Los vicios ocultos en la compraventa de inmuebles de segunda mano son una de las reclamaciones más habituales cuando, tras firmar, aparecen humedades graves, problemas estructurales o fallos de instalaciones que no se detectaron en las visitas. La ley protege al comprador, pero no convierte una vivienda antigua en una vivienda nueva. La reclamación prospera cuando el defecto es verdaderamente oculto, grave y preexistente a la venta, y el comprador ha actuado con diligencia.
Vicios ocultos en compras de inmuebles de segunda mano o más
Qué son los vicios ocultos
Un vicio oculto es un defecto grave en la cosa vendida que no era perceptible a simple vista en el momento de la compra y que, de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado un precio menor. En compraventa inmobiliaria, suele referirse a patologías de construcción, defectos estructurales o fallos importantes en instalaciones que reducen de forma sustancial el valor o el uso del inmueble.
La regulación principal se encuentra en el Código Civil, concretamente en el artículo 1484, que establece la obligación del vendedor de responder por estos defectos. Para que un defecto sea considerado vicio oculto, debe cumplir tres requisitos fundamentales.
Requisito 1. Que sea oculto
El defecto debe ser no manifiesto, es decir, no debe estar a la vista ni ser apreciable con una inspección normal. La ley excluye la responsabilidad del vendedor cuando el defecto era evidente o cuando el comprador, por su condición de perito o profesional, debería haberlo detectado fácilmente.
Este punto es clave en viviendas de segunda mano. Si había indicios claros en la visita, el juez puede entender que no estamos ante un vicio oculto, sino ante una anomalía que exigía investigar antes de comprar.
Requisito 2. Que sea grave
El defecto debe hacer la vivienda impropia para el uso a que se la destina o disminuir su valor de tal forma que, de haberlo conocido, el comprador no la habría comprado o habría dado menos precio. No basta un desperfecto menor, estético o propio del envejecimiento del inmueble.
En la práctica, la gravedad se sostiene con un informe pericial que describa la patología, su impacto en la habitabilidad o seguridad y el coste de reparación, así como la disminución de valor que produce.
Requisito 3. Que sea preexistente
El vicio debe existir en el momento de la venta, aunque se manifieste después. Esto incluye defectos latentes que estaban ahí, pero que afloran al poco tiempo, por ejemplo tras una temporada de lluvias o al entrar en uso una instalación.
Si el problema nace claramente después por un uso inadecuado, una obra posterior o un evento ajeno a la venta, la reclamación pierde base. Por eso, la pericial suele centrarse en acreditar que la causa del defecto es anterior a la transmisión.
Particularidades en la venta de viviendas de segunda mano
Aunque la norma no distingue expresamente entre vivienda nueva y usada, la jurisprudencia ha dejado claro que el nivel de exigencia no puede ser el mismo para una vivienda recién construida que para otra con décadas de antigüedad. El comprador de una vivienda usada asume un cierto riesgo derivado del paso del tiempo.
El argumento principal contra muchas reclamaciones es que buena parte de los “defectos” de una vivienda antigua no son vicios ocultos, sino consecuencias esperables del envejecimiento: desgaste de materiales, pequeñas fisuras por asentamiento, instalaciones antiguas o humedades leves y visibles.
El desgaste por el uso y el tiempo no es un vicio oculto
Una vivienda de 30 o 40 años puede presentar imperfecciones propias de su edad. Pretender que esté “como nueva” suele fracasar en sede judicial. Los tribunales valoran la antigüedad, el precio y el estado general conocido al comprar.
La idea práctica es simple: si el defecto es compatible con la edad del inmueble y no compromete la habitabilidad o seguridad de manera grave, será difícil encajarlo como vicio oculto.
El nivel de exigencia baja en viviendas usadas
Los tribunales han reiterado que ciertos defectos que serían inadmisibles en obra nueva pueden ser considerados normales o tolerables en una vivienda usada. La antigüedad, el uso y la evolución de los estándares constructivos influyen en la apreciación.
Esto no significa que el comprador quede desprotegido, sino que debe demostrar que el defecto excede lo normal y se sitúa en un plano de anomalía grave, no de simple conservación pendiente.
La diligencia del comprador es crucial
Si existían señales perceptibles en las visitas (fisuras visibles, olor a humedad, manchas antiguas), el comprador tiene el deber de investigar antes de firmar. La jurisprudencia suele negar el carácter oculto si el comprador detectó la anomalía y aun así compró sin profundizar, aunque desconociera la causa exacta.
Se espera que el comprador haga una inspección razonable y, si hay dudas, se asesore con un técnico antes de comprar. Esa diligencia previa marca la diferencia entre una reclamación sólida y una desestimación por falta de ocultación.
Indicios previos y señales de alerta
Un punto especialmente sensible es el de los indicios. Aunque el problema de fondo no se vea, si había señales que un comprador diligente habría investigado (grietas en zonas clave, pintura reciente sospechosa, moho en esquinas, rodapiés hinchados), el tribunal puede concluir que el defecto no era “oculto” en sentido jurídico.
Por eso, antes de reclamar conviene revisar qué se vio en la visita, qué se comentó con el vendedor o la inmobiliaria, y qué constó en mensajes o correos. Esos detalles suelen decidir el pleito.
La venta como cuerpo cierto en viviendas usadas
En contratos de segunda mano es frecuente la cláusula de venta “como cuerpo cierto”, indicando que el comprador adquiere el inmueble en el estado en que se encuentra. Esta cláusula no elimina automáticamente la responsabilidad por vicios ocultos, pero refuerza la idea de que el comprador asume el estado general de conservación propio de la antigüedad.
En la práctica, esta cláusula suele utilizarse para sostener que determinados desperfectos eran asumibles y esperables. Por eso, si se pretende reclamar, es importante centrar el caso en una anomalía grave que excede ese marco normal de desgaste.
Qué puede ser vicio oculto en una vivienda antigua
Para que una reclamación prospere en una vivienda con muchos años, el defecto debe ser una anomalía grave que no se explique por envejecimiento ordinario. El núcleo del caso está en demostrar que el problema compromete el uso, la salubridad o la seguridad de forma relevante.
A continuación se resumen ejemplos orientativos que suelen aparecer en la práctica judicial.
Lo que no suele considerarse vicio oculto
- Instalaciones de fontanería o electricidad antiguas pero funcionales.
- Fisuras por asentamiento normal del edificio a lo largo de los años.
- Humedades por condensación o capilaridad leves y visibles.
- Desgaste general en suelos, carpinterías o alicatados.
Estos supuestos suelen encajar en el “riesgo asumido” por comprar un inmueble usado. Si además el comprador visitó varias veces, vio el estado y no pidió revisión técnica, la reclamación se complica.
Lo que sí podría considerarse vicio oculto
- Problemas estructurales graves no detectables a simple vista, como patologías relevantes en cimentación o estructura que comprometan estabilidad o seguridad.
- Vicios deliberadamente ocultados, por ejemplo humedades graves tapadas con pintura reciente o soluciones superficiales pensadas para ocultar la patología.
- Instalaciones no funcionales o peligrosas cuyo defecto no era detectable en una inspección ordinaria y que exigen reparación importante.
En estos casos, el informe pericial cobra un papel central. Debe explicar por qué el defecto era oculto, por qué es grave y por qué estaba presente antes de la venta.
Acciones legales disponibles
Si se acredita la existencia de un vicio oculto, el artículo 1486 del Código Civil concede al comprador dos vías principales, conocidas como acciones edilicias. La elección depende de la gravedad del defecto, del interés del comprador en conservar el inmueble y de la viabilidad económica de la reparación.
En la práctica, la estrategia se diseña con la pericial y con un cálculo realista del resultado: coste de reparación, tiempo, impacto y negociación posible con la parte vendedora.
Acción redhibitoria
Permite resolver el contrato, devolver la vivienda y recuperar el precio y gastos. Es una vía más drástica y requiere un defecto de suficiente entidad para justificar que el comprador no habría comprado de conocerlo.
En inmuebles, no siempre es la opción más práctica por la complejidad de revertir la operación, especialmente si hay hipoteca, obras posteriores o terceros implicados.
Acción quanti minoris o estimatoria
Permite solicitar una rebaja proporcional del precio, normalmente equivalente al coste de la reparación “a juicio de peritos”. Es la acción más habitual en vicios ocultos de viviendas usadas, porque el comprador suele preferir mantener la vivienda y obtener compensación económica.
Es importante cuantificar bien: no se trata de pedir cifras genéricas, sino de justificar técnicamente el coste y su relación con el defecto.
Plazo para reclamar y prueba necesaria
Las acciones por vicios ocultos tienen un plazo breve que se cuenta desde la entrega del inmueble. Por eso es esencial actuar rápido, documentar el problema en cuanto se detecta y encargar una pericial sin demora.
La carga de la prueba recae sobre el comprador. Sin informe técnico sólido y documentación mínima (contrato, anuncios, comunicaciones y reportajes fotográficos), la reclamación suele debilitarse.
Informe pericial como pieza central
Un informe pericial eficaz suele incluir: descripción del defecto, localización, causa probable, antigüedad de la patología, por qué no era detectable con una inspección ordinaria, gravedad, riesgos asociados y valoración económica de reparación y/o depreciación.
Cuando la vivienda es antigua, la pericial debe distinguir con rigor qué es desgaste normal y qué es anomalía grave. Ese matiz suele ser el punto que decide la sentencia.
La opinión de Carlos Baño Abogados
Aunque la ley ampara al comprador de una vivienda de segunda mano frente a vicios ocultos, la reclamación es exigente. El éxito depende de demostrar que el defecto no es desgaste normal por antigüedad, que era verdaderamente oculto para un comprador diligente y que hace la vivienda total o parcialmente inhábil o reduce su valor de forma relevante. En la práctica, todo recae sobre la prueba, especialmente un informe pericial sólido y una cronología clara desde la compra hasta la detección del defecto.
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