Nos encontramos hoy en día con demasiada frecuencia que determinados operadores del sector inmobiliario que se autodenominan agentes inmobiliarios carecen de preparación técnica jurídica elemental y profesionalidad. Este es el tributo que se paga cuando una actividad no está colegiada y por tanto controlada, a excepción de la de los agentes de propiedad inmobiliaria
Hay agentes inmobiliarios cuya única meta es lograr la firma de documento de compromiso por el comprador interesado, para así satisfacer a sus clientes vendedores, sin tener en cuenta muchas veces el daño que hacen a la confianza que debe imperar en la intermediación inmobiliaria. Son vendedores prácticamente, y en nada son asesores inmobiliarios porque se puede representar a vendedor y ser garante de derechos al comprador de inmueble, y eso requiere competencia y profesionalidad entre otras cosas.
Muchas veces fruto de su ignorancia cuando menos y no vamos a pensar en malo, se propone por los mismos a los interesados la firma de documentos que no son tal, y que aunque se denomina de una forma, la realidad es distinta, y esto puede traer funestas consecuencias para el comprador.
Queremos en este artículo denunciar esta actuación y pedimos a nuestros lectores lean detenidamente este artículo que será de su interés porque somos asesores inmobiliarios independientes con gran experiencia en el sector inmobiliario al que nos venimos dedicando desde hace más de 36 años.
Contrato de arras
El contrato de arras es un contrato de compromiso o promesa de compraventa mediante la entrega de un dinero, arras, que penaliza su no cumplimiento con la pérdida de lo entregado o a devolverlas duplicadas.
Este contrato debe recoger de forma sucinta los elementos esenciales de la compraventa que se vayan a hacer. Consulte a abogados inmobiliarios de Alicante Carlos Baño León.
Sobre este particular observamos que cada día se utiliza más como paso previo a la escrituración y la razón es que los operadores encuentran menos formalista y más sencillo el documento de contrato de arras, y que se adecua bien a una operación inmobiliaria de corta duración.
Frente a esta tendencia abogados inmobiliarios y de la construcción de Carlos Baño León asesoran a sus clientes compradores de viviendas para que este documento tenga plena garantías y les augure una compraventa de vivienda segura.
Normalmente son dos o tres meses e incluso menos los meses que se dan las partes de ahí que carezca de sentido el contrato privado de compraventa de inmueble.
Podríamos concluir que si la operación tiene por objeto una vivienda de segunda mano es este el contrato más frecuentemente utilizado previo a la escrituración sin necesidad de contrato privado de compraventa.
Pero el que sea más sencillo formalmente no quiere decir que el comprador deba bajar la guardia confiando a la escrituración la asunción de las obligaciones concretas.
Advertimos siempre que lo que no se recoja en el contrato de arras luego será objeto de controversia en la escrituración y podrá producir muchas operaciones frustradas con graves perjuicios.
Consulte siempre a un abogado inmobiliario, asesórese bien con un abogado experto en derecho de la vivienda y será la forma de que tenga usted plena seguridad en la operación de compraventa que va a hacer.
Fraude. Intentos de evitar que tenga que pagarle el vendedor en caso de incumplimiento.
Recientemente hemos tenido la ocasión de ser testigos de dos intentos de fraude a un comprador.
En una de las ocasiones el agente inmobiliario remitió un contrato con la denominación de contrato de depósito contemplándose el pago por el comprador de una cantidad y permitiendo al vendedor echarse atrás sin tener que entregar más cantidad que la recibida. Es decir que aunque se decía al comprador que era un contrato de arras en realidad no lo era.
En la segunda ocasión, hubo intento evidente de enmascarar un fraude y es que si bien el contrato contemplaba la aplicación de la cláusula de arras y de devolución por doble de lo recibido, es la verdad que en cláusula siguiente se suspendía durante un plazo la entrada en vigor de la cláusula de arras. Es decir se inutilizaba.
Como se puede ver un fraude descarado porque el comprador firma pensando que el vendedor asume la cláusula de pago del doble y por contra no lo esta haciendo y ninguna obligación asume el vendedor. ¿Cabe calificar la conducta del agente inmobiliario de honrada y profesional?
Otras figuras no aconsejables y que querrán que firme
Si no es un contrato privado el que le dan a firma ni un contrato de señal puede que le den un contrato de reserva de compraventa que se trata en realidad de una promesa de compra y que suele utilizarse tanto en viviendas en construcción como indebidamente en viviendas ya construidas.
Este tipo de contrato viene a ser un llamado contrato preliminar en el que las partes se obligan a la compraventa pero normalmente no se fijará nunca ningún tipo de sanción o pena para el caso de incumplimiento.
No tiene mucha razón de ser ya que si lo que se pretende es que el comprador tenga unos derechos sobre una vivienda lo mejor sería constituir una opción de compra donde lógicamente la parte compradora podrá exigir el cumplimiento de la obligación en este caso de la compra y en caso de incumplimiento podrá pedir daños y perjuicios.
Un contrato de reserva solo tendría sentido en casos de vivienda en construcción como paso previo a la firma de un contrato de compraventa.
¿Qué debemos saber antes de firmar el contrato de arras?
Nunca nos cansaremos de insistir en la importancia de que se asesore por un abogado ya que cualquier omisión de datos en el contrato de compraventa puede perjudicar su operación posteriormente a la hora de hacer la escritura.
Por supuesto antes de firmar su abogado deberá comprobar si concurren toda una serie de presupuestos que garanticen la condición de titular de quien pueda aparecer como dueño, o la autorización para la firma del contrato del agente inmobiliario y muy importante la autorización para la percepción de cantidad a cuenta. Se trata ni más ni menos de estar seguros de qué vende y a dónde va el dinero que luego no vayamos a encontrarnos con desagradables sorpresas y pueda negar el propietario ni la autorización ni la percepción del dinero, etcétera, u otros requisitos que hagan imposible poder reclamarle.
No escatime el pago de unos honorarios a un abogado por su asesoramiento legal porque le evitará muchos problemas. La compraventa de una vivienda es uno de los actos que en la esfera legal mayor importancia realizará así que no puede pensar en ahorrarse el pago a un abogado de sus honorarios porque el riesgo que asume es tal que luego puede costarle muy caro. No decimos que no escuche a un intermediario inmobiliario sobre todo si es competente y honrado, pero piense que el intermediario inmobiliario representa al vendedor y por tanto usted necesita a alguien que le represente y le defienda.
Desde hace muchos años Carlos Baño León abogados inmobiliarios asesoramos en materia de compraventa de vivienda con tarifas muy buenas así que póngase en contacto con nosotros y disfrutará de un servicio inmediato, profesional, económico y honrado.
