INFORME EVALUACION TECNICA EDIFICIO (IETE) CAUSA RESOLUCION CONTRACTUAL

Hemos de reconocer que a la hora de redactar este artículo se ha tenido en cuenta un reciente caso en nuestro despacho de inmobiliario de Alicante, en el que el comprador tras firmar el pertinente contrato de arras y antes del cumplimiento del plazo de escrituración, pretendía el vendedor obtener beneficio, en nuestra opinión injusto, por qué no decirlo, arguyendo que nadie le había informado que el edificio tenia mas de 50 años y que no contaba con informe evaluación técnico que exige la Generalitat Valenciana.

Pretendía el comprador, a nuestro juicio de mala fe, no la obligación de su cumplimiento, exigencia natural, sino la exigencia de un resarcimiento de daños y perjuicios por concurrir vicios ocultos que eran conocidos, insinuando por tanto engaño en la operación.

Sin perjuicio de las connotaciones de este particular caso, donde el comprador con muy mal asesoramiento o con muy mala fe intenta exigir algo que no puede y obtener un enriquecimiento injusto, sí que nos ha sugerido la necesidad de escribir este artículo porque nunca se nos había presentado este caso y son muchos años en esta rama del derecho inmobiliario en Alicante

Tabla de Contenidos

EL INFORME EVALUACION TECNICA EDIFICIOS – OBLIGACION LEGAL

La necesidad de que los edificios de más de 50 años cuenten con este informe se establece en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana mediante DECRETO 53/2018, de 27 de abril, del Consell, por el que se regula la realización del informe de evaluación del edificio de uso residencial de vivienda.

Según su Artículo 3, la obligación formal de disponer del IEEV.CV y costear su realización recaerá sobre las personas, físicas o jurídicas propietarias del inmueble. En el caso de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal será la comunidad de propietarios: “Cuando el edificio con uso de vivienda tenga una antigüedad superior a 50 años. Se tomará como fecha de construcción del inmueble la que figure en la información catastral, salvo que se justifique documentalmente”

Según su articulo 5. El IEEV.CV tendrá una validez de 10 años a contar desde la fecha de presentación telemática del mismo en el registro creado al efecto. La propiedad deberá presentar un nuevo IEEV.CV antes de la finalización de ese plazo. 6. La propiedad deberá incluir el IEEV.CV en el libro del edificio, de conformidad con la disposición adicional segunda del Decreto 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda, así como la documentación correspondiente de las actuaciones que, en su caso, se realicen derivadas de dicho informe

Con posterioridad se aprueba el texto refundido de la Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje. (Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio y en su artículo 189 establece:

Las personas propietarias de construcciones y edificios deberán mantenerlos en condiciones de seguridad, funcionalidad y habitabilidad, realizando los trabajos y obras necesarias para conservar dichas condiciones o uso efectivo que permitan obtener la autorización administrativa de ocupación o título equivalente para el destino que les sea propio.
Las personas propietarias de toda edificación con uso residencial destinado a vivienda de antigüedad superior a cincuenta años, en los términos y condiciones que haya determinado reglamentariamente la Conselleria competente en materia de vivienda, deberán promover, al menos cada diez años, la realización de una inspección técnica, a cargo de órgano facultativo competente que evalúe el estado de conservación del edificio.

Podemos mencionar también una reciente norma Ley 12/2023, de 24 de mayo, que regula explícitamente normativa sobre la vivienda y destacaría en línea con lo que estamos tratando el art 9 que establece obligaciones al propietario y si debe como se dice conservar y reparar que duda cabe que en edificios de mas de 50 años hay una especial obligatoriedad la medida que no se cumpla la elaboración del informe del que estamos hablando es claro.

Artículo 9. Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda Todos los ciudadanos tienen el deber de:

b) En relación con la vivienda que se habita, realizar las actuaciones de conservación, reparación o mejora que correspondan de acuerdo con el régimen legal de tenencia en virtud del cual se dispone de la misma.

DERECHOS DEL COMPRADOR

Dentro de la esfera de los derechos que corresponden al comprador en relación con el estado de la vivienda y en línea con lo que estamos tratando queremos referir el art 31.1 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda antes citada.

Existen otras normas reguladoras de los derechos del comprador y de lo que peude exigir de cara a la compraventa de una vivienda pero queremos dejar nota de este texto que comentamos.

La citada Ley establece como derecho del comprador requerir información sobre toda una serie de cuestiones que afectan a la vivienda pero en relación con lo que estamos hablando entiendo de aplicación el art Art 31.1 Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información:

c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

3.º Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

CONSECUENCIAS DE NO TENER EL INFORME DE EVALUACION TECNICA EDIFICIO (IETE)

INFRACCION DE DICHA OBLIGACION

Según su artículo 7 del DECRETO 53/2018, de 27 de abril, del Consell que ya hemos mencionado “Las personas propietarias cuyos edificios de uso vivienda no dispongan del IEEV.CV, estando obligadas legalmente a ello, incurrirán en infracción urbanística con el alcance y consecuencias que la legislación urbanística autonómica establezca”.

Según el artículo 284.2 Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio que ya hemos mencionado: “A las y los propietarios que no efectuaren la inspección periódica de construcciones, estando obligados legalmente a ello, se les sancionará con multa de seiscientos a seis mil euros.

OBLIGACION DEL VENDEDOR ACREDITAR ESTE INFORME

De cuanto llevamos dicho es evidente la obligación por parte del vendedor de informar al comprador sobre este particular y que es obligación del mismo o de su Comunidad solicitar este informe sino porque también la realización de un contrato sin contar cin este informe puede suponer perjuicios de futuro al comprador.

Ahora bien aparte del ámbito administrativo sancionador las consecuencias para el vendedor por no pasar este informe y no informar de carecer del mismo entendemos que no van más allá del derecho del comprador a echarse atrás en la operación de compra sin que el vendedor pueda exigir el contrato de arras o el de compraventa.

Una vez dicho esto debemos decir por nuestra experiencia profesional que muchas personas desconocen la obligatoriedad de pasar estos informes de ahí que cuando se trata de esto hay que ser cautos y no presuponer la existencia de mala fe y lo que hay que hacer es poner remedio mediante su elaboración porque se pueden confeccionar con relativa facilidad.

En mi opinión si tras la compra se realiza el informe de evaluación técnica edificio y resulta que hay defectos que obliguen a costear su reparación no por ello el comprador podrá alegar la existencia de vicio ocultos por cuanto se tuvo la oportunidad de exigir la elaboración de este informe y si el comprador renuncio a este derecho no peude exigir las consecuencias al vendedor que además es de buena fee por cuánto desconoce de igual modo que pueda haber problemas en la edificación al no ser su propiedad exclusiva, y ser un tema de la comunidad de propietarios.

Otra cuestión es tratar acerca de la posible responsabilidad de la Comunidad como tal.

CONSECUENCIAS DE NO EXISTENCIA DE INFORME (IETE) EN LA COMPRAVENTA

La no acreditación antes de la compraventa de dicho informe IETE supondrá el derecho del comprador de resolver el contrato de compraventa i el de arras si se hubiesen suscrito, pero no genera ningún derecho en el comprador contra el vendedor.

Si se hubiese suscrito un contrato de arras el comprador podrá resolver el mismo solicitando la devolución de las arras pero nunca el duplo de las mismas ya que legalmente esto se contempla para quien incumple con la obligación de escriturar y entregar la vivienda en el momento pactado; sanciona al vendedor que se echa atrás en la operación lo que nunca se daría en este caso.

Finalmente si las partes tratan en la compraventa de este tema es evidente que podrán acordar sobre ello lo que les interese; desde renunciar el comprador; asumir coste y gastos final reparación consecuencia informe; condicionar la validez del contrato etcétera, o bien resolver de mutuo acuerdo el contrato si es que lo hubiesen firmado y sin consecuencias indemnizatorias para ninguno.

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