En el Informe Anual del Banco de España 2024 se recoge el crecimiento del peso del alquiler de temporada, con una duración habitual de entre 1 y 11 meses, al que se atribuye un marco regulatorio más laxo y favorable para los propietarios. Este dato explica por qué este tipo de contrato está ganando terreno y por qué, en la práctica, genera conflictos cuando se utiliza de forma incorrecta.
Contrato de arrendamiento de temporada
Este artículo ofrece un comentario práctico sobre los contratos de temporada, su encaje en la Ley de Arrendamientos Urbanos, las consecuencias de una mala calificación y el punto central de cualquier pleito, que suele ser decidir si realmente estamos ante un arrendamiento temporal o ante un arrendamiento de vivienda habitual encubierto.
Contratos de temporada en alquiler
El contrato de temporada se utiliza para cubrir una necesidad de vivienda ocasional, esporádica o transitoria. Suele responder a motivos concretos como vacaciones, estudios, un traslado laboral provisional o una estancia temporal por razones personales. La duración típica se pacta por meses, dentro del rango habitual de 1 a 11 meses, aunque el plazo por sí solo no determina la naturaleza del contrato.
El atractivo de esta figura, desde la perspectiva del propietario, está en que no opera el régimen protector propio de la vivienda habitual, especialmente en materia de duración y prórrogas. Ese atractivo explica también por qué los tribunales analizan con especial detalle estos contratos cuando aprecian indicios de que se ha intentado calificar como “temporada” lo que, en realidad, es una vivienda permanente.
La distinción legal
La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue dos categorías esenciales: el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. La diferencia no se decide por el título del contrato, sino por su destino real, es decir, por la finalidad objetiva del arrendamiento.
La calificación correcta es decisiva porque activa regímenes jurídicos diferentes. Si se trata de vivienda habitual, se aplican prórrogas mínimas obligatorias. Si es temporada, rige lo pactado y, en defecto de pacto, el Título III de la LAU y supletoriamente el Código Civil.
Arrendamiento de vivienda permanente
Según el artículo 2 de la LAU, es arrendamiento de vivienda aquel cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Cuando el inmueble se utiliza como domicilio habitual, el contrato queda dentro del régimen protector del Título II de la LAU.
Ese régimen se refleja, sobre todo, en la duración mínima y las prórrogas legales. Las cláusulas que intentan limitar esa duración en perjuicio del arrendatario suelen ser ineficaces, porque la norma sobre duración mínima es imperativa.
Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (temporada)
Los contratos de temporada se encuadran dentro del arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El artículo 4 de la LAU establece que estos arrendamientos se rigen principalmente por la voluntad de las partes.
En este marco, la duración del contrato es la pactada, sin prórrogas forzosas por ministerio de la ley. La clave no está en firmar “por 11 meses”, sino en que exista una causa real, coherente y acreditable de temporalidad.
Consecuencias de la calificación
La calificación del contrato no es un detalle formal, es el núcleo del problema. Una misma vivienda puede quedar sometida a reglas muy distintas según se considere arrendamiento de vivienda o de temporada. Por eso, cuando el conflicto llega a juicio, el debate se centra en la verdadera naturaleza del contrato.
Si se califica como arrendamiento de vivienda
Se aplica el régimen protector del Título II de la LAU. En materia de duración, rige el sistema de prórroga obligatoria del artículo 9, con un plazo mínimo de cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica), en los términos vigentes según la normativa aplicable al contrato.
Las cláusulas que limiten esa duración mínima en perjuicio del arrendatario se consideran nulas o ineficaces. En la práctica, no basta con escribir “temporada” o fijar 11 meses si el uso real es el de vivienda habitual.
Si se califica como arrendamiento de temporada
El contrato se rige por la voluntad de las partes y, en defecto de pacto, por el Título III de la LAU y supletoriamente por el Código Civil. La duración es la libremente acordada, sin prórrogas legales obligatorias.
Este modelo permite una gestión más flexible del plazo, pero exige especial cuidado documental. Un contrato de temporada bien construido se apoya en una causa concreta, coherente y verificable, no en una etiqueta formal.
Diferenciación según los tribunales
Los tribunales son conscientes de que la calificación de “temporada” puede utilizarse para eludir el régimen protector de la vivienda habitual. Por ello reiteran que la denominación del contrato no es determinante y que lo decisivo es la finalidad real y objetiva del arrendamiento.
La jurisprudencia es clara al afirmar que lo decisivo no es el plazo pactado, sino el motivo y la necesidad que se pretende cubrir. El contrato de temporada busca cubrir necesidades “ocasionales o circunstanciales” y no una necesidad permanente.
Criterios tenidos en cuenta por los tribunales
Necesidad de vivienda no permanente
El contrato de temporada se orienta a satisfacer una necesidad de vivienda no permanente, no a constituir el domicilio habitual. Cuando el arrendatario se instala como si fuera su hogar estable, el contrato pierde coherencia como temporada.
La ausencia de otra residencia habitual es un indicio relevante. Si el arrendatario no dispone de otra vivienda y organiza su vida cotidiana desde el inmueble alquilado, suele presumirse que se está ante un arrendamiento de vivienda permanente, salvo prueba sólida en sentido contrario.
Finalidad específica y temporal
La finalidad debe ser concreta y temporal: vacaciones, estudios, trabajo temporal, tratamiento médico, obra en la vivienda habitual u otras causas similares. Si el propósito real es vivir de forma estable, se considerará un arrendamiento de vivienda, aunque el texto diga “temporada”.
El juez busca coherencia entre el motivo declarado y la realidad. Una causa verosímil y documentable refuerza la temporalidad; una causa genérica o incoherente la debilita.
Indicios relevantes
Para determinar la verdadera naturaleza del contrato, los tribunales suelen valorar indicios como:
- La existencia de otro domicilio habitual del arrendatario.
- El motivo expreso de la temporalidad en el contrato (estudios, trabajo temporal, vacaciones).
- El lugar de empadronamiento del inquilino.
- El consumo de suministros, que puede indicar un uso esporádico o permanente.
- El contenido del contrato y sus cláusulas (por ejemplo, si se reconoce “vivienda habitual” prevalece sobre un título que diga “de temporada”).
Hechos posteriores y concatenación de contratos
Los hechos posteriores también pesan. La concatenación de contratos cortos sin una causa temporal real puede llevar a entender que la finalidad efectiva es permanente, desvirtuando la naturaleza de “temporada”.
Fragmentación del contrato y alquiler por habitaciones
El arrendamiento de una sola habitación, sin servicios mínimos para considerarse vivienda autónoma (cocina y baño de uso exclusivo), suele analizarse como arrendamiento para uso distinto del de vivienda regido por el Código Civil, con matices según el caso concreto.
En estos supuestos, el análisis no se resuelve con una etiqueta. Se examinan el contenido del acuerdo, el uso real, la estructura del inmueble y si existe una finalidad temporal auténtica.
Carga de la prueba
Corresponde al arrendador acreditar que la finalidad del contrato era realmente de temporada y que no se buscaba eludir el régimen tuitivo del arrendamiento de vivienda. Esta regla es decisiva en juicio: quien alega la temporalidad debe demostrarla.
En prevención, conviene preparar el contrato y su documentación asociada pensando en un posible litigio. Si no se puede justificar el motivo temporal con indicios y pruebas mínimas, el contrato queda expuesto a ser recalificado como vivienda habitual.
Juicio de desahucio en contratos de temporada
Si el contrato es efectivamente de temporada, el arrendador puede instar el desahucio principalmente por expiración del plazo pactado o por falta de pago. El conflicto típico no suele ser el vencimiento en sí, sino la discusión sobre si el contrato era en realidad de vivienda habitual.
Expiración del plazo pactado
Al no aplicarse la prórroga forzosa, una vez finaliza el plazo convenido el arrendatario debe desalojar el inmueble. Si no lo hace, el arrendador puede interponer una demanda de desahucio por expiración del término.
Procedimiento
La acción se tramita a través del juicio verbal conforme al artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, encajando la controversia dentro del ámbito propio del juicio verbal.
Tácita reconducción
Para evitar que el contrato se prorrogue por tácita reconducción si el arrendatario permanece con consentimiento del arrendador, conviene comunicar fehacientemente la voluntad de no renovar antes de que finalice el plazo.
Falta de pago de la renta
El impago es causa de resolución del contrato, igual que en cualquier arrendamiento, conforme al artículo 27 de la LAU. La tramitación sigue el cauce del desahucio por falta de pago.
La controversia en el proceso judicial
El punto central del litigio en un desahucio basado en la expiración de un contrato de temporada suele ser la discusión sobre la verdadera naturaleza del contrato. El arrendador sostendrá que el contrato es de temporada, que el plazo ha vencido y que procede el desalojo, aportando pruebas que acrediten la causa de la temporalidad.
El arrendatario alegará que, pese a la denominación, se trata de un arrendamiento de vivienda permanente. Si el juez acepta esa recalificación, la demanda de desahucio por expiración del plazo quedará desestimada, porque el arrendatario tendría derecho a las prórrogas legales propias de la vivienda habitual.
La opinión de Carlos Baño Abogados
Los contratos de temporada son válidos y útiles cuando responden a una causa real, pero generan problemas cuando se usan para sustituir artificialmente un arrendamiento de vivienda. La diferencia no la marca el título ni el plazo, sino la finalidad objetiva del uso. La clave, en la práctica, está en documentar bien esa finalidad y en actuar con coherencia antes y después de la firma.
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