El Contrato de Arras: Aspectos Esenciales. Carlos Baño.

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El Contrato de Arras: Aspectos Esenciales

En las operaciones inmobiliarias actuales más sencillas de compraventa de vivienda construida, ya sea por estrenar o de segunda ocupación, puede decirse que este documento ha sustituido por completo al contrato privado de compraventa. Las arras o señal prevista en el artículo 1454 del Código Civil, ha venido siendo tradicionalmente un documento preliminar que venía operando como documento de reserva. Sin especificarse grandes rasgos de la operación inmobiliaria, se comprometía la venta de un inmueble a cambio de una señal con las consecuencias previstas sancionadoras para el caso de incumplimiento.

Tradicionalmente, a dicho contrato, llegado el plazo previsto, le sustituía el contrato privado, donde las partes ya decididas a continuar con la operación pactaban las condiciones de la compraventa. Probablemente, la intensidad de las transacciones inmobiliarias en nuestro país y su importante número por el boom y la intervención sin duda de agencias inmobiliarias, ha traído como consecuencia, por la necesidad de la rapidez en las operaciones, que ambos documentos se refundieran. De modo que el conocido como contrato de arras es una fusión entre ambos documentos tradicionales. Hoy en día es rara la operación inmobiliaria que se hace si a continuación del contrato de arras no prosigue la escrituración.

Ante esta realidad, el comprador que quiera suscribir un contrato de arras deberá tener en cuenta esta realidad y exigir un contenido igual que un contrato privado de compraventa. No es objeto de este artículo explicar lo que son las arras ni su distinta conceptualización legal, sino básicamente lo que es un contrato de arras y el contenido que debe tener, así como adelantar muchos problemas o la casuística que genera el mismo.

¿Quién debe firmar un contrato de arras?

Solo quien tenga un interés legítimo en la operación inmobiliaria, y por parte del vendedor solo puede serlo el propietario, y por parte del comprador quien esté interesado en la compraventa. Este último suele generar conflictos por cuanto muchas veces se actúa sin tranquilidad o son operaciones que se hacen muy rápidas y se padecen errores que luego generan muchos problemas su enmienda.

Lo más problemático es por la parte del vendedor, ya que con mucha frecuencia las agencias inmobiliarias suelen redactar los contratos de arras y encabezar los mismos ellos, de forma que firman en representación del propietario, sin que esta actuación pueda permitirse por cuanto de por sí no vincula a la propiedad. Nosotros siempre aconsejamos que sean los mismos propietarios quienes firmen y/o en su defecto que sea cualquier representante del mismo con poder acreditativo de dicha representación y que se debe acompañar al contrato mismo haciéndose figurar en el mismo dicha representación.

De extraordinaria importancia es la necesidad de que el pago de las arras se haga a cuenta propia del vendedor y así deberá consignarse en el contrato, o si se hace en la cuenta bancaria de la agencia, así debe autorizarlo el propietario, ya que en caso de no hacerlo así, nunca se podría reclamar a la propiedad la devolución por duplicado de las arras. Es extraordinariamente importante, y no exageramos, porque ya hemos tenido pleitos sobre este particular. Todos los copropietarios deben firmar el contrato de arras o la representación para que se les pueda vincular en la operación.

De no hacerse así, podría producirse una nulidad del contrato o la limitación por parte del comprador a obligar a la venta solo al propietario que firmó, lo que reduciría la operación inmobiliaria a la compraventa de la parte correspondiente al mismo pero nunca a los demás.

Por lo que respecta al comprador, será esencial que se establezca si el contrato es única y exclusivamente para los mismos que lo firman o si se permite la cesión de los hechos a tercero, y eso es muy importante porque muchas veces por las prisas se reserva un bien, se firman las arras pero luego en realidad la operación era para otra persona, familiar, amigo, etc.; pues bien, si va a producirse este caso, lo suyo es exigir que se incorpore una cláusula recogiendo el derecho de ceder a tercero el contrato.

Incumplimiento del contrato por el vendedor

El incumplimiento de las cláusulas y compromisos adquiridos por el vendedor llevará consigo las consecuencias que se pacten según la naturaleza de las cláusulas de arras. Estas pueden ir desde la devolución del duplo de lo entregado en concepto de arras (arras penitenciales), al derecho a exigir por parte del comprador el cumplimiento del contrato, y por tanto la escrituración (arras confirmatorias).

Como se puede ver, el contrato de arras puede funcionar como un contrato en cierta medida de promesa si se pactaran las arras con carácter penitencial, porque en realidad no daría más derecho al comprador que exigir por duplicado las arras entregadas. Muchas veces el comprador piensa que con la firma de un contrato de arras está firmando un contrato de compraventa, y por tanto obligatorio para el vendedor. Esto no es así a no ser que se pacten que las arras son confirmatorias. De hecho, se frustran operaciones porque en el ínterin del cumplimiento del término, el vendedor encuentra una oferta más interesante y la elige frente a la primera, aunque ello le supone la devolución del duplo de las arras entregadas.

Es importante, por tanto, que el comprador sepa lo que firma y las expectativas que ha de tener. Si lo que se desea es que las arras operen como un pago anticipado a cuenta de la obligación de pago del comprador y por tanto si lo que se desea es tener por realizada la compraventa sin que las partes puedan desistir, el tipo de arras que se deberán suscribir son arras confirmatorias.

Incumplimiento del contrato por el comprador

El incumplimiento principal del comprador es que llegado el momento de la escrituración no pueda cumplir la misma y ello tendrá como consecuencia la pérdida de la cantidad entregada a cuenta. En los casos que llevamos en el despacho y en los que representamos a compradores, siempre intentamos que esta circunstancia no se produzca. Por eso, cuando se comprueba que está cercano el término y haya algún que otro problema, se intenta negociar para intentar prórroga de dicho término porque muchas veces el comprador no es que no quiera cumplir sino que le ha fallado el tiempo pero está en condiciones de cumplir días después.

Está claro que si por las razones que sea el comprador no puede cumplir, pues no será necesario solicitar prórroga y tendrá que aceptar la sanción.

El contrato supeditado a cumplimiento de condición

Cada vez es más frecuente, por la celeridad con que se suelen firmar estos contratos, que por parte del vendedor, propietario, o por parte del comprador, no se esté en ese momento en condiciones de escriturar. Es necesario el cumplimiento de algún requisito que aún no se ha tramitado. Por ejemplo, en el caso del comprador que se deba solicitar un préstamo a una entidad bancaria para la financiación total o parcial del objeto de la compraventa.

En estos casos debe incorporarse al contrato unas cláusulas condicionales por las que se supedite la validez del documento o contrato a que llegado el momento se pueda cumplir o justificar haberse cumplido estos trámites o condiciones. Se trataría de cláusulas suspensivas y la naturaleza es la de sujetar al cumplimiento de una condición futura la consumación del contrato.

Así por eso, supuestos como el de encontrarse en trámite de aceptación de herencia por parte de los vendedores, que determina a que el bien aún no este registralmente a su nombre hasta tanto se realicen los trámites de aceptación de bienes; otro supuesto que suele darse con mucha frecuencia es el de que haya pendientes cancelaciones de hipotecas o cargas o el de que haya que inscribir en el registro de la propiedad declaraciones de obras que se hayan hecho en el tiempo pasado y que aún no aparezcan reflejadas en el registro de la propiedad.

En todos estos supuestos, no hay problema en que se pueda realizar un contrato de arras con estas cláusulas adicionales y así la satisfacción a las partes que sepan comprometerse en cierta medida en una operación inmobiliaria y sin correr riesgo. Debe quedar claro que el incumplimiento de la obligación sujeta a condición en el plazo pactado determinará que no llegue a tener validez el contrato y que el vendedor devuelva las arras al comprador; o bien, las partes siempre podrán prorrogar el plazo para el cumplimiento de estas condiciones.

El término para la escrituración

Las partes compradora y vendedora deberán pactar en el contrato de arras un término para llevar adelante la escrituración. Deben reparar en que debe ser un término y no una fecha fija para que las partes puedan durante este tiempo y en cualquier momento solicitar la elevación a escritura pública. Es el comprador quien deberá instar al vendedor a dicho otorgamiento de escritura pública y deberá pactarse en el contrato la fijación de un plazo mínimo de preaviso al vendedor para que por el mismo se puedan tomar las medidas necesarias, entre ellas las de aportación a la notaría de documentación de la vivienda.

El término podrá ser prorrogado por las partes de forma voluntaria si hay acuerdo, ya

que si no hay tal, el contrato habrá cumplido su vigencia y las partes deberán aceptar las consecuencias de no haber consumado la operación de compraventa.

Suele haber mucha casuística sobre este concepto y sobre este requisito, que es muy delicado. Y es que hay muchas veces que el vendedor por conveniencia entiende como término una fecha fija y no una posibilidad o último día en que escriturar. Y por tanto no reconoce al comprador la posibilidad de escriturar antes de ese término. Podemos asegurar que esto se ha dado en casos que hemos llevado en este despacho de abogados.

Finalmente, indicar que si no hay un acuerdo entre las partes sobre prórroga del término, el mismo es inalterable y el contrato dejará de tener validez con las consecuencias que se haya previsto en el mismo.

Contenido mínimo

Ya dijimos al principio que el contrato de arras en realidad viene a sustituir al contrato de compraventa. De ahí que debe darse con que cumpla los mínimos sustitutorios a un contrato de compraventa y así:

Deberá contener una descripción del objeto de la compraventa y que la venta se efectúa libre de cargas y gravámenes y sin arrendamiento alguno (en caso contrario, habrá que establecer cuál es el pacto de las partes).
Deberá fijarse con claridad quiénes son los titulares registrales y quiénes son los vendedores de la operación.
Debería establecer el precio de la compraventa y forma de pago, así como la cuantía que se paga en concepto de arras, debiéndose fijar que el resto hasta cubrir el importe total del precio se pagará a la escrituración.
Debería fijarse con claridad un término para la escrituración y el derecho del comprador a fijar notaría estableciéndose un preaviso para comunicar al vendedor fecha de escrituración.
Deberán establecerse cláusulas condicionales si es que requiriera del cumplimiento de las mismas la operación.
Naturaleza de las arras y consecuencia de su incumplimiento.
Descripción de la situación registral de la vivienda y urbanística de la misma si se tratara de una vivienda con terreno o rústica.
Tratándose de vivienda rústica, situación legal de la misma; concordancia con el registro y catastro y acreditación de la inexistencia de infracción urbanística en el respectivo ayuntamiento donde se indique el bien inmueble, entre otras exigencias.
Contribución a los gastos de la operación debiendo quedar claro qué debe pagar el comprador y qué debe pagar el vendedor.
El bien objeto de la compraventa se quedará al corriente de pago de impuestos, gastos, etc, y sin existencia de deuda alguna, que si no fuera cláusula del acuerdo entre las partes sobre ello.

Casuística

Este apartado viene solo a enumerar la casuística conflictiva que genera este tipo de contrato. Nos valemos de nuestra mucha experiencia tanto judicial como extrajudicial. Lógicamente, nos limitaremos a enumerar pero no a desarrollar, y para esto, y si lo necesita, haga usted su consulta en abogados Alicante, despacho profesional en donde se le atenderá con el mayor rigor y profesionalidad.

No se concede el préstamo al comprador según se había exigido en el contrato de arras.
Pese a la concesión del préstamo, el vendedor no acepta una fecha de escrituración anterior al término previsto en el contrato de arras.
No se cumplen las condiciones pactadas en el contrato.
No se facilita documentación, o de forma incompleta, por el vendedor a la Notaría.
Imposibilidad de cumplir en el término previsto por causa de fuerza mayor.
Antes de la escrituración, se anota en el Registro de la Propiedad una carga hipotecaria sobre la vivienda objeto del contrato.
No se ha revisado antes debidamente la vivienda.
No se ha pactado como condición la concesión del préstamo al comprador.
No se ha revisado antes debidamente la nota del Registro de la Propiedad ni la situación de inmueble en el Ayuntamiento.
Firma el contrato por el vendedor la agencia inmobiliaria sin acreditar representación.
Firma uno de los copropietarios, pero no los demás.