Existen términos legales que, a menudo, permanecen dentro de los círculos especializados del Derecho, hasta que las circunstancias económicas los llevan al centro del debate y los consumidores comienzan a familiarizarse con ellos. Un caso notable es el concepto de NUDA PROPIEDAD, del cual vamos a ofrecer una breve explicación en este artículo.
¿POR QUÉ SE HABLA DE LA NUDA PROPIEDAD?
Se habla de la nuda propiedad como una alternativa de inversión debido a que algunas personas muestran interés en adquirir un bien, aunque este les sea entregado varios años después. El paso del tiempo no afecta negativamente a estos inversionistas, ya que el valor del bien tiende a aumentar de forma natural.
Por otro lado, el propietario vende el bien, reservándose el derecho de uso y recibiendo una cantidad por la venta de la nuda propiedad. Esta suma de dinero puede servir como un complemento a sus ingresos, que a menudo no son suficientes. Durante el período acordado o durante la vida del propietario, este puede disfrutar del bien con total seguridad, ya que la venta no implica ninguna pérdida en cuanto a su disfrute. Por lo tanto, la nuda propiedad proporciona un nivel de seguridad muy buscado en la actualidad.
NUDA PROPIEDAD
El dominio o derecho de propiedad sobre un bien abarca diversas facultades, como el derecho de disponer y afectar, y el derecho de usar y disfrutar. Al adquirir una propiedad, como una vivienda, nos convertimos en dueños y soberanos de la misma, con la capacidad de ejercer todas estas facultades.
En el ejercicio de estas facultades, podemos vender la propiedad, lo que implicaría dejar de ser dueños; podemos alquilarla, cediendo el derecho de uso durante un período y sujeto a cláusulas y pagos; o podemos vender la nuda propiedad y reservarnos el derecho al disfrute. Sin embargo, en el caso de la nuda propiedad, se separa la faceta de uso y disfrute del derecho de dominio. Esto significa que el propietario cede el disfrute y uso vitalicio a un tercero, mientras conserva la capacidad de disponer y gravar el bien.
LA NUDA PROPIEDAD Y EL USUFRUCTO
La constitución de un usufructo, y por ende, de la nuda propiedad por parte del propietario, se lleva a cabo mediante escritura pública ante Notario. Aunque no existe una normativa específica para valorar la nuda propiedad, sí la hay para valorar el usufructo, con normas fiscales que regulan su estimación y una fórmula para calcularla.
La fórmula establecida es la siguiente: 89 menos la edad del usufructuario, lo que resulta en un porcentaje (aplicado, con un máximo de 70% y un mínimo de 10%). Esto significa que, según la fórmula fiscal, el valor de un usufructo nunca puede superar el 70% del valor del bien ni ser inferior al 10%.
Aunque las partes pueden acordar cifras específicas, deben considerar el criterio de la Agencia Tributaria, que exige la valoración fiscal. La extinción del usufructo, y por lo tanto, el retorno de la propiedad a su plenitud, ocurre de acuerdo con las disposiciones del Código Civil y las condiciones establecidas en el contrato. Entre las causas de extinción se incluyen el fallecimiento del usufructuario, el cumplimiento del plazo acordado o el cumplimiento de las condiciones especificadas en el contrato, entre otras.
DERECHOS QUE ATRIBUYE LA NUDA PROPIEDAD
Los derechos conferidos por la nuda propiedad son los siguientes:
Facultad de Enajenación con Limitaciones:
Siendo el titular del dominio sobre el bien, el nudo propietario puede enajenarlo, pero está sujeto a restricciones. No puede alterar la forma o sustancia del bien ni realizar acciones que perjudiquen al usufructuario.
Derecho de Gravamen:
El nudo propietario tiene la facultad de gravar el bien inmueble, ejerciendo su papel como propietario.
Realización de Mejoras al Extinción del Usufructo:
Cuando el usufructo llega a su fin, el usufructuario puede realizar mejoras útiles o de recreo en los bienes sujetos al usufructo, siempre y cuando no alteren su forma o sustancia. Sin embargo, el usufructuario no tiene derecho a indemnización por estas mejoras.
Responsabilidad por Gastos Ordinarios:
Los gastos ordinarios asociados al usufructo son responsabilidad del usufructuario.
El derecho esencial que confiere la nuda propiedad es la extinción del usufructo según lo pactado, lo que permite que la facultad de uso y disfrute regrese al propietario. Esto hace que la nuda propiedad deje de existir, convirtiéndose el propietario en el titular pleno y dominical del bien.
OBLIGACIONES QUE IMPONE LA NUDA PROPIEDAD
Las obligaciones impuestas por la nuda propiedad son las siguientes:
Respeto al Derecho de Uso y Disfrute:
La obligación principal del nudo propietario es respetar el derecho de uso y disfrute del bien por parte del usufructuario. Esto implica abstenerse de realizar cualquier acción que interfiera o viole las facultades del usufructuario como propietario.
Responsabilidad por Reparaciones Extraordinarias:
Las reparaciones extraordinarias son responsabilidad del propietario. Sin embargo, el usufructuario está obligado a notificar al propietario cuando sea urgente la necesidad de realizar estas reparaciones. Por lo tanto, los gastos asociados a las derramas y al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se consideran atribuibles al propietario. Es importante tener en cuenta que las partes pueden acordar disposiciones específicas, pero generalmente se seguirá lo establecido en el Código Civil.
LA NUDA PROPIEDAD EN LA PRÁCTICA Y REALIDAD DIARIA
La nuda propiedad es una opción frecuente para aquellas personas que buscan una solución financiera complementaria. En este tipo de acuerdos, el vendedor puede continuar residiendo en su vivienda y recibir una suma de dinero, pero perderá el derecho de uso cuando se cumplan las condiciones estipuladas en el contrato con el nudo propietario.
Despacho de Abogados Carlos Baño
Despacho de abogados de Carlos Baño Leon especialistas en derecho inmobiliario.
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