Compraventa de apartamentos turísticos
La reclamación judicial por parte de compradores de viviendas que buscan la devolución de las cantidades anticipadas ha sido tradicionalmente un tema complejo, especialmente cuando se trata de apartamentos turísticos. Este tipo de operaciones ha generado numerosas limitaciones legales y jurisprudenciales que conviene analizar con detenimiento.
La problemática de los compradores de apartamentos turísticos
Durante años se ha considerado que el comprador de un apartamento turístico actuaba como inversor o especulador más que como particular que adquiere una vivienda para uso residencial. Por ello, no se le reconocía la condición de consumidor, quedando fuera del amparo de la Ley 57/1968, que protege a quienes compran viviendas con fines residenciales.
La posición del Tribunal Supremo
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sido unánime al establecer que el derecho a la devolución de las cantidades anticipadas en una compraventa solo se reconoce en los supuestos en que la vivienda se destina a uso residencial. En estos casos, el comprador es considerado consumidor, lo que le permite acogerse a las garantías legales que prevé la normativa. Quienes compran con fines de inversión o explotación turística quedan, en principio, excluidos de esa protección.
El alcance de la Ley 57/1968
La Ley 57/1968 exige a los promotores o vendedores garantizar las cantidades entregadas a cuenta cuando se trate de viviendas para uso habitual o de residencia temporal. Los tribunales interpretaron esta protección como un mecanismo de defensa del consumidor, de modo que los compradores con fines lucrativos no podían beneficiarse de ella.
Esta visión restrictiva ha sido motivo de debate en el ámbito del derecho inmobiliario, especialmente en los casos de apartamentos turísticos, donde la frontera entre inversión y vivienda vacacional resulta difusa.
Reclamaciones judiciales en defensa de los compradores
Los abogados inmobiliarios de Carlos Baño León han liderado diversas reclamaciones judiciales en defensa de compradores extranjeros, principalmente ingleses, que invirtieron en este tipo de promociones. En estos procedimientos, presentados ante el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Alicante con sede en Elche, se ejerció una acción de responsabilidad contra el administrador de una importante promotora de la Comunidad Valenciana.
Reclamaciones contra promotores por cantidades anticipadas
En dichos procesos, se exigía la devolución de las cantidades que los compradores habían entregado de forma anticipada por la compraventa de apartamentos turísticos. A pesar de que la promotora había publicitado las viviendas como apartamentos destinados al turismo y no a uso residencial, el despacho de Carlos Baño León planteó las demandas considerando que los compradores actuaron de buena fe y merecían la misma protección que cualquier otro consumidor.
Una defensa basada en la buena fe del comprador
Los abogados expertos en Derecho Inmobiliario de Carlos Baño León sostuvieron que el hecho de que un inmueble se promocione como “turístico” no implica necesariamente que el comprador tenga fines especulativos. En muchos casos, las operaciones responden a un uso vacacional o secundario perfectamente legítimo, lo cual encaja en el espíritu de la Ley 57/1968.
La defensa del promotor y las nuevas sentencias judiciales
El administrador de la promotora demandada alegó que las compras eran de apartamentos turísticos y no de viviendas para residir, por lo que no existía obligación de garantizar o asegurar las cantidades entregadas a cuenta. Argumentó que los compradores no eran consumidores y que, por tanto, estaban fuera del ámbito de la Ley 57/1968.
Sentencias del Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Alicante
El Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Alicante, con sede en Elche, ha dictado tres sentencias de gran relevancia doctrinal sobre esta materia. Estos fallos podrían suponer un importante cambio en la interpretación tradicional, que hasta ahora había sido unánime en excluir del amparo de la ley a los compradores de apartamentos turísticos.
El debate sobre la figura del consumidor
El núcleo de la controversia se centra en la condición de consumidor. La promotora defendía que quien adquiere una vivienda con fines especulativos o de negocio no puede considerarse consumidor, mientras que la tesis sostenida por Carlos Baño Abogados es que debe atenderse a la finalidad concreta de la compra, no a una clasificación genérica del inmueble como turístico.
Esta nueva interpretación abre la puerta a que muchos compradores de apartamentos turísticos puedan reclamar la devolución de las cantidades anticipadas si se demuestra que actuaron como particulares y no como profesionales de la inversión.
Compraventa de viviendas y aplicación de la Ley 57/1968
El criterio tradicional aplicado a la compraventa de viviendas y apartamentos turísticos ha sido entender que quien adquiere este tipo de inmuebles lo hace con fines lucrativos, y por tanto, no como una compra destinada a uso residencial. En consecuencia, no se le atribuía la condición de consumidor, quedando fuera del ámbito de protección de la Ley 57/1968.
Interpretación del Tribunal Supremo
En los procedimientos analizados, la parte recurrente ha invocado de forma reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo para sostener que los beneficios de la Ley 57/1968 solo pueden aplicarse a quienes ostenten la condición de consumidores. De este modo, quien compra una vivienda con fines especulativos no cumpliría este requisito y no tendría derecho a exigir la devolución de las cantidades anticipadas.
El nuevo enfoque del Juzgado de lo Mercantil
Sin embargo, el Juzgador ha adoptado una posición diferente y mucho más garantista. Defiende que no debe centrarse el análisis en la condición formal de consumidor o inversor, sino en el propio espíritu de la Ley: esta exige que el comprador adquiera la vivienda para residencia habitual o de temporada, es decir, con una finalidad de uso personal y legítimo, aunque sea esporádico o vacacional.
En consecuencia, la mera condición de “apartamento turístico” del inmueble no excluye automáticamente la aplicación de la Ley 57/1968. Lo determinante no es el destino urbanístico o comercial del inmueble, sino la intención real del comprador al adquirirlo.
El concepto de comprador especulativo o profesional
Para el magistrado, lo que realmente diferencia a un comprador con ánimo de lucro de un consumidor protegido por la ley es la habitualidad o consistencia en las operaciones especulativas. Solo si se acredita que el comprador actúa de forma profesional en la compraventa de viviendas, dedicándose de manera sistemática a este tipo de inversiones, puede considerarse excluido de la protección legal.
Dicho de otro modo, corresponde al demandado —en este caso, la promotora o el administrador— demostrar que el comprador tiene un perfil empresarial, que ha adquirido varias propiedades o que realiza operaciones con un volumen y frecuencia que evidencian una actividad de carácter profesional.
Protección judicial a los compradores particulares
Tras un análisis exhaustivo, el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Alicante avaló la conducta de los compradores ingleses representados por los abogados inmobiliarios de Carlos Baño León. En su fallo, el juez concluyó que se trataba de compradores legítimos y no de inversores profesionales, motivo por el cual debían beneficiarse de las garantías previstas en la Ley 57/1968.
Este razonamiento, de gran solidez jurídica, supone un paso adelante en la protección de los particulares que adquieren viviendas con finalidad personal, aunque el inmueble tenga licencia o denominación turística. Con esta interpretación, se amplía el alcance de la ley, priorizando la protección del comprador frente al formalismo de la calificación del inmueble.
Situación actual de las sentencias
Las sentencias dictadas por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Alicante han sido recurridas ante la Audiencia Provincial de Alicante, que deberá pronunciarse en los próximos meses. Desde Carlos Baño Abogados confiamos en que la Audiencia confirme la validez de los fallos obtenidos y consolide esta línea interpretativa, que podría marcar un cambio doctrinal trascendental en el ámbito del derecho inmobiliario.
De confirmarse esta doctrina, se establecería que los compradores de apartamentos turísticos pueden gozar de la misma protección que cualquier otro adquirente de vivienda, siempre que no se acredite una actividad especulativa o profesional.
Otras reclamaciones relacionadas y contexto actual
En la actualidad, el despacho Carlos Baño León Abogados, especializado en Derecho Inmobiliario y de la Construcción, mantiene numerosas reclamaciones judiciales contra entidades bancarias y administradores de promotoras por casos similares. Todas ellas buscan la devolución de las cantidades anticipadas por compradores de viviendas afectadas por incumplimientos contractuales o falta de garantías legales.
Posible intervención del Tribunal Europeo
Una de las cuestiones más relevantes que podría derivarse de estos litigios es la posible intervención del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. La razón es que podría considerarse que la normativa actual establece un trato discriminatorio entre los compradores de viviendas para uso residencial y aquellos que adquieren inmuebles como inversión.
Desde el despacho de Carlos Baño León sostenemos que no existe justificación razonable para que la ley proteja únicamente a los compradores con finalidad residencial, excluyendo a quienes han adquirido viviendas de forma legítima, aunque sea con un componente de inversión. La finalidad de la norma es proteger al adquirente frente al incumplimiento del promotor, no juzgar su intención económica.
Por ello, consideramos que los juzgados españoles podrían llegar a plantear una cuestión prejudicial ante el Tribunal Europeo, solicitando una interpretación más amplia de la protección que brinda la Ley 57/1968, de acuerdo con los principios de igualdad y defensa del consumidor.
La opinión de Carlos Baño Abogados
Las recientes resoluciones judiciales sobre la compraventa de apartamentos turísticos abren una vía muy relevante para los compradores que adelantaron cantidades y no obtuvieron su vivienda. La línea que diferencia al consumidor del inversor no puede aplicarse de forma automática: cada caso requiere analizar si el comprador actuó realmente como profesional o simplemente como particular que adquirió una vivienda para uso vacacional o secundario.
En Carlos Baño Abogados defendemos que la protección de la Ley 57/1968 debe extenderse a quienes compran de buena fe, incluso si se trata de apartamentos turísticos, siempre que no exista una actividad especulativa habitual. Nuestros abogados inmobiliarios en Alicante han obtenido sentencias favorables que refuerzan este criterio y que podrían marcar un cambio doctrinal importante en el futuro.
Para más información, puedes visitarnos en el Despacho de Abogados Carlos Baño o encontrarnos en Google Maps.
