Los préstamos hipotecarios siempre requieren de un soporte legal en el cual se establezcan las condiciones entre la institución bancaria y el cliente. Este contrato, al mismo tiempo, refleja las leyes nacionales que sustentan y regulan la transacción con el fin de evitar problemas en el futuro.
Aunque el Estado define ciertas normas y leyes para los préstamos hipotecarios, existen algunas acciones que pueden emplearse para modificar un contrato, sin embargo, debe haber un acuerdo previo entre las partes interesadas.
De igual manera, la institución bancaria puede modificar un contrato acordándolo con su cliente, pero a la vez, las leyes en las cuales se basa el cambio deben ser compatibles y congruentes, de lo contrario, no podrán llevarse a cabo.
Renuncia de acción y cláusula de suelo en préstamos hipotecarios
La cláusula suelo se utiliza para establecer que, un contrato hipotecario, el interés variable nunca pueda ser inferior a un determinado porcentaje. En otras palabras, limita que aunque el tipo de interés sea inferior, el consumidor no pueda beneficiarse de esa reducción en sus cuotas.
Sin embargo, en los últimos años, algunas entidades de crédito llevaron a cabo un acuerdo con sus prestatarios, en el que se elimina la cláusula suelo o se reduce su cuantía. Al mismo tiempo, el consumidor renunciaba a reclamar por los intereses remuneratorios cobrados hasta la fecha como concepto de la aplicación de la cláusula suelo.
En cuanto a la Ley, La STS 205/2018, de 11 de abril, de Pleno, establece que como se trata de un acuerdo privado, es totalmente válido, además, indica que se trata de una transacción y no de una novación. Básicamente, se trata de un acuerdo con cláusulas predispuestas de forma transparente.
Aunque la propuesta parece una acción congruente, la doctrina sentada en esta sentencia del Tribunal Supremo es contraria a la Directiva 93/13/CE y a la jurisprudencia del TJUE, por lo tanto, no es válida.
¿Por qué ambas cláusulas no pueden ir en el mismo contrato?
Para que una renuncia de acción sea válida debe ser transparente e informar al consumidor del importe al cual renuncia, o en última instancia, debe facilitar al consumidor los mecanismos y formas para conocer la cantidad exacta de su perjuicio.
Así fue establecido en la Sala del Tribunal Supremo (Pleno) en su Sentencia (580/2020) de fecha 5 de noviembre de 2020, pero de acuerdo con esta consideración, en los contratos llevados a cabo en los últimos años, esta información está redactada de manera genérica.
Cuando en dichos contratos se redacta “cualquier acción que traiga causa de su formalización y clausulado -del contrato de préstamo-, así como por las liquidaciones y pago realizados hasta la fecha”, indica que abarca cuestiones ajenas a la controversia que subyace al pretendido acuerdo transaccional y esto no puede ser válido.
Técnicamente, la cláusula mediante la que el mismo consumidor renuncia, a controversias futuras, a las acciones judiciales basadas en los derechos que le reconoce la Directiva 93/13, no vincula al consumidor.
De esta manera, la cláusula de renuncia de acciones y la validez de la cláusula novatoria de la cláusula suelo no son válidas en el mismo contrato, así debe aplicarse a partir de la publicación de estos criterios en el Juzgado de Primera Instancia 25 bis de Valencia y la Sección Novena de la Audiencia Provincial de Valencia.
