Una de las mayores inquietudes que puede tener un comprador de una vivienda nueva es el riesgo de que puedan aparecer daños en la misma, pasado un tiempo y no tener la seguridad de tener una protección cuando las personas que han intervenido en la construcción puede que hayan desaparecido.
Reclamación Daños Constructivos
Precisamente para cubrir este vacío y fruto de la doctrina del Tribunal Supremo y de la protección del legislador por rellenar es hueco vacío se aprobó la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación que entre otras muchas cosas importantes estableció los riesgos que debían cubrirse así como la responsabilidad de dicha cobertura.
En el proceso constructivo intervienen determinadas personas todas ellas con unas funciones muy definidas y a esto contribuye la citada norma legal que recoge a todos y cada uno de los intervinientes y los requisitos que han de cumplir a la hora de poder realizar su actividad.
Estas personas en el ejercicio de sus competencias y funciones en el proceso constructivo responderán frente al comprador de los daños que se establecen en la Ley
DAÑOS CONSTRUCTIVOS RIESGOS CUBIERTOS
- Daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que pongan en riesgo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio (responsabilidad decenal).
- Daños causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad
- Daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
El plazo de garantía es de 10, 3 y 1 año respectivamente
El inicio del cómputo de esta garantía es el de la entrega de la edificación sin oposición.
Luego veremos cómo debe entenderse este cómputo de plazo con el de la prescripción
RESPONSABILIDADES DE LOS INTERVINIENTES
Lo que no hace la Ley es individualizar o fijar criterios de responsabilidad de unos y otros porque esto ya lo establece la propia normativa que regula la actividad de los profesionales técnicos así como la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que tras muchos años de actividad judicial ha ido sentando una Doctrina muy clara y explícita de causas de imputabilidad a uno u otro interviniente.
Si debe quedar claro que lo que ha elevado a disposición legal ha sido siempre el criterio de Tribunal Supremo que al examinar la responsabilidad de los intervinientes en la construcción siempre estableció que el Promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción; de la misma forma que establece que en caso de dificultad a la hora de individualizar la causa de los daños o apareciera probada la concurrencia de culpas sin poder delimitar el grado de intervención de los agentes, se exigirá la responsabilidad solidaria, es decir de todos.
En otro artículo abordaremos someramente esta interesante cuestión muy lejana a la intención y razón de este artículo que se limita a la cobertura de estos riesgos
QUIEN DEBE ASEGURAR
Y es que la Ley ya citada supone un importante avance para la seguridad de los compradores por cuanto exige la cobertura de los riesgos de daños constructivos que ya hemos visto al exigir que será tomador del seguro el constructor en el supuesto a) del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo.
NO SE PUEDE ESCRITURAR LA OBRA NUEVA SIN JUSTIFICAR GARANTÍAS
Una de las novedades más importantes y que es una auténtica garantía para el comprador es la exigencia legal para poder escriturar y registrar la obra nueva, es que se acredite la cobertura de dichos seguros justificando la existencia de las pólizas que cubren los riesgos ya citados.
Debemos tener en cuenta que la declaración de obra nueva es el reconocimiento legal de la existencia de la edificación con todos sus componentes su descripción y las normas estatutaria por las que se regirá así como la atribución a cada vivienda de una cuota de participación en los elementos comunes.
La declaración de obra nueva se inscribe o da de alta en el registro de la Propiedad y a partir de ahí en dicho Registro se abre página de inmatriculación a cada componente por separado.
Esto cuando usted va a adquirir supone la certeza del reconocimiento de la vivienda a efectos legales de su existencia por eso se describe en la escritura dicha vivienda reproduciendo lo que dice la obra nueva de dicha vivienda que pasa a tener existencia propia con independencia de la obra nueva de la que formaba parte.
Pues bien nada de esto será posible si el Promotor no justifica ante Notario y Registro que ha cubierto los riesgos de daños de construcción con las pólizas debidas.
COMO ACTUAR ANTE LA EXISTENCIA DE DAÑOS EN EDIFICIO COMÚN
La vivienda puede ser un componente de un edificio o de una urbanización cuyo funcionamiento se rige por los órganos pertinentes en este caso las Juntas de Propietarios.
En estos casos cuando se detecta la existencia de daños lo más aconsejable es pedir un informe técnico acerca de la causa de dichos daños y a partir de ahí actuar y para ello siempre lo más aconsejable es ponerse en contacto con un abogado experto en derecho inmobiliario que guíe sus actuaciones que iniciarán con reclamación amistosa con los agentes intervienes que se puedan considerar responsables para que procedan a la reparación del daño.
Si es patente que se está en presencia de daños cubiertos por la responsabilidad decenal es claro que siempre se podrán dirigir de forma directa a la compañía de seguros que cubre dicha póliza sin perjuicio de la responsabilidad contraída por quien sea el responsable.
Este despacho de abogados especialistas en derecho de la construcción tiene una guía y pautas de actuación en estos casos que siempre nos ha dado magníficos resultados siendo muchas las veces que hemos conseguido acuerdos bien de reparación bien indemnizatorios con las compañías de seguros y en beneficio de nuestros clientes
Si las gestiones no dan resultado habría que actuar vía judicial y para ello será siempre aconsejable pre constituir pruebas mediante la elaboración de los informe técnicos periciales necesarios
A la hora de acudir a los Juzgados deberemos elegir con cuidado a quien vamos a reclamar porque muchas veces se comete el error de demandar a todos los agentes en la seguridad de que se va a condenar a todos y muchas veces lo que ocurre es que en el juicio se prueba que la responsabilidad solo se puede atribuir a alguno de ellos con la absolución de otros y esto va a producir que se condene en costas a quien ha demandado indebidamente
No debemos perder de vista que en los procedimientos judiciales rige el principio de vencimiento a la hora de imponer las costas o gastos del procedimiento judicial, así que habrá de elegirse con cuidado a quien demandar, siendo esta una de las razones importantes también para elegir un buen abogado experto en derecho de la construcción.
COMO ACTUAR ANTE LA EXISTENCIA DE DAÑOS EN OBRA INDIVIDUAL
Si es usted propietario de un chalet o vivienda unifamiliar le es de aplicación todo cuanto hemos dicho antes si bien deberá extremar el cuidado en elegir a su profesional que le asesore por cuanto usted va a asumir todos los gastos de la reclamación de forma inicial y también asumirá usted los gastos de los demás intervinientes si es que no obtiene una sentencia favorable por lo que lo que hemos dicho más arriba le es de aplicación pero por sus consecuencias deberá llevar especial cuidado
Confíe en este despacho de abogados especialistas en derecho de la construcción de Carlos Baño León y no olvide que trabajamos en toda España contando con guías y protocolos de actuación propias fruto de nuestra mucha experiencia y que nos está dando desde hace años muy buenos resultados
DE QUE TIEMPO DISPONGO PARA RECLAMAR
Esta materia ha sufrido una importante variación tras la publicación de la Ley de Edificación y nosotros solo vamos a recoger la regulación actual que se plasma en el citado Texto Legal que se aplica a aquellos siniestros que aparezcan a raíz de la publicación de la Ley cuya entrada en vigor fue el 6/05/2000.
Si los daños son anteriores el régimen de prescripción es más amplio y tiene otro tratamiento pero ello queda fuera de este artículo
Establece la norma leal vigente que se podrá reclamar por los daños materiales citados durante el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
El mismo plazo rige entre los agentes intervinientes en la construcción para poder reclamarse entre ellos desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
No esta de más recalcar para evitar confusión el jugo de la prescripción con el del plazo de garantía
Debe tenerse claro que los plazos de garantía operan como periodo de cobertura de los seguros de modo que solo los daños que aparezcan y se produzcan en ese periodo entraran dentro de la aplicación de la cobertura del seguro y ya hemos visto que el inicio de este plazo de garantía lo supone la entrega sin disconformidad de la obra nueva.
Una vez producido el daño asegurado solo si entra dentro del pazo de garantía se dispondrá de 2 años para la reclamación lo que supone muy poco tiempo y debe estarse alerta para que no se nos pase el plazo con los fatídicos efectos que ello traería consigo ni más ni menos que perder la posibilidad de actuar ante los Juzgados reclamando la aplicación de la cobertura del seguro.
CONCLUSIONES
La finalidad este artículo es muy limitada porque se trata de un tema de una gran envergadura y que supone un porcentaje muy elevado de reclamaciones en los Juzgados y Tribunales, pero si hemos pretendido dejar claro es que el propietario que se encuentre incurso en un caso de este tipo deberá acudir de inmediato a un abogado especialista en derecho inmobiliario y de la construcción dada la complejidad de esta materia y la enorme importancia de la actuación a realizar.
