Problemas con los arrendamientos urbanos

Tabla de Contenidos

PROBLEMÁTICA ARRENDAMIENTOS URBANOS

Iniciamos un nuevo espacio que en nuestra página vamos a dedicar a los problemas que se suscitan de común en la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, fijándonos especialmente en aquellos que tienen una mayor casuística en los Juzgados y Tribunales.

A nadie se le escapa que siendo uno de los contratos de mayor aplicación en la práctica diaria, mayores tienen que ser las controversias que se suscitan en su aplicación.

En principio vamos a ir detallando problemática concreta que iremos completando en sucesivas entregas e intentando siempre aplicar criterios de nuestros Tribunales.

CASOS EN QUE EL AFECTADO ES EL ARRENDATARIO

Es evidente que la problemática afecta a arrendatario y a propietario, y es por ello que hemos hechos dos apartados distintos destinados a cada uno.

NEGATIVA DE PRÓRROGA ANTE NECESIDAD. OCUPAR LA VIVIENDA.

Los contratos de arrendamiento más allá del plazo pactado pueden prorrogarse por voluntad de las partes siempre que sean concurrentes.

En los casos más comunes de contratos de hasta 5 años, como es sabido, sea el periodo inicial que sea, el arrendatario de motu propio siempre podrá prorrogar hasta el máximo legal de 5 años como hemos dicho.

Este derecho solo tiene una excepción, que establece el art. 9 de la LAU de 29 de noviembre, y es que una vez transcurrido el primer año de contrato, ‘’no procede a la prórroga obligatoria, cuando a tiempo de su celebración se hubiese hecho constar en el mismo de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinar la vivienda para sí o familiar en primer grado de consanguinidad o por adopción, cónyuge, en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.’’

En estos supuestos, y siempre que lo necesite para sí o familiares arriba citados, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando causa o causas previstas anteriormente al menos con 2 meses de antelación o a fecha en que la vivienda se vaya a necesitar; y estando en periodo de prórroga, el propietario podrá denegar dicha prórroga, si bien para ello se exige que este derecho esté contemplado en el contrato de alquiler firmado por las partes, porque si no es así, dicho derecho no se le reconoce.

En estos supuestos, y siempre que lo necesite para sí o para los familiares citados, deberá requerir fehacientemente al arrendatario, haciéndole saber con una antelación de 2 meses como mínimo que debe abandonar la vivienda porque ejercita dicho derecho reconocido en el contrato.

No es necesario que justifique nada, si bien es aconsejable hacerlo porque eso puede influir en la comunicación con el arrendatario y hacer que esta denegación no sea traumática o problemática.

Legalmente, el propietario que actúe en fraude, tendrá una sanción que recoge el artículo 9 de la LAU de 29 de noviembre, citado y es que si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o del desalojo de la vivienda no hubiesen procedido a ocupar la misma las personas antes citadas, el arrendatario podrá optar en el plazo de 30 días entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de hasta 5 años o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar 5 años.

En el caso concreto, dos clientas habían tenido que desalojar la vivienda ante la recepción de un burofax del propietario comunicando que su hijo lo necesitaba.

Lo primero que hicimos, lógicamente, es comprobar si a nombre del hijo había alguna propiedad, lo que hubiera permitido no reconocer dicho derecho a nuestras clientas.

Esta persona no tenía más bienes, por lo que ante nuestro consejo, se entregaron las llaves, si bien quedaron informadas por nuestro despacho de abogados que deberían estar atentas a si ocupaban la vivienda.

En el caso concreto, salvo algunas horas que detectaron movimiento en la vivienda en los días siguientes, nada vieron, lo que motivó que efectuáramos las comprobaciones pertinentes, y trascurrido un tiempo prudencial, requerimos al propietario de…..

Afortunadamente, el abogado de esta persona era buen profesional y cabal y prefirió un buen acuerdo, por lo que se pagó a nuestras clientas una indemnización según Ley.

NEGATIVA A REALIZACIÓN DE OBRAS NECESARIAS

Mucha casuística también desgraciadamente tiene el caso de negativa de propietario a sufragar gastos de reparación necesarios en la vivienda y cuyo uso haga necesario.

Evidentemente no nos estamos refiriendo a los gastos que por uso del inmueble se producen que deben ser atendidos por el arrendatario, tal y como establece el artículo 21 de la LAU, Ley 2994 de 29 de noviembre.

Nos estamos refiriendo a los casos de obras por reparaciones que sean necesarias para conservar en buen estado y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento.

El artículo 21 de la LAU de 29 de noviembre exige al propietario hacer en la vivienda dichas reparaciones.

Aun cuando esto es de una claridad meridiana, desgraciadamente hay muchos propietarios que desconocen dicho derecho y dificultan la realización de dichas obras.

Se aprovechan de que muchas veces estas obras no tienen un coste importante y es la razón por la que son asumidas por el arrendatario, si bien en estos casos deberá solicitar el reintegro.

Hemos tenido muchos casos y siempre aconsejamos lo mismo: efectuar un requerimiento al propietario denunciando el mal estado o necesidad de reparación e invitándolo a comprobarlo mediante su presencia en la vivienda, proponiéndole que se encargue él directamente de la reparación o bien el cliente con cargo al propietario.

Un consejo que siempre damos es no vincular el no reconocimiento por el propietario de este derecho con la obligación por parte del arrendatario de pagar la renta, ya que son dos obligaciones distintas y no se suele admitir por los Juzgados la compensación o condicionamiento de pago de la renta a cumplimiento de la obligación de reparar.

Consideramos, al igual que hace la mayoría de la Doctrina, que mientras para el arrendatario la obligación esencial del contrato es el pago de la renta, para el propietario lo es la cesión de la posesión, y ambas obligaciones se cumplen sin que el hecho de no acceder a costear la obra se considere una obligación principal como hemos dicho.

Como siempre hay excepciones y seria en aquellos supuestos en que los daños fueran de tal magnitud que hicieran inhabitable la vivienda, en cuyo caso entendemos que el arrendatario sí que podría dejar de pagar la renta o buena parte de la misma siempre y cuando esta inhabilidad de la vivienda supusiera una infracción o el hecho de no poder disfrutar de la vivienda, que como ya hemos dicho es la obligación más importante del propietario de cara al arrendatario.

Un caso muy reciente que queremos significar porque lo consideramos paradigmático es la reclamación inicial que hemos tenido que presentar frente a una promotora muy importante de Alicante con propiedades destinadas a alquiler, y es que pese a las numerosas gestiones realizadas con la misma, no ha sido posible un acuerdo con nuestros clientes los arrendatarios; por un lado ocurrió que tras las importantes inundaciones de fecha 11/11/22 y por defectos en la construcción de la vivienda, entró una tromba de agua que afectó a mobiliario y enseres de nuestros clientes, que dieron parte a la compañía de seguros del propietario que solo asumió el pago del valor de la construcción dañada pero nunca el contenido o mobiliario de nuestros clientes, argumentando que la póliza de seguro no lo cubría.

Realizadas gestiones con el dueño de la vivienda, este se negó porque entendía que los daños habían sido ocasionados por fuerza mayor pero sin la existencia de responsabilidad ocupa por su parte, defendiendo el buen estado de la vivienda.

Mediante la pericial pertinente hemos demostrado la existencia de defectos en la cubierta del edificio que además malintencionadamente fueron reparados tras las lluvias, sin duda para eliminar cualquier evidencia de responsabilidad.

Aparte de esta reclamación por indemnización de daños y perjuicios, también se le ha reclamado mediante otra reclamación judicial, la reparación de defectos constructivos existentes en la vivienda que provocan que cuando hay lluvias haya filtraciones; pues bien pese a haberlo acreditado y pese a las gestiones realizadas se niegan a asumir dichas obras entendiendo que no son de su competencia como propietario de la vivienda.

Por el contrario, como decimos en nuestra argumentación jurídica, el art 21 de la LAU de 29 de noviembre, exige al propietario estas reparaciones; siendo importante a estos efectos lo establecido 1559.2 del código civil que exige que la necesidad de estas obras de reparaciones sean puestas en conocimiento del propietario e importante también 1556 del código civil que establece en el supuesto de que el propietario no atienda dichas reparaciones, el arrendatario tendrá derecho a reclamar daños y perjuicios.

CASOS EN QUE EL AFECTADO ES EL PROPIETARIO

IMPAGO ALQUILER

La obligación primordial del arrendatario en un contrato de arredramiento es el pago de la renta o alquiler pactado de manera mensual. Directo de la casuística de reclamaciones judiciales, el mayor número de reclamaciones que se producen es por impagos de renta.

Esta es una cuestión muy importante y muy resumidamente decir que en el caso de que el propietario tenga, aunque tan solo sea un mes de impago, podrá reclamar por incumplimiento contractual del arrendatario.

Importante es decir también, porque mucha gente no lo sabe, que no es necesario el impago si no que el mero retraso en el incumplimiento de las obligaciones de pago, si se procede de forma reiterada, equivale a impago de la renta.

La consecuencia al arrendatario de estos incumplimientos es muy grave porque atribuye al arrendatario la facultad de resolver el contrario de arrendamiento mediante la acción de desahucio, y la finalidad es dar por resuelto el contrato y proceder al desalojo del arrendatario.

Por este particular, decir, que si el propietario acude al Juzgado promoviendo la acción de desahucio, y no haber hecho un requerimiento previo llamado de enervación, facilitará al arrendatario que tras conocer la reclamación judicial pueda consignar el dinero judicialmente y producirá la llamada enervación contemplada legalmente como la subsanación de dicho incumplimiento de pago que producirá como consecuencia procesal que quede sin efecto el procedimiento judicial.

No obstante lo anterior, con que sea una enervación ya no se volverá a producir más y el arrendatario no podría acogerse a este derecho.

El propietario podrá ejercitar la acción de desahucio de forma aislada o acumulada a la reclamación del pago de la deuda, es decir, al renta adeudada y si lo hace de una u otra forma, los efectos procesales son distintos, ya que si ejercita la acción de desahucio únicamente sin reclamar la deuda, el procedimiento procesal será sumario, y la única defensa que se le permitirá al arrendatario es que acredite el pago sin que pueda alegar ninguna otra cuestión de defensa, de modo que cuando sea citado por el juzgado, si no acredita documentalmente haber efectuado el pago, se dictará resolución de inmediato accediendo al desahucio.

Si por el contrario se ejecuta acumuladamente la acción de reclamación de las rentas adeudadas, se permitirá al arrendatario que pueda defenderse por cualquier medio existente en derecho.

En estos procedimientos y para terminar, decir que la le procesal les asigna un procedimiento que si no vamos a decir rápido, sí de los más rápidos, pero debe tenerse en cuenta siempre que aunque la ley procesal establezca plazos leves muchas veces son los propios Juzgados con su acumulación de trabajo los que ralentizan y alargan indebidamente estos procesos judiciales, pero sí que debe saber el lector que nada tiene que ver la regulación actual del los juicios de desahucio con la que existía hasta hace unos años y hoy en día un juicio verbal de desahucio puede conseguirse en poco meses con el lanzamiento del arrendatario, cosa que antes era imposible.

Los juzgados puede ser muy sinuosos a la hora de examinar la oposición del arrendatario, porque tratan de evitar fraude y alargamiento indebido por parte del mismo, y es muy importante que aunque el arrendatario tiene derecho a recurrir y él también, para hacerlo tiene que ponerse al corriente, es decir, tiene que consignar toda la renta adeudada, lo que es una medida disuasoria para la inmensa mayoría de arrendatarios que pretenden dilatar mediante recursos procesales la ejecución de sentencia.