CÓMO RECLAMAR DAÑOS POR DEFECTOS EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA NUEVA
La entrega de la vivienda recién construida representa en muchas ocasiones una problemática muy concreta que bien puede traducirse por la existencia de defectos en los elementos de terminación o acabado, o bien de daños más graves o vicios ocultos.
Es habitual que, antes de la escrituración, el comprador haga un seguimiento de la vivienda. Días antes de tomar posesión, acude a comprobar el estado de la misma. Esto es porque, en el momento de la terminación, las viviendas suelen presentar pequeños defectos de acabado o de terminación.
Verificación y Reparación de Defectos
Normalmente, en sus visitas previas, el comprador verifica la existencia de ciertos pequeños defectos de acabado o terminación. Con la promotora, acuerda confeccionar un listado de dichos desperfectos con el compromiso de reparación por parte de la promotora. Esta reparación puede hacerse desde la escrituración, siempre y cuando no cause incomodidad o perjuicio al comprador si ya ha ocupado la vivienda.
Otras veces se conviene o se acuerda postergar la fecha de escrituración a la reparación de esos pequeños defectos de acabado o terminación, aunque no suele ser lo habitual porque en el buen funcionamiento de la promotora está el corregir estos defectos con los compradores y no hacer de este tema un problema.
Daños Materiales y Vicios Ocultos
Otras veces, lamentablemente, no se trata de pequeños daños de acabado, sino de daños materiales más graves. En estos casos, la ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación establece un sistema de garantías para los compradores. Esta ley establece claramente la responsabilidad civil de los agentes que han intervenido en la edificación.
El artículo 17 de este texto legal atribuye al constructor una responsabilidad única y exclusiva por esos pequeños daños materiales llamados de terminación o acabado de obras. Solo se puede reclamar al constructor y también al promotor, quien siempre es responsable junto con cualquiera de los otros agentes involucrados, como se explicará más adelante.
De este modo, el comprador debe saber que los daños de acabado que se presenten en el plazo de un año son los que podrá reclamar según la ley.
Responsabilidad de los Agentes Intervinientes
En el citado Texto Legal y en su artículo 17, se establece la responsabilidad de los agentes intervinientes en la construcción para daños materiales por vicios o defectos que ocasionen incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Para estos casos, se establece un plazo de tres años para poder reclamar, durante el cual deben aparecer dichos daños. Transcurridos estos tres años, la responsabilidad ya no se podrá exigir a través de este Texto Legal, sino del Código Civil, y solo al responsable último, como se comentará más adelante, pero no al resto de agentes intervinientes.
Además, el mismo artículo establece la responsabilidad por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes y otros elementos estructurales, comprometiendo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Esta es la llamada responsabilidad decenal, la cual se puede reclamar en un plazo de 10 años. Una vez transcurrido este plazo, dicha responsabilidad deberá ser asumida por el promotor bajo el Código Civil, si corresponde.
Tipos de Daños y Plazos de Reclamación
Una vez establecido qué tipo de daños, se garantiza su reparación al comprador, y la ley establece que serán responsables los agentes de la edificación que hayan tenido que ver con la ocurrencia de dicho daño o a quien su actuación pueda atribuir la ocurrencia de dichos daños.
Hay una elaborada jurisprudencia porque hay muchísima casuística sobre el particular, de modo que fácilmente podría atribuirse, según el daño concurrente, quién es el responsable de entre constructor, arquitecto proyectista, arquitecto responsable de la obra, arquitecto técnico u otros responsables.
Sin perjuicio de la responsabilidad que pueda recaer en cualquiera de los agentes de la edificación, es importante tener claro que el promotor siempre será responsable frente al comprador por incumplimiento contractual. Siempre que existan daños, se considerará dicho incumplimiento, lo que hace que el promotor sea siempre responsable. Esto es independiente de la concurrencia de responsabilidad con el resto de los agentes de la edificación.
Protección Legal del Comprador
Lo que el comprador debe tener claro es que tiene una amplia protección de la ley ante la aparición de esos daños. Lo único que debe hacer es ejercer sus derechos de acción de responsabilidad en los plazos citados. Las acciones deben llevarse a cabo dentro de los dos años desde la aparición del daño, a menos que el plazo haya sido interrumpido por las pertinentes reclamaciones judiciales que la ley concede. Estos plazos son de 1, 3 y 10 años. Es importante comprender que los daños deben aparecer dentro del plazo que establece la ley. Las acciones prescriben a los dos años desde dicha aparición, salvo que el plazo de prescripción haya sido interrumpido.
Recomendaciones para el Comprador
Es muy importante que, cuando empiecen a aparecer daños en los elementos constructivos, se requieran los servicios de un abogado. De inmediato, se debe elaborar un informe técnico pericial para constatar dichos daños, determinar su origen, imputar las responsabilidades pertinentes y cuantificar los daños.
Una vez que se cuente con esta documentación, el letrado deberá efectuar las pertinentes actuaciones extrajudiciales previas a la vía judicial.
Despacho de Abogados Carlos Baño
Hemos querido de forma muy sucinta explicar un tema de gran incidencia en los Juzgados y Tribunales, de ahí que esperamos con que breve haya sido efectivo y haya servido para que el lector que se encuentra en alguno de estos supuestos pueda reaccionar en defensa propia.
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