades del empresario y del administrador será la de continuar con la actividad de la empresa y siendo el objeto de la misma la promoción y venta de bienes inmuebles, podrá seguir realizando estas tareas dentro del marco del concurso de acreedores sin que la realización del objeto de la actividad de la Promotora, cual es el de la venta de los bienes inmuebles que promueva o construya, exija la autorización judicial al tratarse de la actividad objeto de la empresa; y solo ser exigido por la Ley Concursal la autorización judicial en los casos de bienes o activos que constituyen su patrimonio y activo.

Lo primero que hay que decir es que declarado el concurso de acreedores no quedarán afectados los contratos de compraventa de inmuebles con obligaciones pendientes recíprocas de cumplimiento tanto a cargo del concursado como del comprador según dispone el art 62.2 de la Ley Concursal.

El Promotor en concurso podrá continuar con su actividad, efectivamente, pero:

¿Qué ocurre en el supuesto de que se produzca un incumplimiento contractual por su parte, del contrato de compraventa inmobiliaria?

Habrá que distinguir en este supuesto, si el incumplimiento del contrato se produjo, vigente ya el concurso de la Promotora inmobiliaria, o bien si se había producido antes, y esta distinción es muy importante para los compradores porque va a definir su situación dentro del concurso de acreedores.

Si el incumplimiento del contrato de compraventa de inmueble se produce por causa de incumplimiento de la Promotora inmobiliaria, vigente el procedimiento concursal, los compradores se encontrarían con que tras la interposición de la pertinente reclamación judicial de resolución y de prestaciones obtengan una declaración de reconocimiento de crédito contra la masa de conformidad con lo establecido en el art 62.2 de la Ley Concursal.

Esto quiere decir que las cantidades entregadas por los compradores inmobiliarios que obtengan este reconocimiento judicial serán de cargo, su pago, de la empresa como gasto derivado de su actividad durante el en concurso y se liquidarán con carácter preferente, sin formar parte de la lista de acreedores y sin necesidad por tanto de estar sujeto a convenio ni a resultas de la liquidación de la mercantil si es que al final hubiera lugar a ello.

Si el incumplimiento del contrato de compraventa inmobiliario se hubiera producido antes de la declaración del concurso nos encontraríamos con que los compradores pasarían a ser acreedores, unos acreedores más y se integrarían en la lista de acreedores ordinarios y les afectaría por tanto el convenio que se firmase o estaría supeditado por tanto al final a lo que resultara de la liquidación de la empresa en concurso.

La resolución de un contrato de compraventa inmobiliario pretendida en el procedimiento concursal solo cabrá ser interpuesta por tanto en el concurso de acreedores si la causa de la resolución es posterior al concurso, pero nunca podrá presentarse en un concurso una resolución de contrato de compraventa cuya causa fuera anterior al concurso.

De este modo y concurriendo como un acreedor más se puede decir que el concurso de una Promotora inmobiliaria sitúa al comprador en una mala situación y en igualdad con otros acreedores quedando sus contratos a expensas de que pueda o no continuar con su actividad la concursada porque si la misma no se produce y se llega a la liquidación de la empresa los compradores inmobiliarios serán unos acreedores más.

Solo la existencia de un aval que garantizara las cantidades anticipadas puede constituir la única solución satisfactoria para los compradores que desde el momento de incumplimiento del plazo pactado para la terminación de la vivienda podrían exigir de la entidad bancaria o compañía de seguros la devolución de su dinero.

Afortunadamente muchas son las reclamaciones que abogados inmobiliarios de Carlos Baño León en Alicante han promovido ante los Juzgados con éxito absoluto y no solo en reclamaciones frente a entidades bancarias sino también frente a administradores de Promotoras inmobiliarias.

En este último caso el comprador dejaría de ser acreedor de la Promotora inmobiliaria y desparecería del concurso a no ser que tuviera reconocidas otras cantidades no aseguradas o derechos.

¿Podría tener alguna influencia en la calificación del concurso la actuación del administrador de la mercantil que no hubiese cumplido con la obligación de avalar?

En mi opinión no, ya que se trata de responsabilidades distintas, una la del administrador de la mercantil en relación con los acreedores en el marco de la gestión y explotación del negocio, cuya responsabilidad se enmarcaría dentro de lo establecido en la Ley de Sociedades de Capital y de otro lado la responsabilidad que el comprador concreto de una vivienda puede exigir al administrador de una mercantil que no hubiese avalado las cantidades anticipadas ya que esta responsabilidad se enmarcaría dentro de la responsabilidad que se le exige por incumplimiento de una Ley de ius cogens y fuera del ámbito de la explotación de la actividad económica de la empresa

De este modo es posible y de hecho se ha dado con frecuencia la obtención de una condena al administrador por responsabilidad frente a comprador y la simultánea declaración de inocencia en la pieza de calificación del mismo administrador en el concurso.

La experiencia de nuestro despacho de abogados inmobiliarios de Alicante de Carlos Baño León, en los concursos de grandes Promotoras inmobiliarias en la Comunidad Valenciana, ha sido que la gran mayoría de acreedores compradores de viviendas, bien, habían obtenido ya sentencias de resolución de contratos de compraventa o bien se encontraban en trámites judiciales y la consecuencia para todos ellos ha sido que se han integrado como acreedores ordinarios y han estado sujetos a los convenios que se han ido aprobando, y a las liquidaciones de las Promotoras inmobiliarias, que es lo que ocurrido en la gran mayoría de los casos.

Abogados inmobiliarios del despacho de abogados de Alicante de Carlos Baño León cuentan con mucha experiencia en este ámbito y en toda España así que nos ponemos a su disposición para cualquier cuestión que se le pueda suscitar en este ámbito legal.