Determinar quién debe pagar las reparaciones en una vivienda de alquiler es uno de los problemas más comunes entre arrendatarios y arrendadores. La clave está en conocer qué entiende la ley por conservación del inmueble, qué son las pequeñas reparaciones y cómo encajar los supuestos de desgaste, fuerza mayor o mal uso.
Si estás pensando en alquilar un inmueble o ya lo hiciste, quizá te hayas preguntado quién asume cada gasto, qué dice la norma y cómo probar de forma eficaz el origen de un desperfecto. A continuación resolvemos las dudas esenciales con base en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil, y añadimos criterios prácticos para evitar conflictos.
Tipos de reparaciones en una vivienda según la ley
Reparaciones en una vivienda de alquiler: obligaciones y costes
El artículo 21 de la LAU distingue categorías de reparaciones y asigna su coste, mientras que el art. 1554.2 del Código Civil refuerza la obligación del arrendador de conservar la vivienda habitable durante todo el contrato.
Como regla general, conservación y habitabilidad corresponden al propietario, y las pequeñas reparaciones por desgaste habitual al inquilino. Sobre esa base se interpretan los supuestos más frecuentes.
Conservación y habitabilidad (a cargo del arrendador)
El propietario debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad sin trasladar por ello un aumento de renta. Entran aquí daños de estructura o cerramientos por el tiempo, averías de instalaciones esenciales no imputables al uso, daños por fuerza mayor y obras impuestas por la Administración.
La referencia práctica es clara: todo lo que afecta a la idoneidad para vivir y no deriva de culpa del arrendatario, se encuadra como conservación del arrendador.
Pequeñas reparaciones por desgaste (a cargo del inquilino)
La LAU atribuye al inquilino las reparaciones menores derivadas del uso ordinario: bombillas, aireadores y juntas, pequeños ajustes de grifería, manillas, bisagras, persianas o siliconas envejecidas.
Los tribunales valoran cuantía moderada, frecuencia y relación con el uso diario. Si el daño es relevante, infrecuente o afecta a sistemas esenciales, tiende a ser conservación del propietario.
Mobiliario y electrodomésticos incluidos
En alquiler amueblado, el arrendador mantiene la funcionalidad del mobiliario y electrodomésticos salvo mal uso del inquilino. Si el frigorífico falla por fin de vida útil, paga el propietario; si se rompe por golpes o manipulación indebida, paga el inquilino.
Si el arrendatario prueba que el desperfecto no es imputable a su conducta, los gastos corresponden al arrendador conforme al Código Civil. De ahí la importancia de documentar estado de entrega y uso normal.
Cómo documentar y evitar conflictos en las reparaciones de alquiler
Una buena prevención reduce disputas y acelera soluciones. Conviene pactar procedimientos, dejar constancia escrita y apoyarse en criterios técnicos cuando sea necesario.
Además, definir expectativas desde el inicio facilita la convivencia contractual y evita la judicialización innecesaria de incidencias menores.
Inventario, acta de entrega y trazabilidad
Incluye inventario con fotos/vídeo del estado inicial y número de serie de electrodomésticos. Establece canales de aviso (email/app) y conserva presupuestos, facturas y piezas sustituidas cuando aporten prueba del origen.
La trazabilidad permite al juez (si llega el caso) apreciar de forma objetiva la causa del daño y quién debe asumir el coste.
Plazos y urgencias
El arrendador debe responder en plazo razonable, especialmente ante urgencias (fugas, falta total de suministro, caldera inoperativa). El inquilino debe facilitar el acceso y no agravar el daño (cerrar llaves, desconectar, ventilar).
Si hay riesgo de daños mayores, puede realizarse una reparación mínima y reclamar luego el importe con las facturas y el informe técnico.
Cláusulas útiles (y límites legales)
Pueden pactarse tiempos de respuesta, mantenimiento periódico de caldera/AC, o una lista orientativa de pequeñas reparaciones a cargo del inquilino. Lo que no puede hacerse es vaciar la obligación legal del propietario de conservar la habitabilidad.
También conviene limitar modificaciones del inquilino (taladros masivos, pintura, cambios de cerradura) y su restitución al finalizar.
Casos prácticos frecuentes y su encaje legal
Algunos supuestos se repiten en la práctica y ayudan a delimitar responsabilidades con rapidez y seguridad jurídica.
Aplicar los criterios de la LAU y del Código Civil a cada caso evita discusiones estériles y acelera las soluciones.
Caldera o termo sin servicio
Si la avería es interna y no hay mal uso, paga el arrendador (afecta a agua caliente y calefacción, esenciales). El mantenimiento anual puede pactarse a cargo del inquilino, pero no traslada fallos por fin de vida útil.
En cortes prolongados, documenta el incidente y las comunicaciones; puede valorarse una reducción proporcional de renta si la vivienda pierde habitabilidad temporalmente.
Atascos y fontanería
Atascos puntuales en sifones por uso ordinario: inquilino. Colapsos por defectos estructurales, raíces en bajantes o arquetas generales: arrendador.
El informe de un fontanero con fotos/diagnóstico suele ser decisivo para dirimir el origen y el obligado al pago.
Electrodomésticos incluidos
Lavadora/frigorífico: desgaste normal, arrendador; rotura por mal uso, arrendatario. Aparatos muy antiguos pueden requerir sustitución por obsolescencia, a cargo del propietario.
Conserva manuales y registra revisiones para acreditar mantenimiento adecuado.
Pintura, persianas y cerraduras
Pintura por desgaste tras contratos largos: normalmente arrendador. Cuerdas/lamas de persianas por uso habitual: inquilino. Instalación defectuosa o obra mal ejecutada: arrendador.
Cambio de bombín por pérdida de llaves del inquilino: a su cargo; por seguridad tras robo con denuncia: valorar acuerdo entre partes.
Qué hacer si la otra parte no cumple
Si no hay acuerdo, actúa con método: requerimiento, prueba técnica y, en último término, las acciones legales que procedan.
Una gestión ordenada y documentada suele evitar el litigio y facilita una solución rápida.
Si el arrendador no repara
- Requerimiento fehaciente con plazo y descripción del riesgo.
- Intervención mínima para evitar daños mayores (guardando facturas e informe técnico).
- Valorar reclamación de cantidades, resolución contractual o, cuando proceda, reducción proporcional de renta.
Si el inquilino no asume su parte
- Comunicar y exigir reparación o reposición en plazo, aportando prueba del origen.
- Compensar en fianza al finalizar o reclamar daños y perjuicios.
- En supuestos graves o reiterados, valorar la resolución del contrato.
Preguntas frecuentes sobre reparaciones de alquiler
¿Puede el propietario subir la renta por obras de conservación?
No. Las obras de conservación y habitabilidad no justifican un incremento de renta: son obligación legal del arrendador.
Si no se prueba el origen del daño, ¿quién paga?
En ausencia de prueba de mal uso, suele aplicarse el criterio de conservación a cargo del arrendador. De ahí la importancia del inventario y los informes técnicos.
¿Se pueden pactar límites para pequeñas reparaciones?
Sí, siempre que el pacto sea razonable y no desnaturalice la obligación legal de mantener la vivienda habitable.
La opinión de Carlos Baño Abogados
En Carlos Baño Abogados recomendamos prevenir los conflictos en reparaciones de alquiler con un contrato claro, inventario fotográfico detallado y canales de comunicación definidos. Si surge una avería, conviene actuar rápido, documentar todo (avisos, presupuestos, informes técnicos) y buscar una solución proporcionada. Cuando el desacuerdo persista, es preferible solicitar criterio técnico y asesoramiento jurídico antes de escalar el problema.
Nuestro equipo de abogados inmobiliarios en Alicante puede revisar tu contrato, asignar correctamente los gastos y tramitar, si procede, la reclamación correspondiente (reparaciones, reducción de renta, resolución, daños y perjuicios), evitando demoras y costes innecesarios.
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