El artículo que presentamos a continuación viene a colación de un caso que recientemente ha entrado en el despacho y que francamente refleja un hecho que creíamos nunca se podría producir.
Normalmente las ventas de inmuebles que tienen una realidad distinta a la que se refleja en el Registro de la Propiedad o que son fruto de actuaciones urbanísticas ilegales, son relativamente frecuentes las primeras, y muy frecuentes las otras, pero que esto pueda ocurrir al hablar de una finca urbana en una urbanización, francamente, nunca lo habíamos visto.
Una vez más, venimos a insistir en la necesidad de asesorarse legalmente con un abogado especialista en derecho inmobiliario cuando vayan a hacer una transacción inmobiliaria, y mucho más cuando hay cualquier cosa “rara” que no se controla.
ADQUISISIÓN DE VIVIENDA URBANA CON UN TAMAÑO REAL SUPERIOR AL INDICADO EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Aunque las discordancias entre el Registro de la Propiedad y la legalidad de fincas rústicas no son infrecuentes, especialmente antes de la nueva normativa que exige la adecuación del Registro de la Propiedad al Catastro, lo que es más inusual es adquirir una vivienda con un tamaño real superior al registrado. Este incremento de tamaño puede deberse, por ejemplo, a la existencia de una habitación adicional de más de 20 m², que no aparece reflejada en el Registro de la Propiedad.
La importancia de identificar discrepancias antes de la compra
Esta circunstancia debería haber alertado al comprador sobre la anormalidad de la situación y la necesidad de investigar previamente la causa de esta discrepancia antes de firmar cualquier documento.
Desafortunadamente, los vendedores, una promotora que había adquirido esta finca urbana mediante subasta, aseguraron al comprador que no había problema alguno y que el Ayuntamiento no podría demoler la ampliación. El comprador, confiado, adquirió la vivienda sin considerar que, mientras las construcciones ilegales en fincas rústicas suelen ser de mayor tamaño que el autorizado, una situación similar en una finca urbana, como una vivienda o bungalow en una urbanización, es muy diferente.
Dado que la declaración de Obra Nueva determina la configuración de la urbanización y de cada uno de sus componentes o viviendas, y que esta pasa al Registro de la Propiedad, era evidente que esos metros adicionales debían pertenecer a otro elemento de la urbanización, ya sea privativo o común, lo cual podría generar problemas.
Los compradores, confiando en las palabras de la promotora vendedora, adquirieron la finca registral notarialmente y comenzaron a realizar obras de mejora, hasta que fueron informados por la Comunidad de Propietarios de que existían problemas con la vivienda.
LA DIFERENCIA DE METROS SE CORRESPONDE CON OTRO BIEN REGISTRAL
Advertidos por la Comunidad de Propietarios de que parte de su casa pertenecía a otra finca registral de la misma comunidad, y que por esta finca se adeudaban unas cuotas de comunidad, los compradores comenzaron a investigar para entender qué estaba ocurriendo.
La realidad detrás de la discrepancia en el registro
Lo que descubrieron fue que esa habitación de unos 20 m², que no figuraba en el Registro de la Propiedad, en realidad, según la escritura de Obra Nueva, correspondía a una finca registral distinta a la que ellos habían adquirido. Además, esta finca aparecía descrita como un local comercial.
El promotor, aunque había dividido la comunidad y los distintos elementos, creó este local comercial junto a una de las viviendas como una finca independiente. Sin embargo, por razones desconocidas, lo unió a la vivienda, ampliándola, sin hacer la correspondiente modificación de la declaración de Obra Nueva, lo cual no habría sido posible debido a los graves inconvenientes y complejidades que esto conllevaba.
Finalmente, el promotor vendió gran parte de la urbanización, mientras que el resto fue subastado por el banco que había hipotecado las viviendas y ejecutado las hipotecas impagas.
LA VENTA ES DE UNA FINCA REGISTRAL PERO DE HECHO ES DE DOS
Cuando los compradores acudieron a la notaría para adquirir la vivienda, compraron exactamente una finca registral, pero no la otra finca registral, que era un local comercial. A pesar de esto, se les entregó la posesión tanto de la vivienda como del local de negocio.
Problemas derivados de la venta de dos fincas registrales
Nos encontramos con que el vendedor, una promotora que había adquirido los inmuebles en una subasta judicial, vendió algo que no podía vender: los metros correspondientes al local comercial. Los compradores, sin ser conscientes de la situación, adquirieron no solo la finca registral concreta, sino también unos metros adicionales que no les correspondían. Esto los ha dejado en una posición muy delicada al haber comprado algo que un tercero no podía vender.
Actualmente, se les exige el pago de los gastos de comunidad correspondientes a ese local comercial, los cuales se adeudan desde hace muchos años. Sin embargo, ellos se resisten a pagar, alegando que no son los propietarios.
Esto mismo alegaba la promotora antes de vender, afirmando que había adquirido con esos metros adicionales, pero que no eran los titulares registrales de la finca. Por lo tanto, aunque fueran poseedores, no eran titulares legales ni dominicales, y no tenían la obligación de asumir cuotas que no les correspondían.
Esta información es clave para resolver los problemas que esta situación ha generado para los compradores. La venta se efectuó con pleno conocimiento de que se estaban vendiendo, de hecho, dos fincas registrales en lugar de una, y que además se estaba vendiendo algo que, en parte, no les correspondía ya que no eran los titulares dominicales.
LA SEGUNDA FINCA CORRESPONDE A OTRO TITULAR
Como ya hemos dicho la finca registral local del negocio corresponde a promotor que en su día, ante los impagos del préstamo hipotecario, provocó que se subastaran muchas de las viviendas que tenía en dicha urbanización.
Como consecuencia de esas deudas, el citado local de negocio tiene muchas anotaciones de embargo por deudas que existen en la actualidad y por las que se ha pedido certificación previa a la subasta, no solamente de esta finca registral sino de otras varias más.
De ahí que el problema para los adquirientes se agrava porque no solamente han comprado algo que no les corresponde; han comprado algo de quien no es el vendedor, sino que además, este local se encuentra en el Registro de la Propiedad con varias anotaciones de embargo, siendo la compra muy posterior a dichos embargos como hemos dicho.
LA SEGUNDA FINCA SE ENCUENTRA EMBARGADA POR DEUDAS DE SU TITULAR REGISTRAL
Como hemos dicho, la situación de la finca registral que es local de negocio, es desde el punto de vista legal gravosa, por cuanto tiene varios gravámenes como hemos dicho, pues en su día se subastó con la consecuencia de que el comprador o el titular del embargo accione contra los clientes compradores ya que poseen algo que han adquirido de quien no es el dueño y hace muy poco tiempo.
Ante esta tesitura, las acciones por parte del comprador, entendemos pueden encauzarse mediante varias pretensiones pero siempre demandando a la promotora, quien sabía perfectamente la situación legal de lo que vendía, por lo que no pueden alegar buena fe como vendedores sino todo lo contrario, incurriendo además en el hecho grave de haber vendido algo que no les correspondía.
Comprendemos que la promotora adquirió del Juzgado, y por tanto puede decir que la situación ya la adquirió así, pero nuestro juicio, lo que le atribuye un reproche legal a su comportamiento es su conocimiento posterior de la situación y que no obstante lo cual la vendieron sin información de la situación real, provocando ahora un grave perjuicio a los clientes compradores.
RESOLUCIÓN DEL PROBLEMA
A nuestro juicio, parte compradora, tiene una clara acción penal contra la promotora al haber vendido a sabiendas algo que no le correspondía, y por tanto incurriendo en uno de los delitos de estafa del art. 251 del Código Penal, y a su vez, y dado que es característico de las acciones de estafa, el cliente comprador tiene una doble acción a la hora de resarcimientos por daños y perjuicios, ya que o bien puede pedir la nulidad consecuente de la operación integra, limitarse mediante acción de responsabilidad civil a la devolución del menor valor de su vivienda al sustraérsele una buena parte de metros que le fueron vendidos sin capacidad para ello.
Esta segunda opción implicaría la renuncia a la posesión de este local comercial reconvertido en una habitación mediante su tapiado, de forma que quede distinguido totalmente el local y la vivienda por ellos adquiriría, que finalmente se correspondería con los metros de dicha finca registral según el Registro de la Propiedad.
CARLOS BAÑO ABOGADOS
A continuación tienes un desglose con todos los servicios que ofrecemos en nuestro despacho de abogados:
