Uno de los motivos más habituales de oposición en los juicios entre Comunidades de Propietarios (C.P.) y vecinos que han realizado obras es el agravio comparativo.
Agravio comparativo en propiedad horizontal: cómo puede evitar la demolición de obras
El comunero demandado alega que la C.P. ha permitido previamente a otros propietarios realizar obras similares y que ahora, al reclamar contra él, incurre en un abuso de derecho y actúa de forma arbitraria e incoherente con sus propios actos.
A partir del análisis de la jurisprudencia más relevante y de los casos que hemos llevado en este despacho, exponemos a continuación un resumen práctico sobre cómo abordar este tipo de conflictos.
Falta de autorización expresa por parte de la Comunidad de Propietarios
Para que una demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios tenga viabilidad, debe quedar acreditado que las obras realizadas por el comunero **no fueron autorizadas ni convalidadas** en Junta. Esto significa que no hubo acuerdo formal aprobado por mayoría legal.
Importancia de la Junta y participación de los comuneros
Además, es relevante analizar si el comunero afectado asistió a dicha Junta, si participó en la votación y si ejerció su derecho de impugnación. Estos factores ayudan a establecer si se respetaron las garantías del proceso comunitario o si, por el contrario, se vulneraron derechos básicos de participación.
Requisitos legales para realizar obras en régimen de propiedad horizontal
El marco normativo aplicable es el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que establece lo siguiente:
Qué obras pueden realizarse dentro de una vivienda
«Todo propietario podrá, a su costa, realizar en su vivienda aquellas obras o instalaciones que estime oportunas, e incluso modificar la distribución interior, siempre que no afecte a elementos comunes, ni a la propiedad privada de otros vecinos, y no menoscabe la seguridad del edificio ni altere su estructura general, configuración o estética.»
Limitaciones al derecho de propiedad por razones comunitarias
La ley prohíbe expresamente cualquier modificación o innovación que altere la configuración o estética del conjunto, entendiendo por tal el estado inicial del edificio. Además, si las obras afectan a instalaciones compartidas o generan perjuicio a terceros, deben notificarse previamente al representante de la comunidad.
Interpretación legal y alcance del artículo 7.1 LPH
Este artículo actúa como límite al derecho de propiedad individual dentro del régimen de propiedad horizontal. Aunque el propietario tiene cierta autonomía sobre su vivienda, esta queda restringida cuando la obra afecta a zonas comunes o al resto de comuneros. Cualquier actuación que traspase esos límites sin autorización puede ser impugnada y obligar a la restitución del estado original.
¿Cuándo puede hablarse de abuso de derecho por parte de la Comunidad?
Una vez analizado el marco legal y la falta de autorización formal, surge la siguiente cuestión: ¿pueden las obras mantenerse a pesar de su ilegalidad si la Comunidad de Propietarios actúa con abuso de derecho?
La demolición acordada por mayoría no siempre es arbitraria
En primer lugar, debemos señalar que, como norma general, la Comunidad de Propietarios no incurre en una actuación indebida cuando adopta válidamente un acuerdo para la demolición de obras ejecutadas en elementos privativos que afectan a elementos comunes. Si dicho acuerdo cuenta con las mayorías legales exigidas y refleja la voluntad de la mayoría de comuneros, se presume legítimo.
Doctrina del Tribunal Supremo sobre el abuso de derecho
La figura del abuso de derecho ha sido definida y matizada en reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias de 25 de junio de 1985, 12 de noviembre de 1988, 11 de mayo de 1991, 20 de febrero de 1992, 5 de abril de 1993, 7 de abril de 1994, 23 de mayo de 1995, entre otras).
Según esta doctrina, el abuso se concreta en una conducta con naturaleza antisocial, que puede manifestarse:
- Subjetivamente: cuando existe una intención directa de perjudicar, sin que haya un fin legítimo.
- Objetivamente: cuando el derecho se ejerce de manera anormal o contraria a la convivencia y la ética jurídica, sin beneficio real para quien lo ejerce.
Esto se refleja también en las sentencias del TS de 21 de septiembre de 1987 y 11 de mayo de 1990.
La acción judicial de la comunidad no siempre implica abuso
El hecho de que la Comunidad ejercite acciones civiles contra un comunero que ha vulnerado la normativa no implica automáticamente abuso de derecho, aunque esa acción se dirija contra un solo propietario. El comunero tiene la obligación de respetar las reglas comunes de la Propiedad Horizontal. No puede excusarse en una supuesta posición de fuerza o dominio por parte de la comunidad, cuando esta simplemente acude a los tribunales para exigir el cumplimiento de la ley.
Cuándo se puede apreciar desproporción o conducta abusiva
Para que prospere una alegación de abuso de derecho, debe existir una desproporción patente entre el objetivo que persigue la Comunidad y los efectos reales de la obra. Es decir:
- La Comunidad no sufriría perjuicio alguno si no ejerciera la acción.
- La actuación del comunero es menor, puntual y con escasa o nula afectación al entorno o a los elementos comunes.
Tal y como ha reiterado la jurisprudencia (STS 20 de febrero de 1992 y 15 de marzo de 1995), el ejercicio abusivo de un derecho solo existe si se actúa con ánimo de dañar, sin que exista un beneficio objetivo para quien lo ejerce, o cuando se utiliza el derecho de manera anómala, contraria a la buena fe, la equidad o la convivencia comunitaria.
Agravio comparativo en comunidades de propietarios
El principio de igualdad impide que se aplique a un comunero un criterio distinto al seguido con otros en situaciones similares, ni que exista una desigualdad injustificada de trato entre los distintos propietarios.
El trato discriminatorio entre comuneros, sin justificación suficiente, constituye un abuso de derecho que los tribunales no deben amparar. Así lo estableció el Tribunal Supremo en su sentencia de 31 de octubre de 1990.
Existe un sólido cuerpo doctrinal, seguido por numerosas Audiencias Provinciales, que se apoya en esta sentencia para exigir que se atienda a la realidad fáctica de cada comunidad. En particular, cuando han coexistido y se han admitido —expresa o tácitamente— otras obras, construcciones o cerramientos similares por parte de otros copropietarios.
Comparación con obras similares previamente admitidas
Para que exista un verdadero agravio comparativo, las obras deben ser de índole similar a las ya existentes y aceptadas en la comunidad. El criterio mayoritario de la jurisprudencia obliga a valorar la coexistencia previa y tolerada de obras del mismo tipo.
Esta doctrina evita decisiones arbitrarias, resultados injustos y aplicaciones automáticas de la ley que se aparten del sentido real de los artículos 3.1 y 7 del Código Civil. Tal como ha declarado la jurisprudencia, no puede obligarse a unos copropietarios a demoler obras pequeñas o instalaciones leves cuando a otros se les permite conservarlas sin justificación clara.
Debe evitarse cualquier discriminación o desigualdad de trato dentro del régimen de propiedad horizontal, especialmente cuando puede demostrarse un precedente claro de permisividad por parte de la comunidad.
La opinión de Carlos Baño
«En casos de conflicto por obras en propiedad horizontal, el principio de igualdad debe respetarse con rigor. Si una comunidad ha permitido previamente obras similares, no puede ahora exigir la demolición de otra sin incurrir en un agravio comparativo. La ley debe aplicarse con coherencia, evitando desigualdades y decisiones arbitrarias. Los tribunales, cada vez más, exigen una actuación homogénea por parte de las comunidades de propietarios para no vulnerar los derechos de los comuneros», explica Carlos Baño, abogado con más de 37 años de experiencia en Derecho de la Propiedad.
En Carlos Baño Abogados valoramos cada caso en su contexto, analizando antecedentes, acuerdos y posibles situaciones discriminatorias.
Consulta también nuestro apartado de Derecho Inmobiliario si necesitas asesoramiento en casos de conflictos entre vecinos, impugnaciones o defensa ante obras supuestamente no autorizadas.
