PROBLEMÁTICA DE LA REALIZACION DE OBRAS MAL REALIZADAS EN UNA VIVIENDA PARTICULAR

Hoy hablamos de obras mal realizadas y es que la contratación de obras constructivas de reparación o reforma, en una vivienda es una de las actuaciones que más a diario se producen, y suelen generar más conflictividad de lo que pueda parecer a primera vista.

Muchas veces los incumplimientos son de pequeño calibre y disuade al propietario a reclamar pero esto no es sinónimo de que no haya habido controversias durante la realización de esa pequeña obra. Otras las más ya son contrataciones más elevadas y los incumplimientos sí que generan conflictividad con mucho eco en los Juzgados. El contrato que regula este tipo de relación jurídica es el denominado contrato de ejecución de obra y al amparo de su regulación legal deberá interpretarse todo lo que ocurra durante su vigencia.

Tabla de Contenidos

Reclamación de obras mal realizadas

Sobre este hecho, decir algo que resultara de vital importancia y es que se deberá redactar un contrato de ejecución de obra detallado y riguroso que contemple la problemática que suele darse y garantice al propietario de la vivienda mecanismos de defensa que luego pueda utilizar vía judicial. Aquí no examinamos este contrato que hacemos en varios artículos de nuestra página pero si que aprovechamos para hacer hincapié en la importancia de este contrato, y en contar con un despacho de abogados expertos en la redacción de este complejo contrato.

Según el volumen y el tipo de obras a realizar, se precisará contar con un técnico superior, a la hora de elaboración de un proyecto técnico, y de dirección de obras. De igual forma, deberá solicitarse la licencia de Obras, preceptiva que variará según sea de obra menor o mayor. No es objeto de este artículo las incidencias que este tema tiene y la enorme casuística en los Juzgados, siempre ocasionadas por la realización de obras sin la autorización y conocimiento del Ayuntamiento.

A modo de ejemplo y muy recientemente un cliente nuestro no ha tenido más remedio que demoler unas obras consistentes en cerramiento de balcón cuya realización se había hecho por anterior vendedor si bien a la hora de escriturar se informó debidamente y se asumía la responsabilidad de daños y perjuicios. Pero a lo que vamos en este artículo en que meses antes de comprar un vecino denuncio dicho cerramiento parcial provocando la inspección de funcionario de Ayuntamiento que tras constatar que dicha obra no tenía licencia do origen a incoación de expediente administrativo de restablecimiento de la legalidad.

Como decimos no contar con este conocimiento previo puede acarrear numerosos problemas, en este despacho se han llevado muchos casos, y que van desde la multa y la necesidad de solicitar legalización, si es posible, a la orden de demolición si dicha legalización no es posible con la imposición de la sanción pertinente. El Ayuntamiento no va a decaer en su derecho a la demolición de las obras si las mismas no son legales así que están avisados y deben actuar con mucha cautela.

Si las obras no precisan, de acuerdo con la LOE, la realización de un previo proyecto técnico de edificación, basta con la presentación de una declaración responsable que es explicado de forma sencilla, la manifestación bajo su responsabilidad de cumplir con la normativa para realizar esa actuación. El resto de obras precisará la solicitud de licencia de obras y la presentación del pertinente proyecto técnico de edificación, para su autorización por el Ayuntamiento.

Incidencias

Una vez iniciadas las obras, pueden ser diversos los motivos de conflicto, aunque generalmente nuestra larga experiencia así lo muestra los retrasos por parte del constructor y el cobro de más sobre lo ejecutado suele ser la causa más frecuente de conflictividad.

Otras veces será la disensión en relación a la ejecución de la obra, a la calidad, a los materiales, etcétera, pero esta disensión será difícil. Se pueda dar cuando interviene un técnico en la supervisión de la obra, a cuya dirección y control se sujetarán las partes, si bien esto ocurrirá en los casos en que se exija un proyecto técnico.

Cuando ocurre que lo cobrado y lo ejecutado no coincide, suele plantearse problemas. Si el constructor pide más dinero, quedando el cliente ante la duda de lo que debe hacer, aceptando que queda en situación de inferioridad por cuanto ya tiene la casa en obras, a los obreros en la misma y un plazo inicialmente previsto de terminación que no se cumple.

Muchas veces sintiéndose pillado, se accede, aunque sea de momento, con tal de terminar la obra, pero a veces esto no es buena solución y los problemas se agrandan sin que se llegue a ver la finalización contractual.

Nuestro consejo es, desde luego, seguir en la medida de lo posible hasta que se termine para luego efectuar la reclamación pertinente pero hay veces que esto no puede ser y es entonces cuando debe tomarse la decisión de poner fin al contrato y actuar contra el contratista aun a sabiendas de tener que empezar de nuevo a elegir un nuevo profesional un nuevo presupuesto, etcétera. Muchas veces no hay otra solución. Cómo actuar en estos casos es lo que intentamos aconsejar.

¿Qué necesito para denunciar una obra mal realizada?

Para efectuar una reclamación, lo más importante es contar con prueba suficiente acreditativa del incumplimiento por parte del contratista; y para esto, sin duda, la mejor opción es contar con un informe pericial donde se acredite la concreta calidad de la obra y su valoración económica, para determinar así, el valor de lo construido y lo cobrado.

Según la cuantía de la obra y del incumplimiento, nosotros siempre aconsejamos el levantamiento de un acta notarial con reportaje fotográfico del estado de la obra que coincidirá con el informe pericial y así tener prueba, cuando sea el momento, del estado de la obra.

Teniendo en cuenta que estas prevenciones tienen por finalidad estar asegurado para una posible reclamación judicial, sin duda será necesario requerir al contratista denunciando sus incumplimientos y apercibiéndole de actuar judicialmente contra él para supuesto de no avenirse a un arreglo.

Debe tener en cuenta que en caso de juicio, si no tenemos prueba de cómo estaba la vivienda, los defectos, corremos el riesgo de que el demandado alegue indefensión si no se le permite entrar en la vivienda con un perito para intentar probar técnicamente en contra de la demanda.

Cuando se pida esto, el Juez normalmente accederá y es entonces que nos encontraremos con que hemos imposibilitado al contratista defenderse lo que, sin duda, será utilizado para que el Juez dicte una sentencia desestimatoria de la demanda ante la realidad de no haber permitido defenderse al contratista ni quedar probado objetivamente que la calidad ni la cuantificación por nosotros dada es la correcta.

¿Cómo denunciar obras mal realizadas?

Nuestro consejo para denunciar obras mal realizadas, avalado por nuestra mucha experiencia, es iniciar con un requerimiento al constructor donde se le hagan saber los motivos de la queja y la reclamación. En el citado requerimiento se le apercibía que si no cumple el contrato se procederá a resolverlo y a acudir al Juzgado. El constructor puede que se mantenga en la obra en cuyo caso la solución definitiva pasara por mediar con técnicos para intentar llegar a un acuerdo bien de terminación bien de resolución.

Muchas veces el constructor ha abandonado la obra mal realizada o lo hará tras recibir el requerimiento por lo que será muy importante en este caso hacerse con las pruebas que hemos indicado mas arriba para poder proceder no solo a reclamar vía judicial sino también y lo que es muy importante servirá para poder contratar a otra empresa y poder continuar y terminar la obra.

La urgencia del propietario de la vivienda en ocupar su vivienda o en seguir disfrutándola con las obras terminadas exige tener mucha cautela a la hora de cómo actuar.

Lo qué si esta claro es que hay que actuar con gran prudencia porque los intereses en juego son importantes y nunca debe perderse de vista que en caso de acudir a la vía judicial la otra parte tiene el derecho de defenderse y no se le puede privar de la posibilidad de practicar las pruebas en su defensa de ahí que sea tan importante actuar como hemos dicho en los párrafos anteriores.