Infracciones urbanísticas
La amenaza que refleja el título no es desdeñable porque el caso que queremos plantear, que es más común de lo que parece, tiene por origen el desconocimiento a veces injustificable que el ciudadano, que desea construirse una vivienda, tiene sobre los trámites legales que ello implica en cumplimiento de la legalidad urbanística y la consecuencia que es la comisión de infracciones urbanísticas que llevan consigo importantes sanciones.
La razón de ser de este artículo viene motivada por la consulta realizada recientemente a este despacho de abogados de Alicante por un ciudadano de nacionalidad belga que hace unos meses tuvo conocimiento de que el Ayuntamiento había dictado hacía tiempo, sin tener conocimiento de ello, una resolución declarando obras ilegales por él encargadas, como promotor entonces, de ampliación en su chalet, le sancionaba y le requería para que restaurara la situación urbanística de la vivienda a la situación existente antes de la realización de las obras.
Esas obras, que se detallaban en la citada resolución administrativa, eran contrarias a la normativa urbanística, según se justificaba, así que se le exigía al propietario que pidiera licencia de obras y en el caso de que se le denegara, debía demoler las obras.
Aun cuando pueda llevar a engaño, esto no quiere decir que las obras ilegales se puedan legalizar, no, eso nunca, y de hecho así se indica en la resolución de la Corporación Local que estamos comentando, sino que se le permite al propietario solicitarla para que el Ayuntamiento resuelva contra él, y así no producirle indefensión y si quiere, poder recurrir a los Juzgados.
Es claro que la consideración de las obras como conculcadoras de la normativa urbanística imposibilita que el ciudadano obtenga su legalización ya que las obras urbanísticas ilegales no se pueden legalizar pero sí permite al dueño de la vivienda evitar que el Ayuntamiento actúe por la vía de hecho demoliendo y derribando y pasando luego todos los costes.
Es deseo de este despacho de abogados de Alicante a través de este artículo orientar a las personas interesadas para que no cometan errores y si lo hacen a través de este artículo queremos serles de ayuda.
PROMOTOR (particular dueño del terreno)
Legalmente se considera así a la persona que es dueña de la obra que se va a construir, sin necesidad de atender al tamaño y volumen de la obra que se construye.
Puede ser un profesional que se dedica a la promoción de construcciones para su venta a terceros, y lo es también el pequeño propietario de un solar que encarga la construcción de una vivienda para su uso.
La figura del promotor en este particular se recoge en el Art. 9 ,Ley 38/1999, de 5 de noviembre de la Ley de Construcción como cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí
OBLIGACIONES DEL PROMOTOR
El promotor de una vivienda tiene como primera obligación a la hora de construir solicitar la Licencia de Obras al Ayuntamiento de la localidad donde se encuentra el terreno.
Se le exigirá, entre otras muchas cosas, el proyecto de construcción de la vivienda a construir, será revisada por los técnicos de la Corporación Local para comprobar que la construcción cumple en cuanto a volumen y edificabilidad los requisitos de la Ley Urbanística de la localidad.
Por eso es tan importante que antes de construir se disponga de dicha autorización para la construcción o, lo que es lo mismo, el permiso por parte de la Autoridad Local de que ese proyecto urbanístico se puede construir en ese terreno concreto.
Pero este permiso para construir se refiere solo a Obra Nueva?
SOLICITUD DE LICENCIA DE OBRA MAYOR PARA MODIFICACIÓN DE VIVIENDA
No sólo se exige para autorización de obras iniciales sino también para aquellas que sean modificación de otras existentes siempre que supongan una ampliación de lo construido, trasformación de uso o si se modifica la estructura y la fachada.
Si examinamos las obras que, en este caso concreto, se denuncian por el Ayuntamiento (ampliación de vivienda en 8m2; cambio de forjado de cubierta de paellero existente en 10.5m2; habilitación en planta semisótano de una superficie de forjado sanitario; petro de protección de muro ciego sobre el muro de contención anterior; recinto para aparcamiento) estaríamos ante un claro supuesto de exigencia de Licencia para dichas reformas y parece increíble aunque en nuestra experiencia lo hemos visto alguna vez, por ejemplo en este caso, que técnicos y constructora puedan prestarse a estas ilegalidades que suponen inicialmente para su cliente un perjuicio de cuantía económica elevada y de efectos negativos irreversibles.
En nuestra amplia experiencia abogados de Alicante de Carlos Baño León, debemos decir que pocas veces hemos visto algún técnico implicado en esta conducta no así debemos decir de muchas constructoras, si es verdad pequeñas, que se han prestado a esta actuación.
En otros artículos de nuestra página ya aconsejamos como actuar a la hora de afrontar un contrato de ejecución o bien de reforma de construcción.
INCUMPLIMIENTOS DE DICHAS OBLIGACIONES, CONSECUENCIAS
Son tan importantes las sanciones por infracciones urbanísticas que bien merecería la pena que quien desee hacer obras sean iniciales o no lo sean, requiriese el asesoramiento previo de un abogado en España para evitar infracciones urbanísticos que a veces son de tal magnitud que pueden comprometer el patrimonio del particular.
Lo primero que debe pensar el interesado en construirse una vivienda en España es que goza legalmente de la condición de promotor y a éste la Ley Urbanística le asigna una serie de obligaciones entre las que prima, sobremanera, la de contar con las licencias pertinentes cuando realice obras.
Hay veces que el interesado hace reformas y estas obras de reforma a veces requieren de una autorización de la Corporación Local, como hemos explicado más arriba.
Esta persona tiene que recurrir a un constructor, y a veces a un técnico, para acometer estas obras de construcción y algunas veces ocurre que más de un constructor no le plantea la realidad a su cliente y no le insiste sobre la necesidad de obtener autorizaciones.
En un técnico, si es que concurre, es más infrecuente que se atreva a dirigir o supervisar una obra a sabiendas que no es legal pero a veces ocurre. Así ha sucedido en el caso que se nos ha planteado.
Con reformas estamos hablando de constructores que no son buenos profesionales y que anteponen su propio interés al del cliente y le hace ignorante del grave quebranto de la normativa que puede ocasionar.
A veces, y digo a veces, el constructor sólo piensa en el beneficio que va a obtener de la obra y conscientemente de que no actúa bien, accede a la realización de las obras convenciendo a veces al cliente de que no hay problema alguno, lo que no es cierto; y otras veces es el cliente quien asume voluntariamente los riesgos de esta conducta por más que el constructor le hace saber los riesgos que corre.
Las infracciones de la normativa urbanística llevan consigo no sólo la sanción económica sino la obligación del restablecimiento de la situación urbanística anterior a la infracción.
[Artículo 236.3 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje “Si el interesado no solicitara la licencia o autorización urbanística en el plazo de dos meses, o si la misma fuese denegada por ser su otorgamiento contrario a las prescripciones de la normativa urbanística, se procederá conforme a lo previsto en la Ley]
Es claro que es el momento de intervenir con técnicos así como la posibilidad de intentar un acuerdo con el Ayuntamiento, lo menso lesivo posible, pero si no se hace, este trámite decae y la pérdida de derechos de defensa es importante
Muchas veces hemos visto a clientes que se han gastado un buen dinero en tener que demoler las obras hechas ilegalmente, lo que supone no sólo una gran frustración sino un gran quebranto económico.
[las mismas serán sancionadas con multa del 25 al 50 por ciento del valor de la obra o instalación ejecutada, siendo la sanción mínima de 600 euros, a tenor de lo previsto en el artículo 262 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje.]
Si, aparte, como en el caso que se nos ha planteado recientemente, esta vivienda estaba en una agencia inmobiliaria a la venta, tendrá el problema añadido de que no se podrá vender hasta que se produzca el restablecimiento de la situación urbanística.
En el caso concreto, y como establece la Ley, el Ayuntamiento anotó en el Registro de la Propiedad una declaración de existencia de expediente sancionador de la vivienda con lo que, como es de suponer, cualquier tercero que acuda al Registro a ver la situación legal de la vivienda, evitará su compra.
[Artículo 240 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana establece que: “Instruido el expediente y formulada la propuesta de medida de restauración de la ordenación urbanística vulnerada, la misma será comunicada al Registro de la Propiedad]
Por lo tanto, y de momento, esta persona no puede vender su vivienda pero es que si en el plazo que le da la Corporación Local, no derriba la obra ilegal, lo hará éste a su costa, y sin olvidar además que hasta que se hagan las obras, el propietario no podrá disponer de los suministros de agua y luz porque las compañías cesarán en su servicio.
ACTUACIONES POSIBLES VÍA ADMINISTRATIVA
Iniciado un expediente administrativo de restauración de legalidad urbanística, que ocurre bien por denuncia de vecino, bien porque los servicios de vigilancia y control del Ayuntamiento lo detectan, lo más importante de todo es personarse en el expediente administrativo y tomar razón de las actuaciones que se han emprendido por el Ayuntamiento.
Las posibles actuaciones van desde alegar prescripción y, por tanto, la consecuencia de que las obras no se puedan derribar aunque sean ilegales; alegar defectos formales para retrasar el expediente lo máximo posible; intervenir con técnico también para verificar con la Corporación Local si hay soluciones distintas y no tan radicales como las que pueda proponer el Autoridad actuante, etcétera.
Tras la terminación del expediente administrativo, siempre tendrá la oportunidad de recurrir a la vía judicial, contencioso-administrativa, si es que se considera que se puede obtener buenos resultados.
Pero hay muchas veces que el interesado no tiene conocimiento de la incoación del expediente administrativo y, con frecuencia, esto le produce indefensión.
En el caso concreto que se nos ha comentado, la intervención del interesado debe ser personarse en las actuaciones e intentar se le notifiquen las resoluciones de nuevo para poder alegar.
Nunca va a tener buena solución el propietario promotor si actúa a espaldas del expediente administrativo del Ayuntamiento porque éste seguirá su curso y tendrá consecuencias fatales para él.
Muchas veces se les aconseja a los clientes exigir responsabilidades a constructor y técnico por la vía judicial civil y se olvida lo más importante que es el expediente administrativo, y todo ello sin perjuicio de que se actúe contra los citados, pero sin dejar de lado, nunca, el expediente administrativo del Ayuntamiento por las consecuencias tan perjudiciales que puede deparar no defenderse ni actuar en el mismo.
Aparte, en este caso concreto, hay que hacer que constructor y técnico se impliquen ante el Ayuntamiento y propongan soluciones asumiendo sus responsabilidades
ACTUACIONES POSIBLES VÍA JUDICIAL CIVIL
Aparte de las actuaciones principales que hemos indicado deben realizarse en vía administrativa, deben también considerarse por su importancia las actuaciones judiciales vía civil contra Constructora, y Técnicos de la Edificación que hayan podido intervenir en la edificación de las citadas obras ilegales.
Entiendo que en principio debe obligárseles a su personación en el expediente administrativo para defender al cliente y abogar, o postular, soluciones técnicas que puedan impedir la demolición de las obras, no obstante considerar este intento sería bastante inútil pero cada caso es distinto y habría que ver qué influencia pudieran tener.
Sin perjuicio de eso, nosotros recomendamos el ejercicio de la acción judicial civil de reclamación de daños y perjuicios para que finalmente los perjuicios que pueda tener el particular sean asumidos por quienes son realmente responsables de las infracciones por el conocimiento que tienen de la legislación urbanística y, por tanto, asumiendo responsabilidad de forma directa por los daños y perjuicios que su conducta ocasione y, al caso concreto, los daños de demolición y restablecimiento de la legalidad urbanística, que no serán pocos.
Lo que sí aconsejamos es que no debe haber una reclamación judicial contra Constructora y Técnicos de la Obra, dando la espalda a las actuaciones vía administrativa que, insistimos, en el expediente administrativo sancionador, que son las más importantes y sobre la que nosotros nos centraríamos siempre, y por tanto es lo que aconsejamos hacer, en corresponsabilizar a los responsables para que den la solución al promotor particular perjudicado, solución que bien puede venir por la vía administrativa con el Ayuntamiento, o por la vía judicial civil con una resolución judicial declarativa de su responsabilidad.
Carlos Baño León Abogados de Alicante es un despacho de abogados especialistas en derecho inmobiliario y urbanístico y de la construcción en España y ponemos a su servicios más de 37 años de experiencia en los Juzgados y Tribunales y asesorando a muchos clientes que han invertido en España. No dude en hacernos sus consultas.
