Als we niet op de hoogte zijn van de gevolgen van een uitzetting uit een bedrijfsruimte, kunnen we fouten maken die ons duur kunnen komen te staan. Het is belangrijk om hierop vooruit te lopen en je van tevoren goed te informeren voordat je een overeenkomst sluit voor huurovereenkomst.
Het is noodzakelijk om op de hoogte te zijn van de geldende wetgeving op dit gebied om een contract op te stellen dat zowel voor de huurder als voor de eigenaar gunstig is. De regels worden door beide partijen vastgesteld, maar moeten wel duidelijk zijn.
Als je weet waarop de jurisprudentie is gebaseerd, krijg je een beter beeld van de mogelijkheden die je hebt. We gaan je alles vertellen wat je moet weten over uitzetting uit bedrijfsruimten, zodat je de beste beslissingen kunt nemen.
Wat zegt het Burgerlijk Wetboek over de ontruiming van bedrijfsruimten?
Als we ons bij het vaststellen van de uitzetting uit een bedrijfsruimte laten leiden door de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, moeten we met name naar twee artikelen kijken.
Welke zijn dat? Het zijn de volgende:
Artikel 1154 bepaalt dat een rechter de straf op billijke wijze kan aanpassen wanneer de schuldenaar zijn verplichting geheel of gedeeltelijk niet is nagekomen.
Artikel 1255 bepaalt dat de overeenkomst in volledige vrijheid tussen de partijen tot stand is gekomen en dat alles wat daarin is vastgelegd, naar behoren tussen hen is overeengekomen.
Op het eerste gezicht lijken deze twee artikelen elkaar tegen te spreken. Om een voorbeeld te geven: de verhuurder en de huurder zijn in onderling overleg overeengekomen dat de huurder het pand onmiddellijk moest ontruimen bij het verstrijken van de huurperiode.
Het komt echter voor dat hij dit niet doet en daardoor vertraging oploopt. Heeft de eigenaar het recht om de zaak voor de rechter te brengen en een vergoeding te eisen voor elke extra dag dat het pand bezet was? Als we ons baseren op artikel 1154, zou een rechtbank kunnen oordelen dat dit inderdaad het geval is.
Wat staat er in artikel 1255?
In ons voorbeeld zou de huurder, mocht een rechtbank van eerste aanleg de eigenaar in het gelijk hebben gesteld, tegen het vonnis in beroep kunnen gaan en om herziening kunnen verzoeken.
In deze zaak, die door het Hooggerechtshof wordt behandeld, zou de rechter artikel 1255 kunnen aanhalen en aangeven dat, indien beide partijen het eens waren over alles wat in het contract was vastgelegd, er geen straf zou kunnen worden opgelegd.
Dat wil zeggen dat zowel de eigenaar als de huurder, aangezien zij de vrijheid en autonomie hebben om alle bepalingen van de overeenkomst vast te stellen, ook de vrijheid hebben om hun eigen voorwaarden vast te stellen.
Dit betekent dat er vanuit strafrechtelijk oogpunt geen manier is om deze situatie op te lossen, omdat de partijen de kans hebben gehad om alle mogelijke situaties vast te leggen in de overeenkomst die zij hebben opgesteld en ondertekend.
Wat beslist het Hooggerechtshof?
In ons voorbeeld zal het Hooggerechtshof vaststellen dat een boeteclausule alleen van toepassing is indien de omstandigheden waarin de niet-nakoming plaatsvindt, onvoorspelbaar of volstrekt onvoorzienbaar zijn.
Dit betekent dat, als de schade als gevolg van die onvoorspelbare situatie groot is, men zich tot de rechter moet wenden en om zijn tussenkomst moet verzoeken, zodat een straf wordt opgelegd die de veroorzaakte schade dekt.
Het belang van het contract
Het voorbeeld dat we hier aanhalen, is een werkelijk voorval. De rechter heeft na twee instanties beslist dat er alleen een straf mag worden opgelegd in geval van grote schade.
Een voorbeeld van dit soort schade zien we in de gebeurtenissen rond de Covid-19-pandemie. In Alicante werd rekening gehouden met de ‘Rebus sic stantibus’-clausule. Deze is opgenomen in de Burgerlijk Wetboek.
Zij geeft aan dat van de bepalingen van een overeenkomst alleen kan worden afgeweken indien, om buitengewone redenen of wegens overmacht, de economische situatie en omstandigheden op onvoorspelbare wijze zijn veranderd.
Afhankelijk van de situatie kunnen rechtbanken er verschillend tegenaan kijken en kunnen hun uitspraken uiteenlopen. Om problemen te voorkomen mocht je te maken krijgen met een uitzetting uit een bedrijfsruimte, kun je het beste advies inwinnen voordat je het contract ondertekent, zodat duidelijk wordt vastgelegd de bepalingen ervan.
